热点五　坏房子难修

     现象白描：

     房顶渗漏、墙体开裂、管道漏水……房子和其他商品一样，也不是百分之百的结实耐用，也有可能出现这样那样的问题，但出现问题后业主到底去找谁维修？这在许多人的脑海里还是很迷茫。

     案例回放：

     2000年，王女士从某房地产开发公司买了一套顶层商品住房。入住4年后，出现了渗漏现象，而且越来越厉害，导致室内屋顶、上部墙壁较大面积损坏和部分脱落，屋内潮湿阴冷。王女士为此去找物业管理公司要求物业管理公司维修。物业管理公司推托说这是房屋质量问题，应当由开发商负责，他们不负责。王女士又去找开发商，开发商说应该由物业公司维修，因为住户已经交纳了维修基金。

     就这样，王女士经过多次反复交涉都未能解决，开发商和物业公司各执一词，王女士自己也弄不明白，这房屋质量问题或者损坏，到底应当是开发商的责任还是物业管理公司的责任？房屋的保修期是多长？她可以要求物业公司从已经缴纳的维修基金中支付屋顶维修费吗？

     律师剖析：

     房屋的质量和结构安全是关系到消费者人身安全和财产利益的重大问题。近年来，城市商品房质量纠纷的发生率和投诉率都比较高，大到房屋的地基基础和主体结构质量问题，如由于地基不均匀下沉导致楼房墙体裂缝、开裂，造成房屋的严重损坏；小到室内装修、墙面脱落、裂缝、管道漏水、渗水，不但自己的房屋财产受损，有的还殃及邻居，因房屋的质量问题导致邻里纠纷。

     房屋的质量出现问题，从时间上分为两个阶段，一个是属于保修期内的保修，一个是保修期后的维修。根据我国《商品房销售管理办法》的规定：“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”依照现行法律规定，屋面防水的质量保修期是5年。另外，开发商在交房时，要向购房者出具《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，在保修期限内，购房者正常使用情况下出现的房屋质量问题，开发商需承担免费维修责任。因此，该案例中，王女士所购商品房在规定的保修时间内出现质量问题，应当由开发商承担维修责任。

     那么，超出保修期后，房屋渗漏问题由谁来管呢？通常情况下，商品房在保修期后出现的质量问题，开发商的确不再承担保修义务。但如果属于楼房的共用部位出现质量问题时，开发商仍然应当承担维修责任，因为，购房者在办理房屋产权证时已经按规定交纳了购房款一定比例的维修基金，根据有关规定：专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。王女士居住的顶层房屋屋顶属于该栋房屋的公共部位，如果屋顶的保修期满，则应当由物业管理公司进行维修，维修费用由该栋房屋的全体业主按照建筑面积从维修基金中分摊。