核心提示
　　小区楼顶上架广告牌，电梯里挂广告牌，草坪上放置电视循环播放广告片，越来越多的广告公司将业务范围逐渐延伸到了居民住宅小区内。但记者在采访中发现，许多业主并不了解小区广告的收益权归谁享有，而广告是如何进入小区的电梯、过道、大堂、停车场内的，广告公司和物业公司之间又有着怎样的利益关系，业主对此也是一无所知……
　　这种现象极为普遍
　　小区设广告业主难分羹
　　连日来，记者走访了位于农业路、纬二路、健康路上的几个住宅小区，发现无论是电梯里、草地上、公示栏内，还是楼宇外墙体上都可以看到广告的身影。在农业路上某小区放置健身器械的花园旁，记者看到一台４９英寸的背投电视正在循环播放某款新上市的手机广告。在旁边乘凉的康大爷说，这些广告“电视”一般是在傍晚６点以后开始播放，基本上都是一些化妆品、厨具、装饰等类型的广告。
　　“这些广告进入小区后，业主有没有从广告公司那里得到收益？”记者问。康大爷的表情十分惊讶：“我们还可以分钱吗？从来没有人跟我们说过呀。”在健康路上某小区的电梯旁，几个正在等电梯的业主正探头看电梯旁墙上的液晶电视，里面正在播放一些产品广告。当记者询问这些液晶电视广告的出现是否征得业主的同意时，几名业主都一脸茫然：“应该没有，也不知道什么时候挂在电梯旁的。不仅电梯外有液晶电视播广告，电梯内还有广告牌，小区公示栏、墙壁上都是广告。”
　　我国２００３年颁布的《物业管理条例》第５５条中规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”按照这一规定，利用楼宇建筑外墙、屋顶和电梯做广告，收益都应归业主，从法律上来说并无争议。记者根据这几个小区内广告牌上的联系电话，以业主的身份与一家广告投放公司取得联系。接电话的一名工作人员表示，进入小区做广告，广告公司只和物业公司联系，不与业主单独联系。“做这些广告你们每月给物业公司多少钱？”这名工作人员表示：“广告收益都打入了物业公司的账户，你还是去物业上了解吧。”
　　这项收益“秘而不宣”
　　广告费不菲物业独知晓
　　记者在河南广告网、河南广告联盟网、中国电梯广告网上分别查到了广告公司发布的郑州市最近一些楼盘广告的招商项目，然后以“某建筑装饰工程有限公司准备投放小区广告”为名，来到了农业路与经三路交叉口附近兴业大厦内某广告公司，对其在网上发布楼盘广告报价进行咨询。
　　负责接待的林先生介绍说，户外挂放式广告费用大约每月３００元／平方米，基本上都是经三路、农业路、花园路比较好的位置，一般出租期为一年，最小的面积都在３０平方米以上，年费用在１０万元以上。林先生还热情地介绍说：“作为建筑装饰工程公司，只要不是形象广告，你还可以选择在新竣工的楼盘内做电梯广告或公示栏广告，这种形式不仅支出少而且收益快。”林先生随即推荐了花园路上今年３月份交房的某高层住宅楼，并介绍说，“该小区计划投入电梯广告数量２６面，电梯内广告报价６００元／月·面，电梯外液晶电视的广告每天滚动播放８～１２条商业广告信息（每条５分钟左右长度），报价３００元／月·条”。
　　记者随即来到广告公司推荐的花园路上某小区进行调查。按照广告公司提供的广告价格，该小区电梯内２６面广告墙的年收益为１８７２００元，电梯外１２台液晶电视按每天每台滚动播放１２条广告计算，年收益为５１８４００元，两者相加，整个小区的年综合广告收益为７０５６００元，再加上小区草地上的广告栏和墙体广告，在广告全部满负荷运行的前提下，估计保守收入将超过１００万元。按照广告公司和业主将广告费用三七分计算，小区８００户居民每户人家年收益也将近９００元。记者随后来到该小区物业管理处，询问关于小区广告收益的相关问题。负责接待的李经理表示，广告是上级物业中心负责洽谈的，收益全部用来补充物业维修基金和物业管理费用。当记者来到其上级物业中心办公处时，却被告知广告投放业务都是由每个小区的具体物业管理处接洽的，上级物业中心对此并不负责。等记者再次来找这位李经理，要求查看收益账目时，却得到“你不是业主，没有权利看物业收益账目”的答复。
