| 地产SHOW调查：业主为何对抗开发尚拒绝收房？ 收房 为什么爱说拒绝 在房地产江湖上，声势浩大的集体收房行为已经屡见不鲜了，每逢开发商通知收房的时候，小区的网上论坛往往就有不少人发表相关贴子，寻找邻居一起集体共同收房。为什么这样的收房行为越来越多？莫非只是图一个热闹而已？答案绝非这么简单。我们想，业主自发组织的集体收房行为，其实应该是折射出对开发商的不够信任，对房地产市场不够规范的现象存在忧虑，而集体收房也很可能会演变成为集体拒收事件。 有人戏说，收房的过程就像是跟开发商进行一场战争。房子是很多人一生中最大的付出，万一不幸碰上无良开发商，带来的各种损失将是难以估量的。在不少人看来，集体收房行为包含有两种画外之音： 其一，对开发商的无罪推定。业主首先在思想上，把开发商当作一个“假想中的对手”，总担心开发商在建房的过程中玩“猫腻”，坑害了自己的利益。比如，承诺建造的花园草地不见了、幼儿园“变成”了洗浴中心等等。 其二，相信人多才能力量大，不行咱就集体拒收。“人多力量大”是曾经流行一时的话语，现在看来依然很有用。业主在收房的过程中，万一碰到收房、验房情况不满意怎么办？假如是单个业主跟开发商交涉，他就会感觉自身力量过于薄弱，很可能没有得到合理的解决。这个时候，假如是集体跟开发商协商，那结果很可能就不同了，还可以通过集体拒收的方式来“要挟”。这其实也可以理解为对社会潜规则的具体应用：“群体性事件”闹大了，影响广泛了，那么很可能更好地获得解决。 秦兵律师还颇为幽默地总结出在集体收房中成功维权的要点：其实，维权行动不是人越多越好。要想集体维权成功的概率增加，合理的人数很重要。当人数少于3%没有效果，当人数超过50%时，效果也差，因为开发商担心赔不起干脆消极对待，最好是人数在10%至30%之间，维权最易成功。 透过近年来的集体收房活动和集体拒绝收房行为，我们看到了很多房地产江湖上不和谐的音符。究竟是什么导致这些不和谐音符的产生？有专家认为，根本原因在于双方力量和地位的不平等，房地产商处于强势的地位，而购房人明显处于弱势地位。在这样的情况下，一些房地产商可能会自觉不自觉地忽略了购房者的意愿诉求，或者没有很好地跟购房者提前进行交流、沟通。因此，相关的政府部门，应该真正承担起监管责任，通过各种方式平衡双方的力量并进行适当的引导，这样我们才能看到一个和谐理想的江湖。 太阳星城：没有出示《水质检验报告》 城市：北京 时间：2004年8月7日 拒收理由：开发商无法出示《水质检验报告》，10楼以上住户的卧室有一扇可以相互打开的消防门。 影响指数：★★★★ 眼球聚焦：总共有270名左右的业主参与拒绝收房行动。 故事： 据报载，2004年8月7日是北京太阳星城的交房日，这一天，有270名业主和他们雇请的律师一同前往收房。收房的过程中，律师发现开发商没能出示《水质检验报告》，另外业主发现，在10楼以上的住户卧室间居然有一扇可以互相打开的消防门，这意味着可以通过消防门进入邻居卧室，而这扇消防门没有在设计图上标示出来。面对这样的情况，由于感觉没有得到开发商的满意答复，这270名业主拒绝收房。 据了解，对于业主提出的质疑，太阳星城开发商方面的技术人员解释，他们已经送水去检验，只是结果还没有出来，这只是一个程序、手续方面的问题，他们已经进行了管道冲洗、水池冲洗等，水质肯定没有问题。 至于那扇可以进入邻居卧室的消防门，开发商方面的技术人员认为，按照《高层民用建筑设计防火规范》要求，十层以上的板楼如果只有一个直通屋顶的楼梯，相邻的两户就必须要有通廊，因此这个消防门的设计是合理的，但是相关人员没有把它在设计图上标出来，这确实是工作中的失误，对此，他们已和消防部门积极联系，应该能够找出一个既符合消防规范，又能够让业主满意的方案。如果业主依然不满，他们可以免费退房并补偿其贷款的损失。 