| http://news.liaoing.com 2005-5-1 来源:中国房地产报 浏览量: |
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２００４年，有４家开发商先后实现了年销售额１００亿元的目标。而就在前一年，其中的大多数连国家统计局发布的２００３年全国房地产开发综合评价领先企业的前２０名都未进入。
而且，这还只是个开始。“顺驰２００５年的目标是２００亿元。”顺驰大股东孙宏斌透露。而万达２００５年２２０亿元的计划早在两年前就已确定；绿地按该集团董事长张玉良的“保守估算”，“起码会在２００５年实现６０％以上的增长”；合生创展高层透露，准备２００５年“实现１８０亿元”。
１９８７年，土地拍卖行为开始；２００２年，新的土地供给政策随国土资源部１１号令发布得以启动，新旧土地供给方式共存；２００４年，旧的土地供给方式也在７１号令的“８·３１大限”最后终止——“三级跳”式的土地交易公开化，最终为开发商全国战略扫清了政策障碍。
另一面，新一轮房地产周期也开始于２０００年。确切地说，它在１９９９年底启动，２０００年正式发力，２００２年大干快上——市场的节节高升，成了开发商走出去的最大诱因。以至于当时的顺驰集团董事长孙宏斌将此归结为：“全国性大企业成长的机会到来了”。
这个机会同时摆在所有房地产开发商面前。虽然房地产市场的产品仍然是区域的，消费者仍然受区域限制，但随着土地交易的公开化，房地产的原材料市场一体化，中国地产商的全国化也势在必行。
当扩张的冲动自上而下地在地产企业中开始时，更值得关注的问题是，对企业的公司治理、发展战略、土地储备的长期规划。百亿规模只是一个表象，扩张的背后需要资金、人才、管理体制的整体支撑。
但是，更需要土地。“这个年头，房价赛跑般地往上升。”陈立民反问道，“会有人担心房子卖不出去么？”陈立民是仲量联行中国区董事，他来到中国快十年了。在陈立民的眼中，眼下的诸侯争霸，其本质正是土地储备的竞争。
如果在兵家必争之地——北京这个背景下来观察，这一点更加明确无疑。张玉良已经给其部下下了死命令，“拿不到地绝不收兵”。不仅如此，按张玉良的计划，要在２００６年开工，拿地工作一定要在“２００５年上半年完成”，而且“要全部拿够”。这对刚刚进入北京两个月的绿地先期开发房地产办事处来说，难度相当大，为此，张玉良还特别授予“上方宝剑”——“钱不是问题”。
表面看来在埋头储备土地的开发商，为了拿地不惜一切代价，实际上，他们并非在盲干。
最为突出的案例是顺驰苏州地块的短期内增值。这出自孙宏斌的杰作，让其得意不已，以至事后不止一次在私下场合提及——２００３年顺驰进苏州时，同行普遍认为苏州地产泡沫大，“那个地方不能进了”，但顺驰经过调查，则认为苏州与周围城市相比，房价是在补偿性增长，“还没有涨到该到的地方”。当“不听话”的顺驰于２００４年１月６日以２０８万元一亩竞得一块地招致不少“太冲动”的批评时，短短３个月后，２００４年４月２１日当地拍卖土地的平均地价竟然涨到３７５万元一亩。
“这一点儿也不奇怪。”经常为绿地开展项目作评估报告的上海远东资信评估有限公司房地产研究员张钫说，绿地还到国外找项目。张钫的意思是，在市场一路飘红的情况下，储备土地就是最大的赚钱方式。
粗略地算一笔账，如果以２００４年上海平均房价每平方米８０００元为基准，地产商要达到１００亿元的销售额，起码要开发出售１２０万平方米；如果再除以“１．５”的容积率，保守估测，起码需要动用８０万平方米即约１０００多亩的土地；如果企业的销售额大部分来自全国，则这个数字还要再往上升，甚至可能翻一倍。
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