尽管最高法院的司法解释明确了逾期办房产证的违约责任，但在实践中，并不是每个购房者都能得到高额的赔偿。

　　王贞国律师介绍说，根据司法解释的规定，由于出卖人原因，卖受人不能如期取得房屋权属证书的，出卖人才能承担违约责任。如果是由于不可抗力或其他非出卖人原因造成的，出卖人则不承担违约责任。

　　“对于违约金数额的确定”，王继安介绍说，根据司法解释的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，其前提是合同没有约定违约金或损失数额难以确定的。但在实践中，在《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中，省城的开发商往往已将逾期办理房屋权属证书的赔偿数额填好，往往只有区区两三百元。如果购房者不够警醒，在签订合同时对此条款未能提出异议，一旦开发商逾期办证，则只能适用合同约定赔偿。他建议，购房者可就此与开发商协商，协商不成可以不签合同。对此，王贞国律师也建议，购房者可与开发商协商，将此条款改为“违约金按有关法律规定执行”，因为根据《司法解释》的规定，开发商逾期一年不能办房产证，买受人还可以请求解除合同、赔偿损失。

　　■事件：延期办证被判巨额赔款

　　新华社电　(肖丽)石家庄市刘先生2000年9月30日购买了“华脉新村”一套商品房，价格为111.28万元，房屋交付使用后，开发商一直没有依合同规定给刘先生办理产权证件，至今已两年有余。因没有房产证，刘先生的房子既不能上市交易，也不能办理抵押贷款。2003年5月，刘先生将开发商告上法庭，要求开发商为自己办理房屋所有权证并支付违约金。2004年春节前夕，石家庄裕华区人民法院下达判决书，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律有关规定，要求开发商在30日内为刘先生办理房产证，并支付延期办理房产证的违约金20.8216万元。

　　■业界：警示作用非同寻常

　　尽管该案的开发商已上诉，案件最终结果尚无定论，但此案判决经媒体披露后，省城地产界仍大受震动。

　　一家房地产公司负责人的说法颇具代表性。他说，逾期办房产证，相对于房屋质量、擅改规划、设计等问题而言，应该说对购房者的影响并不大，如此小事尚能遭受“重创”，看来以后大家在每个开发环节都要小心为上。

　　“尽管违约金数额看起来巨大，但规范经营的开发商从心理上是可以接受的”，河北燕都房地产开发有限公司销售部负责人刘树伟在接受记者采访时说，在最高法院的《司法解释》里，甚至还有“双倍返还”的条款，事关购房者能否安居乐业，没什么不能理解的。

　　“这一案件将有利于房地产市场的规范，对于诚信经营的开发商来说是件好事”，刘树伟说，省城的商品房预售合同，一般将办证期限约定为“房屋交付使用后90个工作日内”，如果项目“五证”齐全，并且工程质量、建筑材料、监理手续等齐全，应该说如期办证不成问题，因为房管部门办证的效率很快。从目前情况看，不能如期办证多是由于开发商手续不齐全或者建筑施工环节未按有关规范要求去做，以至不能顺利通过验收造成的。这一案件可起到警示开发商守法经营的作用，同时，也意味着诚信经营的开发商将有更多的市场机会。

　　■购房者：我也想起诉开发商

　　对于普通购房者而言，此案的判决则让他们看到了希望的曙光。省城北部一高档住宅小区的业主张女士专门打电话向记者咨询：“我买的房子也两年多没办下房产证了，是不是也可以让开发商赔偿？这个案子的赔偿数额是依据什么算出来的？帮我算算能赔多少？”

　　省消协新闻发言人孙常军介绍说，在省消协的投诉中，关于房地产投诉已居第二位，而在房地产投诉中，买了房拿不到房产证的占三分之一。

　　此案的原告代理律师、燕赵众诚律师事务所房地产专业律师王贞国介绍说，由于损失数额难以确定，以前对于逾期办理房产证究竟该赔付多少违约金争议较大，所以尽管此类纠纷很多，却很少有人诉诸法律。但2003年6月1日后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施，对逾期办理房产证的赔偿数额有了具体规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。他说，逾期贷款利息又称延期付款滞纳金、罚息，它高于银行同期贷款利率，并随利率浮动而浮动，最高时曾一度达到每日万分之六，现在的标准是万分之二点一，华脉新村的赔偿数额就是依照这一标准计算的。