这次太阳星城业主集体拒绝收房的行动中，很多业主以网络为交流平台，共同商议如何维权，在相关网站的bbs上讨论得很热烈，有一些业主想法比较激进，认为一定要“斗争”到底，但也有不少业主表现出冷静的头脑：“我们必须理智地对待集体收房行动。我们的目的是什么？从这次行动的名称就可以看出是收房，并且满意地顺利入住，而与KFS(开发商)争到鱼死网破肯定不是我们的初衷，为了达到我们集体收房的目的，我们应该理智一些，抑制发热的头脑，没必要提出过多额外要求和条件。” 《地产SHOW》解读：其实，这部分冷静的业主想法是正确的，很多事情通过友好协商也许能更合理地解决，倘若有某一方狮子大开口，打算获得更多的额外利益，也许反而不利于问题的解决。甚至，不小心弄到“鱼死网破”，那对双方都不利。 拒收原因：权益受到侵犯 兴高采烈去收房，却目睹诸多不如意 美树假日嘉园： 阳台栏杆有安全隐患 城市：北京 时间：2004年8月7日 拒收理由：阳台横栏杆存在安全隐患，隐私保护不够，绿化工作、会所建造没完成。 影响指数：★★★ 眼球聚焦：售楼处里，墙上挂着的几幅维权标语。很多业主手里拿着打印有“美树维权”字样的纸，有的还把它叠成帽子戴在头上，到场的业主越来越多，场面颇为拥挤。 故事： 2004年8月7日上午，100多名美树业主聚集在美树假日嘉园的售楼处，表示拒绝收房。 据了解，美树假日嘉园是集Townhouse、公寓为一体的低密度项目，位于北京昌平区，占地面积9.5万平方米，总规划建筑面积为8.2万平方米，以大户型为主，售价在4000元/平方米左右，该楼盘销售不错，2003年10月开盘，大半年已销售一空。开发商于2004年7月底向业主发出了入住通知，要求业主收房。 但业主们到现场验看时，发现小区存在不少问题，于是想与开发商面谈，共同商讨解决方案，然而，却找不到开发商相关负责人。因此，业主决定联系起来，集体拒绝收房。 相关资料表明，业主反映小区存在不少问题，认为开发商交付的房屋没有达到标准，主要有如下方面：400多户房屋有不符合国家标准的阳台横栏杆，儿童容易攀登，存在安全隐患；部分住宅之间的阳台相邻但没有分户隔板，对隐私的保护不够且还有安全隐患；窗户密封不好，下雨时出现雨水渗漏；部分楼栋的卫生间和洗衣间没有上水；小区绿化工作、会所建造还没完成。 据当时的报道，业主当日与开发商的谈判没有取得进展，对一些具体问题，开发商仍然含含糊糊，不做任何答复。事后开发商在网上发表了《致“美树假日嘉园”业主的一封信》，对“美树假日嘉园”的各种问题给予解释。在信中，开发商表示“根据规定，您所购买的商品房已具备合同约定的交付条件，请您及时办理房屋交付手续”，对此很多业主表示不满，要求开发商给出实质性的答复。 在一个月过去之后，美树假日嘉园一些小的问题已基本得到解决，但另一些问题依然如故，比如阳台横排栏杆的问题。 《地产SHOW》解读：跟几年前不同，现在的业主维权意识很强，也许将是今后地产业和谐发展的开端。
万达星城：
变更小区规划 城市：南昌 时间：2004年5月27日 拒收理由：开发商擅自变更小区规划。 影响指数：★★★★ 眼球聚焦：开发商万达是全国地产巨鳄。 故事： 有媒体报道：“2004年5月27日是南昌万达星城一期首批交房的第一天，然而开发商精心营造的喜庆气氛，却因万达星城业主维权联盟集体拒绝收房而荡然无存。”那一天，众多要求维权的业主，打出了“强烈反对万达擅改规划”的横幅，并与万达星城营销人员进行了激烈的辩论。 据了解，2003年6月万达星城开盘时，南昌市场各方都对万达星城这一小区极为看好，而万达方面也满怀信心地说：“为江西省打造出最具代表性的大型居住区。”但为什么会出现后来交房时的集体拒绝收房行为呢？ 