张先生的儿子今年11岁，受人引诱沾上毒品,上个月为了吸白粉，竟然把一套房子私下卖给了别人。当别人拿着买房字据来要刘先生搬出去时，刘先生才知道。那个人说房产证上是他儿子的名字，就有权出卖这套房子，刘先生的儿子有没有权卖这套房呢？
实际上，刘先生之子与别人签的合约是不能成立的，这是因为：

一、签定合同的双方当事人要具备一定的资格刘先生的儿子14岁，属于未成年人，房地产法规对未成年人购房、卖房的能力，必须由其指定的监护人同意才能完成。李先生为儿子购房时，虽然可以登记其子的名字，但必须到公证处办理监护人公证，由法律认定其子的监护人。假如刘先生之子购房时指定的监护人是刘先生，则其子售房时，必须经刘先生同意，房屋买卖才有可能成立。所以刘先生之子不具备独立卖房行为能力，卖房合同不成立。这种实例也适用于由法律特别规定必须指定监护人的情况，如精神病患者等等。

二、在签定合同时，双方当事人的意思表示必须真实。从上面刘先生之子卖房前未通知监护人可知，其卖房并非出于自愿。

三、卖房合同内容不能违背法律与社会公德。合同的内容系指双方当事人的权利、义务。《中华人民共和国法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则。刘先先生的房屋因其子欠赌债而被迫卖给买主，既违背了《民法通则》，又违背了其他法律条款和社会公德。

四、卖房合同要符合法律规定的形式。法律行为的有效成立，不仅要求内容合法，而且其表现形式也要合法。房屋买卖合同属要约格式合同，应到房地产管理机关申请办理房地产权力转移登记，领取房屋所有权证后，方能得到法律保护。

　　购房人在登记产权人姓名时，要考虑清楚。如想直接登记子女或其他未成年人名字，一定要严格履行监护人的权利，保管好被监护人的房地产权利证书