　　“在购房维权的道路上，此案具有里程碑的意义”，王贞国说，其赔偿数额之高，足以警示开发商，不能随意漠视购房者的合法权益。

　　■专家：重典利于规范市场

　　仅仅房产证不能如期办理，又不影响房屋的居住功能，开发商就要支付20余万元的违约金。最高法院的司法解释对于开发商而言，是否过于严苛？在采访中，有开发商质疑道。

　　记者就此问题采访了曾参与该司法解释起草工作的省高级人民法院高级法官王继安。

　　“在这个司法解释起草过程中，大家针对商品房交付以后开发商不给买房人办证，要不要承担责任和承担什么责任问题进行了多次探讨”，王继安说，按照《合同法》的原理，合同双方都应当按照合同的约定履行义务，不履行合同义务，给对方造成损失的就应当承担赔偿责任。在商品房买卖合同中，不办房产证同样是违约行为，因此同样要承担违约责任。但考虑到买房人购房的目的以自住居多，迟延办证只是买房人的权利有可能得不到保证(比如该房屋设有他项权利)，但并不一定必然使其权利受到影响，因而也很难说造成什么实际的损失；只有买房人把买房作为投资，迟延办证就会直接影响其出租、出让，就会给买房人造成实实在在的损失。如果坚持造成损失的就赔，没有造成损失的就不赔，就会出现一样情况(迟延办证)，两样责任(自己居住的不赔，用于出租、出让的就赔)的问题，这样对用于自住的买房人显然是不公的，在审判实践中也很难判断买房人买了房屋要作什么用。后来大家的意见得以统一，凡是迟延办证由于开发商原因造成的，开发商就要承担违约责任。

　　至于赔偿数额的确定，一般赔偿的原则为实际赔偿原则，也就是说违约行为给他人造成多少损失就要赔偿多少，可是迟延办证给买房人造成的实际损失确实很难计算，最后就确定为按照银行收延期付款的违约责任定。

　　“这么定是不是太高了，确实值得研究”，王继安说，商品房买卖合同的标的是房屋，房产证只是一个权利凭证，迟延交房和迟延办证对买房人利益的影响是不同的，前者远远大于后者。但司法解释的本意就是要加大开发商的责任，加强对买房人的权利保护。房地产市场秩序混乱，主要原因是开发商的不法行为造成的，商品房买卖合同的履行，买房人只有交付价款的义务，开发商应当履行的义务项目很多，实践中开发商违约是合同纠纷的主流，严格违约者的责任，有利于净化房地产市场秩序，促进房地产业健康有序发展。

　　“关于石家庄的判例，我认为是成功的”，王继安说，第一，在事实上把握了两个关键点，迟延办证的事实清楚，责任在于开发商；第二，在适用法律上符合最高法院的司法解释；第三，从社会效果看，既维护了买房人的合法权益，又给开发商以警示，有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场经济的游戏规则；在全社会弘扬诚信原则，减少纷争的产生。

　　■相关链接一：《司法解释》的有关法律条文

　　第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　■相关链接二：逾期办理房产证的原因及后果

　　石家庄市房屋资产权属登记监理中心主任李水源介绍说，不能及时取得房产证的原因有：一是土地使用手续不合法。二是房地产开发企业未支付全部土地出让金，土地管理部门因此限制其土地使用权的变更手续。三是房地产开发项目由于质量问题或其他原因，不能通过有关部门组织的验收。四是房屋预售后没及时到房管部门备案，并在此期间将房产抵押，如果开发商不能及时置换产权，就无法为购房者办理产权证。另据业内人士介绍，开发商违规建房，比如私自将楼房加层，本来规划报批的六层建筑建成七层，违章部分就无法及时办证。

　　李水源介绍说，不能及时办证可能为购房者带来的损失有：子女入学受影响，不能出示产权证书，子女就不能按区域就学；经商办营业执照，需要经营场所证明，因产权证未办无法出示；需要将房产抵押贷款，由于产权证未办不能抵押，以致损失商业机会；房屋不能再行转让；由于没有产权证，房屋租赁合同也无法签订。另据介绍，如果开发商利用商品房销售后、备案前的时间差将房产抵押，一旦开发商资金出现问题，不能偿还银行贷款，银行将对此房屋有优先受偿权，购房者受损的将不仅仅是房产证本身。