买二手房一定记着查手续

　　小M和小F大学毕业后留在北京工作，因无房俩人结婚后还是分别住在各自单位的集体宿舍里。每次看房不是嫌房太贵就是嫌面积太大。算来算去还是承受不了。最后俩人决定买一套二手房。

　　他们相中了一套已购公房。小M认真查看了卖方的手续，产权证、原购房协议、身份证、户口本，一切都齐全。可是在签订购房合同时卖方并不是产权人本人，而是产权人的儿子。原来产权人刚刚去世，由于儿子一直与老人同住，另外两个孩子已有自己的住房，老人去世前虽说过将来要把房子留给这个儿子，但并没有立下遗嘱。虽然卖方一再表示手续不会有任何问题，再说房子到现在也是他住着，这个房子就是属于他的，即使他两个姐姐不同意他也可以把房子交给小M。小M还是没有把握，并没有马上和卖方签订合同。

专家评点

小M的决定是正确的，主要原因有两点：

　　 卖方不是产权人也并没有出具他可代理签订房屋出让合同的有效证据，所签订的合同不具备法律效力。

　　 根据我国《合同法》第三章第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

　　 根据我国《继承法》有关规定：遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。

　　 那么卖方在出卖房子前首先要做继承公证和取得对该房屋具有完整处置权所应有的合法手续。

　　 即使将房屋交付小M，也并不代表小M对该房屋拥有所有权。

　　 根据我国《城市房地产管理法》第五章第五十九条规定：国家实行土地和房屋所有权登记发证制度。

　　 根据我国《城市房地产管理法》第四章第三十七条规定，下列房地产，不得转让：第四款规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

　　 我国是以登记制来确定房屋的所有权，未经其他共有人书面同意就不能进行产权变更，所以小M必须取得产权证，才算真正对该房屋拥有所有权。

　　 北京兴业安居房地产经纪中心提醒您：由于房屋是一种特殊商品，牵扯的法律问题也比较多，其交易过程也很复杂，在签订买卖合同前一定要谨慎。尤其是二手房，产权人的情况多种多样，所需提供的法律文件也各不相同，如有条件最好先找专家咨询。