京城房地产市场红红火火热得发烫之际，法院的房地产纠纷也以星火燎原的速度递增。众所周知，购房前先交定金是房地产买卖的一条行规。可是，对于购房这么一件大事，购房人交了定金之后万一后悔怎么办？北京市第二中级人民法院连续两起案件的终审结果表明：只要购房人没有与开发商签订正式的购房合同，当消费者反悔时，开发商如数退还购房人所交定金。

　　覃女士笑了

　　1999年10月，覃女士同某房地产开发公司签订了房屋买卖认购单，并当场向其付了定金4万元，后来双方未能就房屋买卖事宜达成一致，没有签订正式的房屋合同，覃女士要求房地产开发公司退还已付的4万元定金被拒绝，遂向法院提起诉讼，一审由北京市丰台区人民法院审理，法院认为，房屋买卖认购单仅为双方就房屋事宜所签订的意向性协议，由于双方并未订立正式房屋买卖契约，覃女士有权要求退还定金。因此，1999年12月，丰台区法院一审判决：由房地产开发公司退还覃女士定金4万元。判决后，房产公司不服，上诉至北京市第二中级人民法院，不久，北京市第二中级法院二审终审判决维持原判。

　　孙先生乐了

　　无独有偶。今年1月，北京市第二中级人民法院又依法审结了一起由预订金引发的房屋买卖纠纷案。

　　2001年6月18日，孙先生与某房地产开发有限公司签订了一份购买房屋预订书，双方在预订书中约定：如果孙先生在5天后放弃预订，其所付预订金不予退还。孙先生于当日向开发商交付购房预订金1万元；6月30日，又按预订书的约定，交付购房款9.501万元。房地产开发公司将孙先生已交付的购房预订金1万元作为首期购房款的一部分，为孙先生出具了10.501万元的购房发票。但双方未正式签订房屋买卖合同。之后，孙先生决定不购买该房屋了，随即向开发商提出退房要求。但开发商只同意退还他购房款9.501万元，拒绝退还他所交付的1万元预订金。2001年9月，孙先生起诉到一审法院，要求房地产开发公司返还10.501万元预付款。两审法院都认为，房地产开发公司并未与孙先生签订正式的商品房买卖合同，因此，无理由拒绝返还孙先生已转化为首期预付款的预订金1万元。北京市第二中级人民法院终审判决，房地产开发公司返还孙先生房屋预付款10.501万元，并负担一、二审案件受理费7222元。

　　法官如是说

　　记者在主审法官处了解到，定金时常出现在购房之前签订的订购单或预订书中，签订认购书、缴纳认购金并非法律规定的必经过程，而是房地产交易行业的一种习惯做法，它通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议，尚未形成事实上的买卖关系，也未形成真正的权利义务关系，这种情况下不退订金对消费者来说是不公平的。房子是一种特殊的商品，标的较大，价格昂贵，因此法律对此做了特殊的要求，规定房屋买卖行为需要通过履行法律规定的要式行为加以确认。新的《合同法》规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”定金起到担保合同履行的效力，给付定金的一方违约，无权要求返还定金；收受定金的一方违约，应双倍返还定金。也就是说，只有合同成立，定金才具有担保合同履行的效力。因此，在消费者尚未同房地产商签订正式合同时，仍然有权利要求退还定金。