城市化浪潮在现代化的推进下，正以汹涌澎湃之势席卷这个古老文明的中华大地，中国走进了前所未有的“建筑时代”。而建筑的根本在于土地，因此，“建筑时代”的来临就意味着城市土地面临着前所未有的价值取向。

因为经验的缺乏，我们走了太多的弯路；因为浮躁的心态，我们丢掉了太多的传统；因为利益的驱动，在土地上留下了太多的次品；因为盲目的模仿，城市有了太多的相似面孔；因为意识的狭隘，破坏了太多的环境……可以说，现在大规模的开发过程，既是建设过程也是破坏过程，既是打破原有平衡系统，也是创造一个新的平衡系统。

在９月３０日温江“花博会”主场馆多功能厅隆重举行的“２００５中国人居环境发展暨成都土地价值高峰论坛”上，与会的政府官员、专家学者、开发商达成共识：因为昨天留下了的遗憾，所以一个政府和开发商应该超越单一层面的责任，都应该为城市创造更多更新的价值。

此次高峰论坛由第六届中国花卉博览会组委会主办，成都晚报《新楼市》周刊承办。与会的人士包括：中国房地产业协会城市与开发专业委员会秘书长王平，中国生态经济学会会长、中国生态学创始人之一的王松霈，中国城市发展研究会副会长张兴清，中国指数系统秘书长、中国指数研究院院长莫天全，第六届花博会展览指挥部副指挥长，温江区人大常委副主任丁荣江，融创西南集团副总裁李战洪，中江置业有限公司总经理朱致忠等。

“２００５中国人居环境发展暨成都土地价值高峰论坛”是本届花博会“花卉与人居项目“系列活动之一，此次论坛的目的在于搭建全国４８个城市强大地产企业代表团与成都政府主管部门、本地开发商关于土地供应、项目合作、土地测评等对话与交流的平台。从房地产专业的角度，萃取政府、开发商、投资者和购房者各方声音，解析花博会为温江及大光华片区房地产业带来的变化，科学的大胆预测大光华片区未来的发展，为更多的购房者提供可供参考的分析、建议。受邀莅临峰会的数十位政府代表、４８个城市的开发商和１００位资本掌门人共同挖掘成都现有土地资源状况，通过论坛增强政府、业界、媒体三方的交流，促使本地和外地开发商磋商、学习，为吸引外地资本进入成都房地产市场、联手开发西部第一城创造良好氛围。

在论坛上各位嘉宾就“城市生态与住宅环境”、“社会景观与花园城市建设”、“人居成都，住在成都”等主题进行了精彩演讲，并展开了“人居环境与土地价值”对话，同时，温江区政府负责人还介绍了该区国土开发经验介绍。与会嘉宾认为，“２００５中国人居环境发展暨成都土地价值高峰论坛”的成功开展，已为成都城市建设的发展留下浓墨重彩的一笔！

值得一提的是，《成都土地市场报告》在高峰论坛上同时发布。本次论坛主办方特别邀请了成都市场研究有限公司老总欧阳晓明先生做《成都土地价值分析报告》，欧阳晓明通过对２００２年至２００５年成都土地供应市场的大量数据分析，将成都市区各个方位的土地供应情况、价格以及其走势做了专业讲解，将论坛推向高潮。

三年，土地最高涨了４０％

在“２００５中国人居环境发展暨成都土地价值高峰论坛”上，主办方特别邀请了成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明先生做《成都土地价值分析报告》，欧阳晓明通过对２００２年至２００５年成都土地供应市场的大量数据分析，将成都市区各个方位的土地供应情况、价格以及其走势做了专业讲解，加上丰富而形象的数据让与会人士大呼过瘾，论坛一度被推向高潮。

城东北 是主流区域

欧阳晓明在报告中指出从２００２年到２００５年９月，成都市共拍卖（含挂牌转让）成交土地１０８块土地，７７８４．４５亩。而２００４年土地放量明显，从２００２年到现在，拍卖土地最多的年份２００４年，共拍卖（含挂牌转让）占６４％。土地供给量最大的方位依次是城西（３３％）、城东（２８％）、城南（２５％）。住宅商业复合地产占６０％，其次是住宅土地（３５％）。他通过对典型区域土地价格趋势总结得出，近两年土地价格每年两位数增长，并且主流土地的涨幅区间在２０－４０％，涨幅惊人。欧阳晓明谈到成都城市目前发展阶段，是从城区向郊区扩散的阶段，这一阶段郊区人口开始增加，中心城区土地由于土地价格基数高，地块零碎，土地价格上升空间有限，而新城区的推延空间大，土地上升空间应更大，土地增值幅度与土地地段优劣和自然资源禀赋相关，位于交通线主要干道放射线和环线的土地，土地价格增长快。他表示房产价值是提升土地价值的主要因素之一。地价高低，取决于品牌规模开发商的集聚、定位档次等，如定位中高端、消费能力强、城市生活配套设施成熟快、品位高、设施齐全的区域，土地价格上升幅度比较大，比如神仙树、外双楠片区。从方位看成都城南土地价格最高，城南三环路周边的地价相当于城东一环路附近的地价，城西价格次之，最后是城北、城东。

