| http://news.liaoing.com 2005-4-28 来源:中国房地产报 翁 醉 浏览量: |
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始自１０月２９日的加息政策执行到现在也快两个月了。尽管小小的“０．２７”只能算是“温柔”的一小刀，然而由此传达出来央行将进入连续加息通道的信号却是强烈的。加息对人们心理预期的影响，尤其是对房地产这个资金密集型产业的影响，在一刹那被全面地放大：无论对房地产商、投资客，还是普通消费者。
加息，本属于正常的市场经济调控措施。但１０月２９日央行加息措施的最终出台，还是引起了各方的强烈关注和思考。浙江工业大学房地产经济研究专家陈多长称，加息不但会在人的心理预期上产生很大的影响，而且它还将最大限度地抑制投资性需求，从而使楼房由流通领域走向居民入住，提高商品房有效利用率。
加息绷紧购房者的神经
有报道称，目前银行系统内约有２．５万亿元的贷款属于房产贷款，银行按揭贷款已成为百姓购房的主要资金支付手段。以杭州为例，据业内机构的评估，有九成以上居民靠银行按揭贷款来供养房子。但同样一个不容忽视的事实是：国内购房居民约８０％的人没有考虑过利息风险。
回顾近些年房地产业的发展，国家为了刺激消费，银行系统施行低利率存贷款政策，并以按揭购房方式加大了居民的购买实力。对于加息，有业内人士称，如果房产市场真的出现泡沫，银行系统将遭受重大考验。而对于按揭购房者，不管是自住购房，还是投资购房，都将面临加息后的利息风险。
遏制投资需求实现住房价值
加息，按照官方言论称，是为了进一步巩固前一段时间内所取得的宏观调控成绩，并防止固定资产投资反弹。又因为它的幅度比较小，所以更多的人只是把它看做央行紧缩的一个信号。明眼人都能看到：５年以上的房产贷款上浮２７个基点，５年以下的上浮１８个基点，并不能改变目前非正常的“利率倒挂”现象。尽管这次调整后的一年期存款利率上浮到了２．２５％，但扣除２０％的利息税后，利率是１．８％，再扣除９月份居民消费价格指数（ＣＰＩ）增长５．２％的因素，实际利率仍为负３．４％。如此情势下，企业贷款和投资冲动都不可能因为加息而得到真正遏制。
结合杭州供不应求的房产形势，投资性购房需求还是很大。有消息称，近日杭州一位投资客在某二手房中介上一人挂出１２套房子进行抛售。而此类消息，杭州并不少见。对此，曾有人利用收电费的方式对杭州市５个城区投资性房产进行过一次比较全面的调查，发现竟有７３００多户成为“空关房”无人入住，而且不少楼盘的入住率竟达不到２０％。对此，陈多长教授称，在杭州房产形势持续走好的前提下，杭州的空置率并不存在什么问题，但由于其投资前景被人看好，导致其房产空关率较高，未来商品房有效利用空间很大。
央行加息会给我们带来什么答案呢？经验中，由于人民币施行的是盯住美元的汇率政策，美元进入加息周期和中国经济过热内外两方面因素的作用，决定了人民币加息将不可避免。况且，我国的利率水平一直比较低。对此，有专家认为，央行未来将进入连续加息通道。如果假设成立，按照陈多长的观点，该举措将极大改善房产市场的低效利用率，并且对抑制投资购房产生深远影响。有数字验证，假设业主以８成３０年按揭贷款购入价值１００万元的房产，按照５．０４％的现行利率，月供为４３１４．１５元。假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为６％、７％、８％，则第二、三、四年的月供分别为第一年的１１０．９１％（４７８４．８２元）、１２２．５４％（５２８６．５６元）、１３４．３８％（５７９７．３５元），结果显示投资购房所支付的成本上涨幅度非常惊人。于是有专家认为，按照这样构想，投资需求将被抑制，房产的流动性也将随之消失，最后的结果必然是房价水平下跌。但陈多长同时也表示，房价下跌并不完全被看好，房价上涨幅度趋缓，投资需求被有效抑制才是更加可能的趋势。
加息对房产商影响不大
加息对房产商影响有多大呢？关注此事的业内人士称，加息只削掉了房产企业的一小部分利润。曾有专家做过相关的计算：加息０．３厘，房地产公司净利润将下降１．１６％；如果加息０．４５厘，房地产公司净利润将下降１．７４％。如此看来，央行小幅度加息对房产商利润影响作用非常小。不但如此，更有房产商声称，愿意出２０％的利息甚至更高成本借入资金。
但是，联想到央行未来将会进入连续加息通道，房产商以及房产投者没有理由能躲避加息所带来的资金收缩现实。那么，央行最终加息会达到一个什么顶点呢？有消息称，目前，房地产信托的利息差不多是９％还供不应求。如果大过这个九点几的话，可能要产生影响。但据专家称，中国绝对不可能加到１０％，否则将会严重抑制外资的进入。
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