:: 事件
　　李先生是来省会经商的个体户，想在市里买套房子，经中介机构推荐，李先生与某房地产开发公司进行了接触。该公司在紧邻某大街开发了两栋商品楼，虽说没有形成社区规模，但在闹市区，交通便利，价格也不高，户型设计也可以。李先生很满意，就与商品房开发公司签订了《商品房预售合同》，约定交房日期为2000年10月8日，办理房产证期限为交房之日起三个月，如不能办理产权证，；买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将房款退回，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。

　　房地产开发公司依约交付了房子，并收取了近万元的办证费用，然而至今房产证仍没有办下来。李先生数十次找房地产开发公司，开发公司一直称：正在办理之中，让他不要着急。李先生咨询了律师，经律师调查得知，在李先生买楼之前，该幅土地的使用权已被房地产开发公司抵押给银行，而贷款至今尚未还清，办不了房产证的原因正在于此；而违约金订的又太低，20万的房子，办不了证，才赔200元。这时李先生才想起，签合同时，售楼小姐给他看的是土地使用权证的复印件，显然房地产开发公司在复印土地使用权证时隐掉了有关抵押的记载。现在退房吧，根据合同规定，只赔200，不退吧，住着没房产证的房子心里不踏实，李先生感觉被骗了。
 
:: 点评：
　　因为土地使用权可以抵押，有的房地产开发商资金不足，就拿土地使用权进行抵押，从银行贷款。如果购房者在办理房产证时，开发商还没有还清贷款，解除抵押，那么就不能办理产权证。抵押，要在《国有土地用权证》上进行记载，所以了解土地使用权是否抵押的最省力的办法就是查看它的原件。再一点，为了防止这种情况的发生，购房者要和开发商约定，不能办理房产证，要承担巨额违约金，比如，延期办证一日，承担房屋总价日万分之四的违约金，超过半年，有权退房，不退房的，赔偿房屋总价的30%；退房的，还要赔偿装修损失。本案中，李先生既没有调查土地使用权是否抵押，也没有在合同中约定较高的违约金，导致现在进退两难。