从用地“以租代征”到神秘的“售后返租”，万客隆在地产政策、资本、市场的诸多考量中规避了什么？得失之间，地方ZF如何权衡？“万客隆”何以一路“绿灯”？在“市场魔方”的变幻之中，ZF、企业、投资者、失地农民最终能否实现多赢？
投资“钱”景
    7月10日，《中国经济周刊》记者以“投资者”身份到万客隆暗访。保安听说是购房者，立即热情地将记者领进了一间布置奢华的办公室。

  据了解，推销商铺的中年男子是万客隆的一位副总裁。据副总裁称，对于客户来说，在万客隆的“投资计划”是经由“专家”测算的—只要在万客隆购买商铺，投资者就能享受到“售后返租”，包租5年的优惠政策。以一个100平方米，总价21.68万元的商铺计，万客隆包租价为每平方米每月25元，年租金3万元，5年累计15万元。按照“专家”意见，第6年每平方米每月将涨至135元，当年可收入16.2万元，此时减去投资21.68万元，“纯赚9.52万元”。剩下的20年（经营期）更是“纯赚”。

    为了坚定投资者信心，万客隆还推出了“预支租金两年6万元”的举措，投资者购买商铺时可直接扣除。此时，投资者实际支付的商铺价款为每平米1568元，已近似当地的“经济适用房”的价格。

    据万客隆方面称，“万客隆（国际）家具数码城”所占土地为租用，租期30年（至2032年），出租方为郑州市惠济区园口镇京水村。

    “红灯”照闯“有时候十天半个月还卖不了一件货呢。”

    提起入驻以来的经营，万客隆××号展厅的一位商户如是告诉《中国经济周刊》，由于市场萧条，最初商户是免费租用商铺，自去年９月万客隆才开始按每平米每月20元收租金。

    “现在的标准是每平方米25元，不过交一个月抵两个月用。”另一位商户透露，“已吸引1700多家商户入驻经营”一说“纯粹是在吹牛”。

    对照“每平米每月25元，包租5年”的承诺不难发现，万客隆实际上是在“倒贴”。“我们这样做也是为了培育市场。”万客隆一位负责人在接受《中国经济周刊》采访时如此解读。

    不过，在许多人眼里，最大的风险倒不是这种“赔本经营”。

    “万客隆占地是违法的‘以租代征’—他们的老板也是为这‘进去’的。”某知情人告诉记者。此说法也得到了郑州市国土局土地监察大队队长丁凡和该市惠济区国土局监察科科长徐战勇的证实。
    《土地管理法》规定，ZF或企业占用或使用农村集体土地进行非农建设，必须首先由ZF办理农用地转用和征地审批手续。农用地转用和征地批准程序完成后，再由市县人民ZF向用地单位供应建设项目用地，否则即属非法批地行为。非法行为包括农民集体所有土地的使用权以出让、转让或者出租方式用于非农业建设。通过与村集体直接私下签订协议租用土地并改变土地用途的“以租代征”行为违法。

  
如此“优势互补”

    7月13日，《中国经济周刊》在京水村暗访时，该村某干部透露，万客隆“是惠济区牵头弄的项目”。

    “谢丽丽在看守所里没呆多长时间就出来了。”知情人说，“只是交了点罚款”。采访中，万客隆某负责人也证实了“罚款了事”的说法，对ZF的“支持”也并不讳言。记者注意到，该企业甚至还将“ZF重点保护”等字样印在广告上给予标榜。这种“密切关系”也散见于相关报道中。

    如去年10月份，当地某媒体报道称：“郑州市惠济区委副书记××表示，当地ZF将给予万客隆大力支持，并专门成立领导小组进行协调，对万客隆入驻商家的任何合理需求都能够尽量特事特办。惠济区ZF副区长×××在会上还当着四川众多家具经营户表示，他将把名片印发给入驻市场的每一位经营户，为广大商家在郑州做大做强服务好。”

    惠济区ZF何以如此“宠爱”万客隆？该区某官员的解释是“为了招商引资”—惠济区地处市郊，位置偏僻，倘若不能创造“优良的投资环境”，恐难与其他市区匹敌。

    据此看来，万客隆的“受宠”也就变得顺理成章了，其初期数百亩土地“以租代征”也成了一个“四两拨千斤”的资本游戏。
 
    “地方ZF将土地一级市场的开发权拱手让给开发商，以商招商，追求GDP增长；开发商利用‘以租代征’规避现行法规，实现低投入、高产出—地方ZF与开发商的‘优势互补’就这样达成了。”河南省ZF某官员向《中国经济周刊》剖析个中根由时，如此表述。