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近期，由于开发商规划变更的非法公示，引发的维权事件成为房地产维权的热点之一。从2003年11月公布了《北京市城市规划公示管理暂行办法》，到今天已经两年多了，但是关于变更方面的维权仍然是比比皆是。如何识别规划变更的“公示”陷阱？此次房谈我们邀请了有过这方面的成功维权业主代表，还有知名律师，以及房地产业内专家来共同关注这个话题。
房谈话题 1 开发商变更规划的深层原因是什么？
嘉宾观点
改规划一般都是驱利性，这是最主要的动机。
我感觉开发商改变规划主要就是驱利性，像丰润家园把一个7号楼变成商业，整个7号楼卖给一个业主了。包括紫竹花园也是，通过改规划有一些变更，本来应该有一个小楼，规划用房是物业用房，结果被开发商的上级公司占着，也就是开发商的上级公司无偿使用这个小楼，从业主的角度准备从这个地方进行维权，就是想把小楼要回来，再就是绿地、车位，他们已经起草了一个起诉书。邓泽敏
驱利性占相当大的成分，因为开发商前期做规划的时候，因为种种原因，因为一个小区开发过程当中有时候是3年或者是5年，甚至更长的时间，市场变化是多种多样的，开发商也会因为某种原因去变更规划，一般来讲，我们现在看到规划变更，都是往多了变更，就是把容积率提高，建筑总面积增加。李小宁
房谈话题 2 规划变更有哪些主要表现形式？
嘉宾观点
规划变更在不同的小区都会存在不同的形式，但是主要的原因还是驱利性。
还有一小部分不排除由于整体市政的变化，比如说咱们比较早的像CBD里面的新城国际，当时做规划是4个圆形楼，由于市政规划变更，其中有一个楼就要砍掉一半，所以迫不得已砍掉其中2个圆缺一半，这是市政规划整体限制，这不是完全由于开发商单方面的原因。这一点跟前面所讲的开发商由于驱利性变更有本质区别，但目前阶段是少数的，等于缩减项目。目前一些规划变更的项目，大部分都是增加、扩大利用空间。
像我接触过有几个项目在变更，比如像世纪家园这种变更就是增加了一个楼，这个商业楼在原来小区规划和沙盘上都没有体现，业主入住以后就出现了。还有把原来设施变成了商业设施，就是设施的内容变更，但是实际上总的容积率和总的建筑面积是没有变化的，但是他把用途变更了，他也是变更内容之一，就是原本承诺的东西变成另外一种性质。李小宁
丰润家园原来有幼儿园、配套等等，后来就改成商业了。邓泽敏
我们上河村小区主要是容积率提高，多建楼，还有变化楼间距的位置等。因为前面A区、B区已经入住，在C区把楼层加高，同时楼间距变化，虽然是符合楼间距的要求，但是对前期的业主就构成一定的侵权，同时加高的楼座对后面的房子也有直接的影响。 石少军
房谈话题 3 开发商“公示”存在哪些陷阱？
嘉宾观点
做公示的时候，搞了不光明的手段。
在我们小区，开发商是公示了，但是发现开发商在公示过程当中，居然没有业主知道，开发商抓住一些公示当中模糊的地方，搞了一种瞒天过海的办法，就把公示好像是完成了。公示办法有不完善性，确实有空子可钻。比如他就放在一般人去不到的地方，这个地方说起来也是能够对外的地方，或者说他可以让公证部门到那去看到的地方，而且是小区相关的部位，这好象跟公示执行办法又不违背，但是在做起来的时候又显然没有真正实现政府让公示这个过程透明，让小区，让业主，让相关人员能够了解过程，就是显然没有达到这样一个效果。
15天不表决就视为默认同意。
现在最关键的就是公示结果，按照《北京市城市规划公示管理暂行办法》规定，公示的组织者负责收集公示的意见，每一单位享有一投票权，个人意见应当签署姓名，单位意见应加盖单位公章，公示的时间不得少于15个工作日，公示的全过程要经项目工程地所在的公证处公证。但是15天不表决就视为默认同意，所以就贴在一些不明显的地方。
开发商是不是想让这种变更让大家都知道，还是采取一些瞒天过海、偷梁换柱的手法，这也是一个非常关键的问题。有的小区甚至出现冒充业主签名，伪造业主签名，也是提供了一些相应的数据给政府规划部门，政府规划部门在审批时，是完全依照所有原始文件，大家曾经公示过的搜集意见。从程序上来讲，政府规划部门批准没有任何错误，但问题是开发商在这个事情上做了一些手脚，因为这些情况造成公示的结果大家不知道，或者是完全违背大家的意见。 李小宁
公示过程存在欺诈。
在2004年年底搞了一个青年城小区征求意见会，说有小学比较吵闹，每天接送孩子比较吵，影响小区生活品质，说了这些理由。就搞了一个抽奖，每一个人都能领到奖品，给我们所有业主发送短信通知去参加抽奖活动，我们去了以后就发现情况不是这样，有规划变更的公示放在那让我们看。他制作了一个表格，叫做青年城小区建设征求意见表，没有明确表示同意还是反对，意见表当中比较模糊。陈永飞
房谈话题 4 如何规避“公示”当中的陷阱？
嘉宾观点
政府部门的监督和指导非常关键。