据有关业主反映，万达星城出现擅改小区规划的情况，比如将一部分楼房的架空层改为商业店面或社区物业用房，同时还在房屋质量、小区绿化、物管收费、地下车库超标等方面存在问题。2004年4月，有关万达擅改小区规划的消息已经在业主中引起强烈反响。到了5月27日，积蓄已久的矛盾终于在交房时爆发。 5月30日，万达星城的203位业主集体签名，致函开发商，一致认为万达星城不具备交房条件而拒绝收房，并要求开发商按交房常规，出示相关材料。业主的问题主要集中在三个方面，一是万达违反合同条款，二是房屋质量缺乏认定标准，三是小区规划被违规更改。 但开发商南昌万达方面相关人士表示，确实有部分业主因各种原因拒绝收房，但绝对没有200多名。南昌万达方面还强调小区规划更改的合法性，称规划变更经过南昌市城乡规划局的审批，并表示“业主拒绝收房事件是社会进步的表现，也是对开发商的鞭策。我们欢迎业主采用一切正当的途径解决问题。” 据后续消息，业主们无奈之下遂将南昌市城乡规划局告上法庭，要求该局撤销相关批复，该案由南昌东湖区法院审核受理。 《地产SHOW》解读：地产名企业也会偶遇不测，看来加强事前沟通是关键啊！
临江花园： 售楼书虚假宣传 城市：杭州 时间：2005年6月8日 拒收理由：售楼书有虚假宣传的情况，很多承诺与现实不符。 影响指数：★★★★ 眼球聚焦：开发商为方便业主收房，特地组织一条龙的配套交接服务，但业主却拒绝前来办理收房手续，相反还集体组织到售楼处附近举行“维权”活动。 故事： 2005年6月8日，本来应该是杭州市滨江区临江花园交付新房的首日，对于业主们来说，应该是一个大喜的日子。但是这天发生的故事，却是数百新业主在楼盘大门口拉起“维权横幅”，上书“坚决维权、拒绝收房、要求整改、美我家园”，抵制开发商交房，并拒绝接收新房钥匙。 据报道，这上午9点，在临江花园大门口，情绪激动的小区业主聚集于此，并在大门两侧拉起了两条巨大的横幅，上书“临江花园维权书———我们买的楼哪去了”。业主称，自己所看到的新房和当初的“售楼书”介绍相去甚远，他们拒绝接收这样的新房。 而此时，开发商正在离业主聚集地点不远的售楼处，组织办理新房交接的手续，从物业管理到有线电视、管道煤气乃至装修，已全部到位，实行一条龙服务。但前来办理新房交接手续的业主寥寥无几。据了解，有某售楼人员表示，临江花园这次可以拿到钥匙的业主有800多户，但现在确实很少业主来办理收房手续，原因是业主们有“意见”。 综合多方消息，业主们认为临江花园的售楼书存在虚假宣传，与小区的现实情况相差甚远，比如：售楼书说道路材料采用现代景观的表现手法，但小区道路采用的是粗糙而黑乎乎的柏油路；售楼书说外立面是浅色外墙，现实却是沉闷的暗色调；售楼书上说能充分将钱塘江、六和塔景观引入室内，但实际很多住户都不能从室内看到钱塘江；售楼书说采用金属栏杆，实际上是高及胸部的水泥阳台；此外，业主还有不少问题期待开发商能给出合理的解释以及解决。 据悉，后来开发商对这些问题也一一作了回答，但似乎业主并不满意。 《地产SHOW》解读：相信经过这次事件，开发商在今后会慎重对待业主。 拒收反应：商谈抗议上诉 多种多样的拒收反应，目的为了维护自身权益
华龙苑： 300业主集体拒绝收房 城市：北京 时间：2005年6月4日 拒收理由：认为一些手续办理不该成为收房条件、不满开发商收取燃气初装费等。 影响指数：★★★ 眼球聚焦：近300名业主共同参与，声势颇为浩大。 故事： 据报道，近300名华龙嘉园的业主因对收房过程中出现的问题感到不满，于2005年6月4日集合到华龙苑二期“华龙嘉园”入住办理处门口，以集体拒绝收房的方式表达对开发商“虚假承诺”的强烈抗议，此后，华龙嘉园“集体收房维权小组”的代表与开发商进行了长达五小时的谈判。 2005年5月底，业主陆续接到开发商的收房通知，但在收房的过程中，发现开发商交出的房屋存在着不少问题，主要有：手续办理该不该成为收房条件；收取燃气初装费是否合理；防盗门质量是否过关等。