热点四：
“一房两卖”防不胜防
案例简介：李先生到某房地产公司开发的一个小区挑选了一套中意的房子，并签订了购房合同，便安心等待交房。不过到了交房日期，却没有接到房地产公司的通知，李先生便打电话到该公司询问，被告知延期交房。李先生又等了一段时间，还是没有任何音讯，就去该公司询问。令李先生吃惊的是，他所挑中的房子已另有主人。原来，就在与李先生签订合同后不久，该公司以较高的价格将该房另售他人，导致李先生不能按照合同约定取得该房，就此发生纠纷。
律师点评：
像李先生的这种遭遇在实践当中时有发生，房地产公司为了追求一己私利，罔顾信用，恶意违约，严重损害了购房人的利益。根据相关法律规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

热点五：
商品房也“瘦身”
案例简介：赵先生购买了一套100平方米的商品房，房产证上的面积记载也是100平方米。可当其入住后，总觉得自己的100平方米跟朋友的100平方米有些差距，便委托有关鉴定部门进行了测绘，结果显示少了5平方米。后赵先生便找开发商进行交涉。
律师点评：
对于赵先生的这种情况，可以根据他自己的具体情况选择以下处理方式：一、他可以请求解除合同、返还已付购房款及利息；二、如果他同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还给赵先生，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还给赵先生。
另外，如果购房人购买房子的面积误差比绝对值在3%以内（含3%），则只能按照合同约定的价格据实结算，而不能请求解除合同。如果房屋实际面积大于合同约定面积而买受人又同意继续履行合同，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，由购房人按照约定的价格补足；面积误差比超出3%部分的房价款，由开发商承担，所有权归购房人。

热点六：
“定金”不同于“订金”
案例简介：周先生在某小区购房时，按照开发商的要求预交了1000元定金，过了几天，当他去找开发签订正式合同时，被告知房子已卖给另外一个交了10000元定金的购房人，后开发商只退给了周先生1000元钱。
律师点评：
在这起买卖当中，周先生所交的是“定金”，而不是“订金”。如果是“订金”的话，那么开发商只退1000元给周先生的这种做法是没有问题的。但是，周先生所交的是“定金”，从性质说，应属于立约定金，是为保证正式签订合同而交付的定金，不能因为1000元少于10000元就抹杀了其性质。现在开发商既然不遵守约定，就应适用定金罚则，双倍返还定金。

热点七：
房产证久拖不办
案例简介：张先生2003年3月与某房地产公司签订购房合同，张先生购买房地产公司正在建造的住房一套，约定2003年10月交房，但张先生入住以后，直到2004年10月仍未办下房产证，据调查，张先生不能按期取得产权证书的原因是房地产公司延迟提供办证所需的材料。
律师点评：
根据相关规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
本案中张先生与房地产商约定的办证时间是交房之日起半年内，但过了一年因房地产公司的原因仍未能取得产权证书，张先生可以根据约定要求房地产公司承担已付购房款2%的违约责任。

热点八：
新房的地老天荒
案例简介：梁先生2002年与某房地产公司签订了购房合同，约定2003年6月交房。到了2003年5月，开发商打电话通知梁先生，称因为是精装修，本身工期就比普通商品房要长，再加上装修设计的调整，要推迟3个月交房。没办法，梁先生只得再等待3个月。到了2003年8月底，房地产公司还没有通过任何形式通知他拿新房钥匙，梁先生就急了，于是打电话去房地产公司咨询。被告知还要等几个月，但房地产公司没告诉梁先生具体的交房时间。
直到2003年10月，梁先生才拿到钥匙。梁先生要求房地产公司按照合同约定支付一定的赔偿金，但房地产公司负责人以已经征得业主同意为由，拒绝支付赔偿金。
律师点评：
房产商应该承担合同约定延期交房的违约金(或赔偿金)，虽然梁先生同意延期两个月，但并没有同意免除房产商违约应该承担的责任。关于延期交房的赔偿问题，买卖合同双方有约定的按约定赔偿，没有约定的，根据相关规定——逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

热点九：
保修期不能忽视
案例简介：2003年，林先生在郑州市某小区购买了一套商品房，刚入住的时候没什么问题，但半年后，房子开始出现暖气不热、排水不畅等问题。林先生随即与开发商联系，但开发商称已交房，不承担维修责任。
律师点评：
房屋建筑工程包括房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程、供热供冷系统工程等部分。建设部2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》对上述各种情况的保修期作了明确规定。
建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量。
关于屋面防水工程。在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。电气系统、给排水管道、设备安装最低保修期限为2年。供热与供冷系统的最低保修期限为两个采暖期（供冷期）。其他土建工程一般包括地面、楼面工程、门窗工程等。如室内地面空鼓、开裂，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房地面泛水、积水，阳台积水、漏水等应属建筑工程的质量保修范围，由其责任人负责修复。如果消费者所购商品房在法律规定期限内出现上述问题，即可请求房地产开发企业承担相应的法律责任。（案例提供 河南财经学院法学系法学硕士、河南天基律师事务所律师 杜卫东 河南天基律师事务所律师 李海强）