在执行过程当中，按照《城市规划公示管理暂行办法》必须有所在区县规划部门监督和指导，是不是有效监督怎么监督、怎么指导非常关键。如果现在要想避免公示中出现的问题，在公示之前或者是一旦公示，业主就向区县规划分局要求来监督，履行他的监督职能，他如果不来就可以告他不作为，因为他有监督指导责任，他一来开发商就稍微规矩一点，所以目前公示当中有这么多的陷阱，我觉得这其中有一部分，就是区县规划分局没有履行指导和监督的职能。 邓泽敏
公示管理暂行办法制定是没有问题，只是在执行过程当中我们公证部门和我们批准规划的部门是不是有效行使他自己的权力，这是最关键的。作为公示说得非常清楚，每一户都要拿出签署意见，这一条对于公示来说已经足够了，只要把这一条落到实处就足够了，但是实际上这一条从各个小区发生的案例来看都没有落到实处。我觉得办法本身已经够了，只是我们在执行办法怎么监督，怎么有效实施这个办法是关键。 李小宁
用法律手段维护合法权益。
从大法上来讲，一个是《行政许可法》，再就是七部委的文件《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，这是2002年底生效的。还有市规委关于贯彻七部委的文件有一个若干意见，就是《关于贯彻建设部等七部委总局关于整顿和规范房地产市场秩序的通知的若干意见》，这是2002年7月发布的，是864号文。还有2003年12月1日实施《北京市城市房地产转让管理办法》，还有就是《北京市城市规划公示管理暂行办法》。
从程序上来讲，业主要避免一些误区，过去业主都认为开发商改规划是开发商的责任，就告开发商，这种官司一定会输的，因为开发商有政府批文是合法的，虽然违法但是没有违约责任，而且有政府批文，不能让开发商承担什么样的责任。所以一定要从根儿上打，根就是《规划许可证》，这样许可依据就没有了，就可以告他们。 邓泽敏
但是这要在规划变更前进行，而且时间要快。实际上有一些项目已经快建成了，就是按照诉讼的时间来讲已经无法真正去达到这个目的。李小宁
业主维权当中为什么产生比较激烈的维权行动，因为要告规划部门，过程非常长，等到你告的过程当中木已成舟，这个过程一般业主都不愿意看见，所以产生比较激烈的维权行动问题就在这儿。公示的办法是很好的办法，但是显然公示的办法有很多界限比较模糊的地方，很容易打擦边球，出现一系列情况，所以只好请律师走法律程序。 石少军
舆论监督也很重要。
我感觉还是要有一个舆论监督，因为社会上很多事情，从目前来讲在法律范畴没有规范非常严谨的地方，或者是没有涉及的地方多少会出现一些问题，我们的舆论对它进行监督也是很有必要的。事实上青年城的项目舆论起到非常大的作用，业主本身能够非常及时、非常团结去处理这件事情，舆论监督以及业主的坚持也有助于事情的推动。李小宁
实际上在既成事实的情况下，我觉得还得要律师来做法律上的事情，进行理性维权，当然也可以做信访，因为咱们有信访条例，然后就是媒体舆论监督。如果说在没有既成事实的前提情况下，我觉得还要尽量像北京青年城这样进行维权更为重要，开始公示了，我们怎么让他的公示符合我们的想法，同意的情况下可以同意，但是反对的情况下怎么不让开发商达到利益最大化，或者是影响小区业主利益的行为，我觉得这是比较重要的。
在这个阶段当中我们也是动用了媒体的舆论监督作用，开发商是按照法律规定来做，我们也是按照法律规定来做，我们也请公证处，我们也做了公证送达，我们文件是完全按照法律文件来形成的，程序完全按照法律规定一步一步走下去。 陈永飞
通过协商解决问题。 实际上在现有目前很多的项目都已经是既成事实，目前阶段不可能推倒也不能炸掉，怎么办？就是通过和开发商协商解决，要协商解决，一块就是赔偿，赔偿怎么赔，因为已经既成事实，通过其他的办法可能是两败俱伤，最大的不利是对开发商，所以通过协商解决，这也是一条路。 李小宁
我们接触案件当中赔的没有，但是协商的有，协商确实是需要我们舆论的支持和监督，像大西洋新城的案子，舆论炒得很厉害，迫于压力开发商和业主调解，后来在调解阶段比较乐观，业主通知我说行政复议是不是可以撤了，结果在调解书签收之前开发商反悔了，行政复议阶段我们是败诉了，后来没有办法我们提起行政诉讼，提起行政诉讼也是方方面面，新华社找过我要写内参，当时我把西城法院和市规委全曝光了，后来开发商还迫于其他的压力，同意建委调解了，实际上大西洋新城就是调解了，恢复原来的规划。包括丰润家园也是，我还没有接案子，只是咨询，开发商通过律师协会找到我协商，丰润家园说可以赔偿200万元，但是量化每一户就是2000块钱，但是是70年的使用权，70年的环境，跟这2000块钱差得很多，所以我们要的不是钱，要的是70年的环境。 邓泽敏
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