此外，华龙苑二期集体收房维权小组还对小区围墙建设存在的安全隐患、小区车位不足以及绿地面积不足等多项问题，与开发商进行交涉。 针对业主的这些问题，开发商方面相应一一作了解释。开发商方的代表表示：办理产权及相关手续程序复杂，开发商是出于方便业主而代办，业主可以选择自行办理，但在法定期限内未向政府交纳相关税费，则是业主自己的责任；远郊没有开通市政燃气，就需要有投资商投资建气站来向周边地区供应，当然要收取燃气建设费；华龙苑二期所有住户的防盗门都是经过国家有关质检部门审查合格的。 开发商还表示，有诚意与业主进行探讨，出现的问题假如是由开发商失误所致，一定会给业主们一个圆满的答复，但同时希望大家都多为对方考虑，不要一味地提出一些不具有操作性的问题。如果实在不能达成共识，可以考虑用法律的途径解决问题。 《地产SHOW》解读：这些年来，业主维权的意识越来越强，就本小区的问题而言，倘若放在前些年，或许不少人就认了，但现在的业主不依不饶，坚持“抗议”，毫无疑问，这类“拒绝收房事件”的增多，确实会让开发商更加自律。 紫金长安： 近半数业主集体拒绝收房 城市：北京 时间：2005年4月 拒收理由：业主对开发商设定的收房程序以及一些条款约定不满。 影响指数：★★★★ 眼球聚焦：紫金长安创造了一个销售奇迹，未正式开盘已几乎销售一空，开盘之日几乎等于收官之日，但却出现了近1/2的业主集体拒绝收房。 故事： 2005年4月，曾经创下北京楼市销售奇迹的紫金长安出现了400业主集体拒绝收房的事件。据报载，按紫金长安的房屋销售合同，2005年4月30日之前为收房时间，业主应该在4月21日到4月30日之间进行收验房程序。但有业主发现，在去了售楼处之后发现门口贴了一个收房流程，流程规定业主收房的时候，首先要签收三个文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主临时公约》。只有签收了这些文件，收房程序才能继续进行，才能真正的进入验房的阶段。 有人称，这个“领文件然后开始验房的手续”程序看似简单却内藏玄机，例如《住宅质量保证书》就详细规定了开发商和业主在出现房屋质量问题后的各种权利义务的处理方式，在《保证书》的附则里还有这样一个条款：“买受人领取本保证书表明其已阅读、理解、并接受保证书的内容”。这意味着签收文件之后，开发商将拥有更多的话语权，在业主的角度而言，似乎隐含不利之处。 据说，更让业主普遍无法接受的是，《业主临时公约》里把地下车库(已售车位除外)的所有权明确划归了“建设单位”所有，此外还有不少有争议之处，比如贷款业主收房时必须由开发商代缴契税和公共维修基金等等。 因此，这样的情况似乎让很多业主无法接受，所以出现总共900多户业主的紫金长安就有400多户拒收房屋的现象，开发商也一度把收房时间推迟到5月下旬，但是收效一般。 紫金长安相关负责人则表示，这样的收房程序在北京属于惯例，而对契税和公共维修基金由开发商代收的事情，这也属于一个行规问题，万一业主不交的话，开发商要长期对房屋承担担保责任，这是全国开发商都无法解决的问题。 《地产SHOW》解读：在紫金长安400多户业主集体拒绝收房的举动中，也许最值得关注的是拒绝收房的原因，他们更多不满的是收房的程序而非小区存在质量问题和安全隐患问题，表明业主思考的方式已经有了更进一步的提高。