　　这种质疑并不多余
　　业主知情权被谁悄剥夺
　　记者不是该小区的业主，对此“没有知情权”，那么本小区的业主就具有知情权了吗？在农业路、纬二路、健康路上的几个引进广告的住宅小区内，面对记者询问广告收益的情况，小区业主几乎所有人都表示，他们对自己身边物业经手的广告收入状况并不了解，物业也从来没有将广告收益账目在小区内公示。除此以外，物业公司每月都会向每户居民收取７～１０元的电费公摊，但是并没有说明这些电费都是因为什么而交纳的。纬二路某小区的林女士还提到，小区内的用电设施只有路灯、液晶电视和广告牌，“说不定这些广告所用的电费还是业主埋单呢”。
　　广告堂而皇之进入住宅小区，为何业主并不知情，物业公司对收益账目拒绝公示，那么小区广告到底是广告公司和业委会之间的决定，还是广告公司和物业公司之间的决定，谁在行使广告进入小区的“决定权”？丰产路２１号世纪城上某广告公司工作人员的回答可以做一个很好的解释：“我们在电梯、过道、大堂、停车场都可以设置广告，只要不打扰业主，你想把广告放在哪里都可以，公司都可以和小区物业协调广告位。”
　　一位曾经担任小区业委会主任的赵先生告诉记者，“由于业委会一直没有发挥实际的作用，公用场所经营收益（包括设置广告牌、小区道路作为对外停车场等经营方式）由于缺乏监督，很难统计具体的收益去向。所以，很难说广告费是进入了物业公司‘荷包’还是流向业主口袋”。
　　据了解，目前除了郑州市人大委托河南文丰律师事务所起草的《郑州市物业管理条例》外，郑州市房管局物业管理处还起草了《郑州市物业小区（大厦）业主大会业主委员会指导规则》、《郑州市新建住宅小区交接验收办法》、《郑州市物业项目招标投标监管实施意见》、《郑州市住宅小区分等定级评定标准》等相配套的文件，以规范物业管理活动中的各种行为。郑州市房管局物业处处长陈守义说，目前郑州市具有物业管理资质证书的企业有５２０家，物业管理项目１０００余个，但有物业管理的小区成立业主委员会的却只有１１３个，也就是说，目前９０％的小区还没有成立业主委员会。在这种情况下，广告公司一般都是和物业管理公司直接签约，“经过业主委员会同意”的条件就成为一纸空文，这必然导致小区广告收益存在监督漏洞。
　　这类症结归根结底
　　公共收益事归属缺细化
　　富田丽景业主委员会是目前郑州市运行较好的业委会之一。其业委会主任李新伦认为，目前小区住宅广告收益中所呈现的“糊涂账”和广告费流入物业公司“荷包”等问题，主要根源是公共收益归属问题没有细化，这包括三方面。
　　■小区“业主”概念应予确定
　　李新伦说，关于“业主”的概念不能被简单地定义为“物业的主人”，还应包括以“居住”为目的这一涵义。因为在郑州的许多小区内开发商还拥有一部分物业，比如说会所和停车场，因此他们也是小区业主之一，所以开发商对小区楼顶和建筑外墙面与其他业主一同享有共用权。往往开发商会委托物业公司代替其行使一部分业主的权利，比如出售停车场或者经营会所，所以物业公司往往既是“运动员”又是“裁判员”，在小区业委会没有成立或职权“缺位”的情况下，业主的权利就很难得到保障，所以他建议正在起草的《郑州市物业管理条例》中，应该明确这些问题。
