热点二　定金不给退

     现象白描：

     高高兴兴交了定金，以为抢了一个好“席位”，可令人扫兴的是，因为签订购房合同时和开发商达不成一致，于是想“退定”，但到这时，给出去的钱已经不好要了。

     案例回放：

     张先生经朋友介绍，得知某房地产开发公司正在销售商品住房，他考虑到该楼盘距离自己父母家较近，并且紧靠公园，环境不错，便决定买一套。虽然《商品房预售许可证》还未办下来，但该公司为了尽快回款，已经开始认购。2005年10月9日，张先生与开发公司签订了《房地产认购意向书》，该意向书约定：认购方在签订认购书时向开发商支付认购定金1万元，认购方应在签订认购书之日起7个工作日内签署《预售商品房买卖合同》，买卖条件以双方所签合同书为准，如逾期未签订《预售商品房买卖合同》，定金不予退还。张先生在签订认购书当天向开发商交付定金1万元。

     后来张先生两次到售楼处，与开发商就签订正式的商品房买卖合同进行商谈。因双方在谈判过程中发生分歧，在7个工作日内无法就正式预售合同的内容达成一致意见，张先生要求开发商退还定金，开发商却认为认购书中约定逾期不签订《预售商品房买卖合同》，定金不予退还，便拒绝了张先生的要求。

     律师剖析：

     依照《合同法》规定，张先生与开发商签订的《认购意向书》是双方真实的意思表示，应当受到法律的约束。而认购书中的定金，其实就是购房者在将来约定时间能够就正式《商品房买卖合同》与开发商进行谈判而交的保证金。

     此案例中，张先生已经履行了进行合同洽谈的义务，双方不能在七日内签订正式的《预售商品房买卖合同》是由于双方就合同某些条款无法达成一致，而这些具体合同条款并未包含在双方此前签定的意向书中，因此双方均没有过错。像这种情况，根据高院的有关司法解释，开发商应当返还张先生已经交付的一万元定金。

     如果认购书具备商品房销售合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该认购书就应当认定为商品房买卖合同，所以建议购房者在购房时一定要仔细认真阅读认购书的内容，慎重签订认购书，以避免遭受不必要的损失。