决定房地产价格的主要因素有两个，一个是成本，一个是供求关系。在最近关于房地产过热的争论中，对供求关系的判断基本没有太大的出入，争论最多的是地价和房价的关系，是地价带动房价还是房价带动地价，成了先有鸡还是先有蛋的一场混战。

    不管地价升降对房价涨落起了多大作用，一个不争的事实是，房价中相当部分的支出用在土地上，政府说是大约20%，开发商说是大约40%-70%。这两个数字很可能都不对！我们知道，土地使用权的出让年限为50年或70年，政府从开发商那里一次性收走出让金，开发商再从购房者那里一次性收回，这种做法保证了政府首先获利，开发商两头获利，付出最多的是购房者，政府和开发商当然不会说实话。

    为什么不能将土地出让金一次性收取改为逐年收取呢？

    在土地实行招拍挂之前，开发商都是通过协议方式拿土地，价格肯定要比现在招拍挂低得多，而且还可以分好几次付，在还没付清土地出让金时，通过卖期房，开发商就开始数钱了，因此，土地成本几乎不在他们考虑的范围。只要拿到地就等于弄了一台印钞机。那时开发商琢磨的是如何通过倒地发财，哪还有心思琢磨年租制？土地收益都流进了开发商的腰包，后来有人提出经营城市的口号，地方政府如梦方醒，开始从事土地垄断经营甚至非法经营。

    通过旧城改造、村改居、扩建新区和开发区等合法非法的途径，地方政府滥用权力甚至动用暴力强行拆迁征地，任意压低、拖欠拆迁征地补偿，从征地拆迁中得到了第一桶金；同时，通过银行贷款，进行土地一级开发，再以“出价高者得为原则、甚至在现场安排托儿进行招拍挂，拉高地价，再限期一次性收取50年或70年的土地出让金，又得到了第二桶金。这几年，各地城市好像都成了暴发户，钱从何来？就从土地上来。为何出现大量与土地有关的腐败案件，出现大量失地农民，出现大量拆迁纠纷，盖源于此。这样，原来是开发商一个人蒙政府蒙老百姓，现在变成了开发商和地方政府共谋从高地价、高房价中获利。

    土地出让金的一次性收取，等于提前支取了未来50年或70年的土地租金，这笔钱大都留在地方政府手中，用于建设形象工程或者购置土地，钱不够，再卖地，卖了地再搞形象工程再买地，形成一个怪圈，大量土地被闲置或浪费。2004年，广东购置土地2956.22万平方米，投入开发2227.19万平方米，一年多出“空置土地700多万平方米。上海去年购置土地1038.76万平方米，同期完成开发672.76万平方米。2004年上半年，北京市国土局发现，北京土地市场上还闲着1000多宗、1.6万公顷、规划建筑面积约2亿平方米的土地。地方政府从不会卖地，到一次卖光，看起来学会了土地经营，实际是把本来可以持续经营的土地资源变成了一潭死水，不仅无法再从土地的升值中得到好处，而且等于断了子孙的财路。

     一次性缴纳土地出让金伤害的是失地农民、被拆迁的城市贫民和购房者。把一次性收取变成年租制，可以切实降低房价，防止地方政府行为短期化，和谐社会关系，使得土地成为可持续开发的资源，也为后代留下宝贵的土地财富。