热点三　交房不合格

     现象白描：

     终于等到开发商交房的日子，可欢欢喜喜来到新房后才发现，一切都没有想象中的那么美好：自来水没接上，煤气没供上，热力管道还没通，家里的毛坯墙还有裂缝……

     案例回放：

     林先生与妻子经过了近半年的选择，最终购买了由某房地产开发公司开发的商品住房一套。合同上约定2005年6月交房，交付条件是房屋经竣工验收合格。

     然而，直到2005年底，该房地产公司才书面通知林先生来收房。他和妻子来到交房处，工作人员将他们带到已建成的房屋后，将钥匙递至林先生手中并告知已完成交房义务。林先生听后大吃一惊，因为整个小区还是机器声轰鸣、有几栋楼房还在建设，所交给他的房子水接的是零时建筑用水、电是正在施工的临时用电、没有煤气……林先生于是要求提供房屋的竣工资料和其他文件，可开发公司只给他拿出了房屋设计、勘察、施工、监理共同签署的竣工意见书，没有任何市政部门的印章。林先生当即拒绝收房。

     律师剖析：

     这是一起典型的开发商交房不合格案例。作为业主，林先生完全可以通过法律途径让开发商承担有关责任并赔偿相关损失。

     那么，到底开发商怎样交房才算合格呢？这里讲开发商的四大义务：

     义务一、将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人。

     开发商应按照《商品房销售管理办法》的规定、政府部门批准的规划要求以及与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准，向购房人交付商品房，合同约定的交付使用条件一般包括：①商品房的面积、户型、尺寸、朝向；②商品房的装饰、装修、设备标准；③上下水、电、燃气、暖气等；④小区道路、绿化、会所等配套设施，上述各项均应具备交付使用条件。

     开发商未能按期交付的，应根据合同约定承担违约责任；超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。

     义务二、向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据。

     义务三、向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

     义务四、通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋。

     开发商应当在合同约定的交付日期前向购房人发出《入住通知书》，书面通知购房人前来接收房屋。《入住通知书》以挂号信或特快专递的形式发出为宜。购房人在入住通知书规定的时间前来办理入住手续时，开发商应组织相关人员配合购房人查验、接收房屋。查验房屋符合合同约定的，开发商应与购房人签署《交付合验单》；查验房屋发现问题的，开发商应请购房人填写《返修单》，组织人员及时返修并将返修结果通知购房人。