| http://news.liaoing.com 2005-10-12 来源:海南特区报 浏览量: |
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记者 黄海斌
本报讯 买栋别墅支付完定金后，发现该栋别墅只有房产证却无土地证，买主遂向当地法院提起诉讼。在审理过程中，就是否返还购房定金法院两次判决两种结果。前日下午３时３０分，海口市中级人民法院开庭审理了此案，但未当庭作出判决。据调查，目前我省有近９０％的商品房都没有办理土地分割证，该案判决将对我省的旧房交易产生重大影响。
购买者：
支付定金前不知无土地证
据了解，海口市民蔡先生于２００３年１１月１６日与海南第一房地产交易中心有限公司（以下简称“第一房产”）签订了一份《认购书》。《认购书》约定蔡先生认购位于和平大道５０号回龙小区曹某的Ｂ５栋别墅，产权证所载面积为５３０平方米；曹已委托第一房产全权代理销售房产；该房产共计８３万元，卖方包买方税费。同时应在签署《认购书》之日１５日内与第一房产签订《房屋买卖合同》，定金即转为购房款；逾期三天以上或拒绝与卖方签订《房屋买卖合同》，则第一房产有权解除本认购书。《认购书》签订后，蔡先生即于当日向第一房产交付了定金３万元。但当他随后到房产部门查核时，发现该栋别墅无土地使用权证。２００４年１月１６日，蔡先生以认购的回龙小区Ｂ５栋别墅无土地使用证、该房产手续不全为由，要求第一房产退回预付的定金。由于已经超出当时双方约定的时限，第一房产于２００４年２月１６日通知蔡先生解除双方签订的《认购书》，蔡先生已经支付的３万元定金不予退还。蔡先生认为，第一房产将没有土地使用证的房产告知他有土地使用证，违背诚实信用原则，是欺诈行为，致使他买房目的不能实现。遂向美兰区法院起诉，请求法院判决解除《认购书》，并判令第一房产向其返还定金、同时赔偿损失共计６万元。
卖方：
没有两证齐全才能交易规定
第一房产在答辩时则称，蔡先生是在充分了解回龙小区Ｂ５栋别墅的情况下，与该公司经协商一致签订《认购书》，在签《认购书》之前已充分了解到该别墅房产产权清晰，只是没有土地使用证。而且该公司的销售人员在签《认购书》之前也已明确告知了原告。针对蔡先生“《认购书》存在格式条款”的指称，第一房产指出，《认购书》是该公司为了业务方便而事先拟定的供客户参考协商并经双方充分协商的协议文本，不属于格式条款，客户有权提出修改意见，他们后来也对原条款作了补充，蔡先生是在明知该别墅只有房产证没有土地使用证的情况下同意认购的，现在法律没有规定只有两证齐全才能交易，该公司并没有欺诈原告。原告在认购期限届满后一个多月才以无土地证为由提出退款申请，该公司不予退还原告定金是完全正确的。
法院：
应否返还定金判决两种结果
美兰区法院对此案进行审理后认为，认购书是商品房买卖合同的预约合同，对签订正式买卖合同相关事宜进行约定。本案的《认购书》是双方真实意思表示，应为有效合同，受法律保护。２００４年９月１６日，该院对此案作出一审判决：解除蔡先生与第一房产签订的《认购书》，同时驳回蔡先生的其他诉讼请求。因为不服一审判决，蔡先生随后向海口市中级法院提起上诉，海口市中院审查此案后，以“事实不清”为由发回美兰区法院重审。在再次核查了此案相关事实后，美兰区法院在２００５年５月１６日作出判决认为，回龙小区Ｂ５栋别墅的产权人未依法取得该别墅占用范围内的土地使用权并领取权属证书，第一房产将该别墅代理销售给蔡先生的行为违反了我国《城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定。判决认定蔡先生与第一房产签订的《认购书》无效，第一房产应返还蔡先生３万元定金。第一房产对判决结果感到不满，并向市中级法院提起上诉，认为土地与房屋各为独立的不动产，因此房屋所有权与土地使用权系两个不同的产权。而且我国没有实行房地产权利主体一致的原则。也就是说，我国法律根本没有禁止有房产证、没有土地证的房屋不得转让，只规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，一审判决错误适用法律，请求二审法院予以撤销。１０月９日下午，该案在海口市中院开庭审理时，原、被告双方再围绕“房地产权利主体应否一致”、“本案应适用何种法律”等焦点问题展开辩论。买方继续认为第一房产违反了《城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，而卖方则主张法律未规定两证齐全才能交易。法院未当庭作出判决。
业内人士：
最好选择两证齐全的房屋
此案一进入诉讼程序，就受到业内外人士的高度关注。采访中一位法律界人士认为，本案的处理结果对我省的二手房交易市场产生至关重要的影响，因为不仅历史遗留了许多诸如有房产证没有土地证的问题，就是现在整个海南９０％的商品房也都没有办理土地分割证。如果《认购书》无效，则有房产证、无土地证的房屋都不能进入二手房交易市场，而且市房管局已经受理的有房产证、无土地证的房屋再交易、过户可能无效。一位开发商也告诉记者，进行房地产开发，先要取得土地证，才能报建开发，才能办理房产证。而本案之所以出现这种只有房产证，没有土地证的情况，完全是海南开发房地产初期的种种不规范行为造成的。有关人士建议，为避免将来不必要的纠纷，建议买房时最好选择两证齐全的房屋。
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