　　■广告进入小区要有限制
　　李新伦说，虽然我市大多数住宅小区都有物业公司，但是成立业主委员会的小区却不多，正因为如此，导致了物业公司全权代理接办公共区域广告业务。这一情况如何得到改进？李新伦建议，《郑州市物业管理条例》中最好能明确规定在小区没有成立业委会以前，广告最好不要进入小区。等到业委会成立之后，征得５０％以上业主的同意后，物业公司才可以让广告进入小区。
　　■不能忽视物业公司利益李新伦认为，物业管理涉及的是全体业主的群体利益，业主作为“老板”，聘用物业公司这名“员工”为自己工作的同时，如果只关心个体的维权，不关心整体公共管理，那么物业公司肯定会有所微词。拿小区广告收益来说，即使在有业主委员会的情况下，具体的管理事务还是在物业公司，如果物业公司能够主动为小区拉广告来增添小区公共设施的设置、维护，对公示栏进行修整，那么作为业委会就应该考虑给予物业一定的管理费用，来刺激物业的积极性。这一点也最好能在《郑州市物业管理条例》中有所体现。
　　这些解读较为公允
　　加大监督权保障业主利
　　针对小区广告收益所折射出的公共空间收益划分问题，记者昨日独家采访了《郑州市物业管理条例》的执行起草者之一：河南文丰律师事务所律师王登巍。按照郑州市人大的规定，王登巍不能向媒体提供《郑州市物业管理条例》起草稿中的内容，记者只能就业主在处理小区公共空间收益的相关问题与其进行了探讨。
　　王登巍表示，目前包括小区广告收益在内的公共收益还包括停车场收益、会所经营收益、物业管理公司的服务收入、电信公司建设通信增益站收益、节假日期间临时摊位收益等。根据他们目前对４个业委会、３０个小区、７０多家物业公司进行调研的情况来看，很多小区在处理公共空间收益上的效果都不理想，《郑州市物业管理条例》着实要解决的就是如何在法律上为业主提供很好的平台，促使政府在监督和管理上加大力度，让业主应享有的权益“落地”。
　　■开发商参与广告收益有条件王登巍认为，《条例》中应该明确普通业主与开发商业主的区别，如果开发商是小区的业主之一，在楼顶架设广告牌或在建筑外墙上涂刷广告语，也应征得其他业主、物业管理公司的同意。如果开发商并非小区业主，想进行上述行为时，应当向所有业主通报情况，可在征得业主委员会、物业管理公司的同意后进行，这部分的广告收入归全体业主共有。
　　■广告进小区必须经过业委会王登巍认为，在没有成立业委会的前提下，原则上物业公司是不能单独与广告公司签订广告投放协议的，如果签了就是越权参与广告运作。郑州市房地产业目前有房地产协会，物业有物业协会，但唯独业委会没有协会，政府部门应该扶持郑州市目前１１３个业委会先成立协会或者联谊会，共同帮助没有成立业委会的小区成立业委会，为业主权益“落地”找到一个小区内的牵头人。
　　■物业公司可提取广告管理费王登巍认为，业委会与物业公司、广告公司之间对小区广告收益应该签订一份专门的合同。广告公司首先要与业委会签订广告场地租赁合同，如果只是与物业公司签订就无效。其次业委会将广告代理权委托给物业公司，业主不参与、不干涉，但广告费归业主所有，物业公司从中提取１０％～２５％的管理费。业委会将收取的广告费主要用于补充专项维修资金。
　　相关链接
　　目前，郑州市对小区物业进行管理的依据是２００３年５月２８日国务院第９次常务会议通过的《物业管理条例》，河南省、郑州市一直没有具体的落地政策。河南文丰律师事务所起草的《郑州市物业管理条例（代拟稿）》将在今年１０月１０日前提交郑州市人大，与政府系统起草的同类稿件一起接受郑州市人大常委会的审议。
　　在许多小区都能看到广告无孔不入的身影