上地佳园： 收房时没取得竣工备案表 城市：北京 时间：2004年4月 拒收理由：业主发现开发商还没取得竣工备案表，而且公摊面积增加了。 影响指数：★★ 眼球聚焦：没有竣工备案表就通知业主收房，公司将按合同支付违约金，但已办理好入住手续的业主就不能获取违约金了。 故事： 据报道，2004年4月3日，60名左右的上地佳园业主在小区内集合商议，并达成一致的意见，认为上地佳园开发商还没取得竣工备案表，不具备收房条件，所以不能收房。 据了解，上地佳园的开发商在跟业主约定的收房日期是2004年3月30日，在此前口头通知业主收房。但业主此时发现开发商连竣工备案表都没有取得，还出现了不少业主的公摊面积都莫名其妙地增加了。因此，4月3日一些业主便自发组织起来共同商议，在决定拒绝收房之后，大家来到上地佳园的售楼处，向开发商提出了20多个问题，这些问题主要有：为何在没有取得竣工备案表就口头通知业主收房；公摊面积增加太多，但开发商拒绝提供实测面积报告书的全套；对银行按揭的业主，把缴纳产权证代办费、物业费、契税、大修基金作为收房的条件，是否合理；开发商擅自改变公共部分的装修标准等等。 有人称，其实在4月3日的集会前，已经有65户业主组织了第一次集体收房，并与开发商进行了两次交涉。上地佳园总共有998户业主，当时已有200户左右的业主收房，但大多数已经收房的业主，都不知道开发商并不具备收房条件。也有业主反映，收房时发现公摊面积增长13.3%。 相关信息则表明，开发商方面当时作了解释：在电话通知业主收房时，已先行告知还没取得竣工备案表，但考虑部分业主入住意愿心切，还是发了入住通知。没有竣工备案表就通知业主收房，公司将按合同支付违约金，但是已经办理好入住手续的业主就不能获取违约金了。至于产权证代办费、契税等问题，如果业主不想缴纳，也可以不缴，只需签一个承诺书。 《地产SHOW》解读：这起业主集体拒绝收房事件颇有成效，开发商作了让步，并承诺按合同支付违约金，对于那部分力争的业主，算是有所安慰吧。 拒收影响：促进楼市和谐 一次次集体拒绝收房举动，必将引起有关部门重视和开发商警醒，从而让楼市趋向和谐
蓝山美墅： 小区面貌与宣传不符 城市：深圳 时间：2004年7月31日 拒收理由：小区面貌与宣传不符，花园内多处未完工，花园面积与规划不符，一些住户的房间内存在空鼓、裂缝、渗水等质量问题。 影响指数：★★★ 眼球聚焦：业主称，开发商主动提出和业主方面的律师谈判，甚至说“要在法庭上见”。 故事： 2004年7月31日，本应是深圳蓝山美墅业主办理收房手续的日子，但这天，蓝山美墅的开发商却不得不面对160多户业主当场联名拒绝收房及办理入伙手续的事实。随后几天，拒绝收房的业主又增加到190多户。 据了解，业主们认为小区有如下毛病：小区面貌与宣传不符，花园内多处未完工而且做工粗糙，花园面积与规划不符，开发商没有提供《深圳市燃气工程验收证书》，许多住户的房间内存在空鼓、裂缝、渗水等质量问题。因此，业主们认为小区还不具备入住条件。业主便联名以书面方式通知开发商表示拒绝收楼，并且提出了楼盘的整改意见书。 有媒体报道，不少业主聚集在一起，计划每人出200元的费用，集体凑钱聘请律师准备和开发商谈判元。业主数次与开发商沟通均无任何结果，而且是开发商主动提出要和律师谈判甚至“要在法庭上见”的，因此他们只好聘请律师。 开发商则表示，业主有拒绝收房的权利，但蓝山美墅已经通过有关部门的验收，手续齐全。而燃气验收已经不进行单独列项验收，至于业主反映的质量问题都是一些小瑕疵，修理后不会影响日后的正常使用。开发商认为对于一个经济型住宅，蓝山美墅已经完全符合要求，业主维权，应以平常心对待楼盘瑕疵，希望能够与业主们通过协商来解决问题。对于业主提出的楼盘整改意见，他们已经向业主做了反馈，并一直以积极的态度来与业主沟通，只是业主们在某些问题上一直纠缠不休，因此至今都未能达成一致意见，但他们还是希望能够与业主们通过协商来解决这个事件。 《地产SHOW》解读：其实只要双方都有诚意去解决这个问题，事情并不难处理，也不会出现种种不愉快的心情。
