2005年6月11日，开封市龙亭区法院审结一起购房纠纷案。

　　2003年12月24日，开封市民高致意(化名)与开封市某实业有限公司(下称房产公司)签订一份预留房屋协议书。协议约定:高拟购房产公司一套建筑面积约76平方米的商品房，并自愿交纳预留房屋定金250800元，余款待房产公司领取商品房销售许可证后，按合同规定结清。房产公司声称将于2004年6月交房。

　　协议签订后，高于2003年12月25日交付给房产公司人民币25万元，至2004年6月，高致意到工地一看，仍是一片空地。房产公司的法定代表人于2004年6月16日向高保证，他们将于2004年7月底前归还25万元定房款，并支付自交款之日起按一分计息的利息。但后来房产公司并未履行此项义务，致使高一直租房经营。2004年12月，高将房产公司诉至法院，要求判令退还购房定金25万元及利息，并承担所交购房定金1倍的赔偿金25万元，同时赔偿租房损失。

　　开封市龙亭区法院审理后认为:原告所交付的购房款具有定金性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，被告收取原告的购房定金，应按我国《担保法》关于定金的有关规20金的数额不得超过主合同标的额的20％。”由此确定原告购房定金应为5万元。根据《担保法》第89条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条第1款的规定，被告应按5万元定金双倍返还给原告，余款20万元及相应利息也应一并支付。因被告严重违约，致使原告无法实现购房经营的目的，原告房租损失，被告应予赔偿。故判决被告开封市某实业有限公司双倍返还给原告购房定金10万元，同时返还给原告购房款20万元并支付利息，按每月2150元的标准赔偿原告租房损失(自2004年12月起至退还房款本金之日止)。

　　说法 被告违约理应赔偿

　　王素彩(开封市龙亭区法院法官):

　　我国《合同法》第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第89条也作了同样的规定，同时第91条规定:“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条第1款规定:“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金法则。”本案中，原告所交付的25万元在合同中明确约定是定金，但其数额不符合担保法的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第121条规定:“当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持。”所以本案应确定定金数为5万元，超过此部分的应视为预付款。本案中，因被告的原因致使双方不能签订正式的商品房买卖合同，且被告不按约定退还房款及利息，被告构成违约，应受定金罚则，双倍返还定金并退还预付款。因被告的违约，还造成原告的租房损失，此损失被告也应该赔偿，故法院的判决是正确的。(刘纪世)