在提到未来成都土地供给的热点时，欧阳晓明指出未来中心城区的土地供给将更少，主要位于二三环路、三环路外。城西由于主要是良田，并且有高新西区，未来可以供给的土地有限，城南土地供给也不太多，而城北的整理土地、北部新城建设都将提供较多的土地供给，城东二三环路之间整理土地４４００多亩，未来城北、城东是土地供给的主要区域。随后欧阳晓明先生对成都市东南西北中各个方位的土地供应储备以及价格走势分别做了分析。

城中 地段决定土地价值

成都市中心土地拍卖从２００２年开始，三年来共成交５０６亩，土地类型为以商业、住宅商业复合两种类型为主，地块面积不大。目前土地供给区域主要是在一环路内，主要片区有春熙路片区、东大街、骡马市片区。春熙路——青石桥片区中东大街地价年涨幅最大，涨幅达２３．９％，其次是春熙路（１４．９％）、青石桥（７．１％）。其中２００４年四川德丰投资有限公司拍得第一商业地块１２．２４亩，每亩２００５万／亩，创了成都土地拍卖价格最高价。而骡马市的土地价格与其第二中心商圈地位并不相符，骡马市——西大街片区地价仅６３２万元／亩，２００４年土地年涨幅为１４．９％。该商圈内土地的价格以西大街地价为最高，这表明骡马市商圈热点正在西移。

地段决定土地价值的规律在市中心地段表现得非常明显，东大街沿线土地价格距离市中心越近，地价越高。靠近市中心土地价格是靠近一环路的２．３倍。

城东 储备丰、价差大

城东土地拍卖在２００２年才开始，但放量速度快，放量大，共成交２１７４亩，显示出东部土地储备丰富的优势正在开始显现。目前土地供给区域主要是在三环路外、二三环路之间。

土地类型为住宅商业复合、住宅两种类型。其中２００４年万科置业拍得城东地块４６３亩，每亩６０万／亩，融创置地拍得城东地块３０６亩，每亩１３０万／亩，成为城东的标志性地块。

城东从一环路到三环路外，土地价格呈“台阶”状分布，越靠近市中心，土地价格越高，一环路土地价格为３１１万／亩，二环路为１８５万／亩，三环路内为１３０万／亩，三环路外为６０万／亩。

而三环路内外土地价格相差极大。２００３年盛吉立拍得城东三环路外６２９亩住宅／商业用地，土地价格７０万／亩，２００４年，融创拍得城东三环路内３０６亩住宅／商业用地，土地价格１３０万／亩。同区位同线路仅一个三环路和１年的时差，涨幅就达８５．７％。

城南 新兴区域多

城南土地拍卖从２００２年开始到现在共成交１９７０亩，其中２００４年和记黄埔地产在高新区拍得１０３６．４７亩，每亩２０６万元／亩，其开发动向将成为影响南边开发的最大因素。在南二、三环日渐成熟的情况下，南沿线华阳协议出让价涨幅很大。从３０万／亩、涨到５０－８０万／亩、目前１００万／亩。

南边目前土地供给区域主要是在三环路外、二三环路之间，主要片区有南部新区、神仙树、站华路等。土地类型为住宅／商业复合、住宅两种类型。神仙树片区是地价上涨最快的区域，从２００４－２００５年，神仙树片区土地成交价增长率为１０９％，２００５年土地成交价最高为３２４万元／亩。棕树片区和南部新区也表现出了强劲的势头，从２００２－２００５年，棕树片区土地成交价增长率为２４．７％。２００４－２００５年，南部新区片区土地成交价增长率为２４．５％，２００５年土地成交价最高达到３３０万元／亩。

城西 放量最大

城西是同比拍卖土地最多的区域，２００２年开始，共成交２６２０亩，其中２００４年中海兴业公司拍得国际社区１８１１亩，每亩６０万／亩，是目前成都拍卖土地中面积最大的地块。目前土地供给区域主要是在三环路外、二三环路之间，主要片区有外双楠片区、金沙片区、三环路外片区。土地类型为住宅商业复合、住宅两种类型。从２００２－２００５年，外双楠土地成交价增长率为３１．１％，是城西涨幅最大的区域，２００５年土地成交价最高为３１１万元／亩；从２００４－２００５年，金沙片区土地成交价增长率为２５％，２００５年土地成交价最高为２８９万元／亩；三环路外土地成交价上涨幅度是１３．６％。

城北 起步晚 价格低

城北土地拍卖在２００４年才开始，土地供给量不大，总成交仅５１３亩。２００４－２００５年土地价格上涨不大，随着沙河改造完成、北部新区建设将会有更多土地供地。目前土地供给区域主要是在二三环路之间，土地类型为住宅商业复合、住宅两种类型。城北土地拍卖在２００４年才开始，土地供给量不大，共成交５１３亩，２００４－２００５年土地价格上涨不大，随着沙河改造完成、北部新区建设将会有更多土地供地。目前土地供给区域主要是在二三环路之间，土地类型为住宅商业复合、住宅两种类型。

(作者：唐文超)