| 案件回放：张小姐向某房地产开发公司购买位于天河的一套商品房，2001年6月11日双方签订了《商品房买卖合同》，约定开发商应在2001年12月31日前，依国家和地方人民政府的有关规定，将具备《质量认定书》、《消防验收合格证》，并于2002年3月30日前取得综合验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付张小姐使用，并约定开发商逾期交楼的，逾期超过60日后，张小姐有权提出解除合同。后来，因为楼盘多次推迟交楼并且不能出示相关的验收文件，张小姐拒绝收楼，并提出解除合同，开发商不同意。于是她向法院提出诉讼。 法院审理认定：1、被告逾期交楼超过60天，已构成根本性违约，原告可据此提出解除买卖合同，但经被告催告原告行使退房权，而原告却未作出明示要求退房，逾期一年多，故原告以此理由要求退房，解除双方的买卖合同，其解除权已消灭； 2、被告在原告起诉前已取得《质量认定书》、《消防验收合格证》，符合交楼条件，原告要求被告提供综合验收合格证方可收楼，没有事实依据。 小业主打官司： 其实我到现在还是觉得很困惑，不明白为什么自己一审二审都败诉了。当时开发商承诺于2001年12月31日交楼，等到2002年3月30日要取得综合验收合格条件。然而在2002年2月，开发商发函给我说因为受一些市政工程的影响，所以要推迟交楼，但交楼日期不会迟于3月30日，如果我不同意可以退楼。我想选中一套房也不容易，而且也就迟了3个多月而已，也就没有提出反对意见，结果等于默认了合同的变更。等到3月29日，他们又发函给我说过15天可以去收楼了。结果我到了现场才发现当时开发商根本连单体楼竣工验收证都没有，于是拒绝收楼。开发商有工作人员向我承诺在2002年5月就可以办到单体楼竣工验收证了。到了4月中旬，我们到天河有关政府部门去查询，发现开发商连竣工验收证的备案表都还没办，就决定不等了，向法院起诉他们。 律师说法： 由于本案开发商在2002年2月1日曾致函张小姐，告之其所购商品房不能按期交付，并愿意承担违约责任，特别值得注意的是开发商在这封关于逾期交楼问题的函件中指出如张小姐不愿意接受公司的解释和处理方式，其公司将按合同规定予以办理退房和赔偿手续，这一内容使得这封函件在法律上起到了催告的作用，即催告张小姐行使解除权。 因开发商对张小姐进行了催告，所以张小姐行使解除权的期限不再适用《解释》十五条的情况，故张小姐行使解除权的合理期限为三个月，张小姐在该期限没有行使解除权，经过一年多后起诉要求行使解除权，其行使解除权的权利在法律上已经消灭，故法院不再支持。提醒广大购房者，遇到开发商逾期交楼的情况，如选择解除商品房买卖合同时一定要注意行使解除权的期限。根据现行法律，开发商有催告的，自催告之日起三个月；开发商没有催告的，自解除权发生之日起一年内。
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