建设部《物业服务收费管理办法》已经从今年1月1日起施行，我省制定了配套的《河北省物业服务收费管理实施办法》，也于今年4月1日起施行。两个办法的目的在于保障业主和物业管理企业的合法权益，规范物业服务的收费行为，澄清了物业收费的一些误区。

物业收费从何时起算

案例1：王女士是一大学教师，2001年12月买了某开发公司一套房子，2002年4月拿了钥匙。但不久，王女士与开发商因土地使用权的问题发生争议，房子也一直未装修入住。到2003年12月，开发公司终于把问题解决，王女士才办理入住。这时小区物业公司找上门来，要求王女士支付2002年4月至2003年12月的物业费及采暖费，王女士称自己未住房屋，也未签订物业管理委托合同，不应交纳，物业公司认为自己已提供了服务，就应收取相应费用。双方协商不成，物业公司诉至法院。
解析：业主与物业管理企业是一种委托合同关系，所以双方应按物业服务合同的约定按时交纳或收取物业服务费用。同时，根据有关规定，物业管理公司与业主应与房屋交付时签订物业管理服务合同，收费起始时间从其约定，实践中，收费时间是从房屋交付时开始计算。
本案特殊之处在于，双方并未签订物业管理服务合同。但自房屋交付时起，物业管理企业已为业主提供了相应服务，根据权利与义务相一致的民事原则，业主应当交纳相应费用。
至于业主的损失，根据《物业服务收费管理办法》第十六条的规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。本案中，业主未充分享受物业服务是由于开发公司违约所至，所以期间发生的物业管理费用应由开发公司负担。

欠交物业费应怎样处理

案例2：张某购买了某小区的一套房子，装修入住后因房屋质量问题与开发商发生纠纷，张某因此拒交了物业费。一年多以后，张某干脆把房子买掉。在搬家时，物业公司以张某尚欠物业费为由，阻止张某，张某认为，欠交物业费是因开发商违约，物业公司无权干涉自已搬家。双方为此发生激烈冲突。
案例3：李某购买了一套房屋，购房时开发商承诺业主只需一次交若干物业基金，将来不再收取物业管理费用，是终身免费物业。后新进驻的物业公司又公告收取物业费，李某不同意。双方协商不成，物业公司把李家的水、电停了。李某把物业公司告上法院。
解析：实践中，因各种各样的原因发行欠交物业费用的情况层出不穷，物业公司的处理方式也多种多样，上述物业公司都认为自己是一种民事自助行为，那么，是否有道理呢？
《物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。……物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
因此，上述案例中物业公司正确的追欠作法是向人民法院起诉。

没有预交物业费就不给房钥匙

案例4：刘先生买了一套房子，在办理入住时，开发公司把房屋先交给了物业公司，由物业公司统一办理入住。物业公司规定，除签订物业管理委托合同外，尚须预交一年的物业管理费，如不交，则不能交付房钥匙。刘先生认为，房子是买的开发商，应由开发公司交付房屋，房屋交付不应以预交物业管理费为前提。刘先生把开发公司告上法庭，要求交付房屋，并承担逾期交房的违约责任。