新城市广场： 配套设施不完善 城市：成都 时间：2005年7月左右 拒收理由：开发商提供资料不完整，配套设施不完全。 影响指数：★★ 眼球聚焦：厨房没有热水器排烟孔等基本的配套设施。 故事： 2005年7月左右，成都新城市广场的15名业主把一份联合声明递交给了新城市广场开发商，表示集体拒绝收房。 据说，按业主与开发商的合同，开发商在2005年6月28日之前交房，如果不能按时交房，开发商每天给予业主总房价万分之一的赔偿。但6月28日开发商没有能够如期交房。不久后，业主们接到了开发商的收房通知，请业主于7月28日去收房。 但有人称，当业主们满怀喜悦地走进自己新购买的房子时才发现，新房厨房连热水器排烟孔等基本的配套设施都没有，开发商也没有主动出示《竣工验收报告》原件和《商品房实测面积报告》。 业主表示拒绝收房后，向开发商提出整改意见，希望开发商能出示《竣工验收报告》和《商品房实测面积报告》原件，让住宅大堂、电视监控系统、电梯、公共走廊等设施尽快完工，达到合同中约定的交房标准，同时出具精装修房子的各种材料清单以及相应的品牌、型号、质量合格证书等。 开发商方面则解释，新城市广场一期共有1500多户，其中15户对房屋不满意很正常，因为任何一个开发商都不可能做到让100%的业主满意，但作为合格的开发商应该做好售后服务，他们会本着负责任的态度，认真处理购房者反映的问题，并严格履行合同中的约定。 《地产SHOW》解读：新城市广场的开发商看起来颇为诚恳，也愿意解决好这个问题。其实再好的开发商也会有疏漏之处，而在口味不一的客户面前，难免遭遇业主发难，但只要多为客户考虑，怀着诚意去处理，解决并不难。
观筑庭院： 工程竣工备案表被收回 城市：北京 时间：2005年4月 拒收理由：业主对工程竣工验收备案表、公共电力系统、户外智能系统、供排水系统等方面存在不满。 影响指数：★★★★ 眼球聚焦：有关部门根据业主意见进行调查，并收回竣工验收备案表责令建设单位按规范整改。这样的处理方式据说尚属首次。 故事： 2004年7月17日，是观筑庭院首批业主收房日。据报道，当日有10多位接到收房通知的业主，在认真查验过相关设施及文件后，认为开发商所提供的材料不足以具备业主入住条件，也没有达到合同约定的交房标准，因此这些业主集体拒绝收房。不久后，拒绝收房的业主达到90多名。 有媒体称，在建筑工程竣工验收备案表、公共电力系统、户外智能系统、供排水系统等多个方面，业主认为开发商不符合约定，或者不能正常使用，比如按约定应该提供双路供电但开发商提供的依然是临时用电。这些业主在验收表注明三点验房意见：第一，未达到合同约定的交房标准，业主集体拒绝收房；第二，由于未能按约定交房标准交房，开发商严重违约；第三，要求开发商就上述问题作出书面答复并明确达到合同约定交房标准的期限。在达到交房条件前，开发商继续对业主承担延期交房的违约责任。 当时，有业主表示，本来按合同应该是2004年5月就应该收房的，而开发商直到6月16日才匆忙办理好竣工备案表，但仍存在问题，因此推到7月17日方能收房，但这次收房发现问题依然很多。拒绝收房的业主所聘请的律师表示，对业主们提出的问题，开发商仍然不能够给予明确答复和尽快解决的话，那么业主们不排除会采取集体退房的方式。 在业主的投诉下，相关政府部门前往观筑庭园进行现场调查。7月26日，朝阳区建委致函观筑业主律师，表示“已将工程竣工验收备案表收回，同时责令建设单位按照规范及图纸进行整改，全部整改完毕后重新组织竣工验收。”据说有关部门根据业主意见进行调查并最终收回已发放的竣工备案表尚属首次。 《地产SHOW》解读：其实，在这次集体拒绝收房之前，观筑庭院的业主早在7月3日就有过“惊人”的举动，这天，有部分业主驾驶37辆贴有“观筑维权”标语的轿车，驶上国贸桥一字排开，并在桥上滞留约1小时。(《今日财富·地产SHOW》记者：东木)
|
