在土地供应日趋紧张、招拍挂拿地越来越困难的背景下，越来越多的房地产公司将目光转向了郑州市的城中村改造。但政策的不明朗不仅让先期进入的开发商有些“骑虎难下”，也影响了郑州城中村改造的进程。昨日，记者从有关方面获悉，郑州新的城中村改造办法已经制定出来，可望近期出台，该办法有望破解当前郑州城中村改造的政策瓶颈。
　　
　　政策滞后拖了后腿

　　“政策滞后一直是困扰郑州城中村改造的瓶颈。”谈到城中村改造，多数参与其中的房地产开发商会有这样的感慨。

　　河南民安房地产开发有限公司副总经理李杨对记者说，郑州大张旗鼓的城中村改造是从近几年开始的，为鼓励城中村改造，２００３年、２００４年，郑州市政府先后出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》、《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法》，但几年下来运作的实际情况是“雷声大雨点小”。

　　据了解，郑州列入城中村改造计划的城中村共有１３３个，截至２００６年年底，政府批准改造的有４７个，但时至今日，办理了土地证的仅有西史赵村、燕庄、西关虎屯等几家，而“五证”齐全，进入市场销售的项目更是凤毛麟角。

　　“政策不明朗是如今开发商参与城中村改造的最大障碍。”李杨告诉记者，这两个文件颁行时间较早，而近两年国家的土地政策有很大调整，很多规定已经不相匹配；经过近几年的“摸着石头过河”，原先出台的一些政策也需要调整。

　　一个很简单的例子，城中村土地如何从集体土地转化为国有土地，再通过出让的方式转化为房地产开发用地，以前的规定语焉不详，在实际操作过程中，容易卡壳。

　　对于郑州市政府着手修改的城中村改造新规定，多数开发商寄予厚望。

　　城中村改造泥沙俱下

　　比城中村改造进展缓慢问题更严重的是，打着城中村改造旗号的土地违法现象。

　　在城中村大拆大建的背后，有不少打着城中村改造旗号的项目一哄而上。目前在郑州环线以外，以城中村改造名义低价销售的无证城改房十分常见。问其是否有手续，项目工作人员的回应常常是“手续正在办理中”。有的开发商甚至将政府相关部门的不主动执法当作默许。

　　一位业内人士直言，如果政府严格按政策办事，郑州将有太多的城中村改造项目需要停止。

　　业内人士分析，由于政策疏漏及相关部门监管不严，一些开发商钻政策空子，出现不少违规开发现象，如对许多还未列入改造项目的城中村提前改造，这种无证开发行为已经引发了一系列社会问题。

　　谈到城中村改造存在的问题，河南省国土资源厅厅长张启生表示：“现在当务之急，政府应该尽快出台城中村改造相关规定，使城中村改造更有章可循。“

　　补偿标准有望提高

　　对于郑州市即将出台的城中村改造新规定，郑州市城中村改造指挥部有关负责人不愿过多评论。但是通过其他一些渠道，记者还是了解到一些细枝末节。

　　据知情人士透露，新的城中村改造办法对城中村改造中的利益归属、改造范围、安置标准等问题进行细化和规范，并结合郑州目前发展实际及新颁布的《物权法》，补偿标准等相关参数有进一步提高。

　　据透露，拆迁补偿安置标准将是新政策的一项主要内容。之前的拆迁补偿安置方案，被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地在２２８平方米以内按市场评估价给予货币补偿；超过部分按照建安价折合成新住宅建安价给予货币补偿。被拆迁人选择产权调换补偿方式时，按２２８平方米的新建住宅面积予以安置；不足２２８平方米的部分，由被拆迁人按照新建住宅建安价补齐差价；超过２２８平方米的部分，由拆迁人按照建安价折合成新住宅建安价给予货币补偿。新办法结合了郑州当前房地产价格及居民拆迁安置成本趋高的实际，同时考虑到了《物权法》的因素，补偿标准有所提高。

　　河南财经学院工程管理系教授刘社认为，城中村改造涉及居民的补偿标准的走高，有利于城中村基础设施建设和城中村居民社会保障。

　　土地“转正”方式明确

　　对于开发商来说，比拆迁补偿更关心的是土地如何出让的问题。

　　据了解，现在多数正在运作的城中村改造项目土地性质仍然是划拨用地，而按照规定，所有经营性用地都必须办理土地出让手续，这样才能用于商品房开发。而要办理土地出让手续，必须走招拍挂程序。这样就存在政策与实际不符的问题：一方面，城中村改造要让政府满意、群众满意，必须事前拿出可行的拆迁方案，必须与城中村签订拆迁安置协议，这样开发商事前肯定会有较大的投入；另一方面，开发商付出巨大精力和财力取得的城中村改造项目却必须走招拍挂程序。如果城中村土地进入有形市场，又有多家企业竞争，开发商担心前期付出的人力和财力“付诸东流”。