| 近期，七部委的新政策让从去年年中延续到现在一直销售势头火爆的北京楼市“降温”，买房人和卖房人或多或少都有了观望的心态。但与此不同的是，土地市场却似乎硝烟正起，近日，华润置地、万科竞拍土地的成功让大家再次意识到———█北京万科扭转土地瓶颈2005项目扩张序幕开启 5月20日15：30，在北京市土地整理储备中心交易大厅，北京万科经过18轮激烈竞价，以总价3.36亿元取得了丰台小屯项目地块。这是万科集团第一次在北京市场通过招牌挂的方式取得土地。继深圳万科、上海万科之后，北京万科迅速转变拿地途径，寻求突破，一举扭转公司在土地储备上的战略局面。 丰台小屯项目位于长安街以南3公里，距离西四环仅500米，土地出让面积为4.3万平米（约64.5亩），毗邻丰台现代制造业中心及西奥体育中心，交通便利，城市配套设施良好。 从1994年的城市花园开始，到2000年万科星园，2001年万科青青家园、2004年万科西山庭院，预计将于2006年6月正式进入销售期的北京万科小屯项目将是北京万科第五个开发作品。 据了解，2005年北京万科将实现项目战略扩张，这是万科集团“城市经济圈聚焦策略”的必然结果，在珠三角、长三角战略布局已经基本完成的基础之上，万科的战略视角已经转向环渤海区域，而北京万科作为环渤海区域的中心，必将在万科未来十年战略布局中发挥举足轻重的作用。 █1.6亿拿下优士阁二期华润置地商务板块锦上添花 同样在5月20日，北京华润置地通过竞价，最后以16218万元的代价竞得了北京市朝阳区双井1号公建用地国有土地的使用权，作为优士阁的二期，案名定为银杉国际中心的华润置地又一个纯写字楼项目将推向北京楼市。 问及该项目的定位，华润置地有关负责人透露：CBD的发展引发朝外、燕莎、华贸等泛CBD区域蓬勃发展。双井在距离上非常接近CBD，但商务条件和氛围差，不能与其他泛CBD区域相比，但已展现出较强的发展势头，以富力城、富顿中心为代表的综合性项目将加快双井区域的发展速度。另一方面，办公市场可以由高到低分为“甲级写字楼出租”、“高档写字楼企业销售”、“普通写字楼及商住个人及小企业散售”几个细分市场。普通写字楼散售将面对商住产品的强烈竞争。而成规模的企业、行政事业单位则会偏向于购买纯写字楼而拒绝商住。因此，面对这类客户将是纯写字楼销售的主要出路，个人和小规模企业将成为客户补充。纯写字楼销售的主流客户应该是成规模的企业、行政事业单位。其平均成交面积在800平方米左右，价格偏低，为11000-12000元/平方米，如企业需要在CBD周边寻找这个价位的写字楼，只有在双井区域才有可能。 综合总体市场及区域市场分析，以及对银杉国际中心所在区域的特征判断，并综合办公场所的细分市场，认为该项目将强调其“距离CBD近，临三环、价格低于其他泛CBD区域”的特点，主流客户定位在成规模企业和行政事业单位，而且偏好距离上接近CBD，对商务环境及氛围的要求低于其他泛CBD区域的客户。 █有实力开发商争相拿地北京楼市土地市场新一轮硝烟正起 北京万科、华润置地以外，一些有实力的开发商都在想方设法拿地。 金地近期连连在本报上刊登的“求地”广告成为业内关注的热点；国美置地继拿下丰台区产业园区一个公建项目和立水桥附近的一个住宅、商业综合项目后，据闻还拟在西四环附近接手一个“8·31土地大限”中的一个过关项目。 据介绍，“8·31土地大限”后，北京的开发企业要拿地主要有两个通道：一个是像万科、华润置地一样从北京土地交易市场———“有形市场”通过招牌挂拿地；另一个通道是通过收购、合作等途径从“8·31土地大限”中已经过了关，但无力再开发的项目。而由于各种原因，后者的成功率从目前看小于前者。 而北京市土地整理储备中心目前已经储备、计划在未来推向市场的地块还有： ■枣园商业项目 发布时间：2005年5月25日 ■大兴新城“三合庄改造项目” 发布时间：2005年5月25日 ■黄村卫星城北区10#、16#、17#地块项目 发布时间：2005年5月25日 ■采育镇D09地块、D12地块项目及采育镇储备项目 发布时间：2005年5月25日 ■星海钢琴厂用地 发布时间：2005年5月20日 ■原汽车吉普车用地 发布时间：2005年5月20日 ■朝阳区平房乡用地 发布时间：2005年5月20日 ■原北京化工厂用地 发布时间：2005年5月20日
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