老土地的土地情结

       顾名思义，老土地是地产行业精于土地运作的人。在郑州地产行业，老土地他（她）们熟悉国家土地政策，经历了如何圈地、囤地、农民补偿、企业购并、土地办证等传统土地购买。目前这批老土地有的已经成为地产开发老板，成为由于历史的机遇完成了原始积累的那批老板。他们年龄多在50岁上下，多为学历不高，是典型的郑州第一代地产人。

       他们看地眼睛很毒，有点像原北京百货大楼的张秉贵，张秉贵能够用手两把抓一斤糖，一点不多一点也不少。老土地能够看一块地，能判断，这块地值多少钱。
至于和农民打交道，和兼并企业厂长打交道，更是轻车熟路，有人说，老土地是精于运筹土地的专业人士，有点土，但招数挺管用。

       时至今日，老土地有点落伍了。招拍挂土地新政策，揭开了土地暗箱操作的伤疤，土地供应开始走到阳光下，土地实地踏勘是老土地的强项，但规划设计条件、招拍挂游戏规则，如何进行土地招牌挂，招牌挂的技巧操作。如何算帐新土地开发这本帐，老土地有点困难，很多老土地有点急流勇退的想法，开地产公司的手头没有项目的那就坐等项目，失去了原老土地的锐气。有点可惜。

老土地的新活法

        老土地的新活法，就是指老土地能够与时俱进。如今招拍挂、企业购并、地产下乡诸多地产开发土地获取方式之变化，老土地面临以下新问题：1、招牌挂技巧操作问题；2、企业购并风险规避问题；3、不熟悉市场的土地价值判断问题。老土地此时有些“廉颇老矣，能否看清土地否”的感叹。
老土地期待新活法。

“新土地”的市场机遇和历史使命

        新土地多为地产企业之开发部人员，年青、活力、懂专业。缺少的是老土地的沉府。经历几次招牌挂，新土地知晓招牌挂的若干环节和环节之外的技巧操作；跑过几次地市，知道一点地市的基本情况，有点市场意识，会搞点简单的项目定位。当然，有的新土地是老土地的土地。

         在专业地产运营中，老土地和新土地所从事的均是项目选址及项目可行性研究问题，土地市地产投资之母。我常和地产老板一起聊天：拿到土地之后，建什么房，如何建房？这需要功底。多层建业决算的建安单价为720至750元左右，而有经验的老土地（此时是包工头的土老板）多层建安控制在580元/平方米左右，只得说明的是绝对是同类可参照的。

作者：聊宅网友－上官同君

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