从房地产使用年限看私产立法70年后我们无家可归?

   房地的分离：永远的房子和70年的土地

    国家建设部地产司的一位工作人员解释说：“房地产”说的是两个东西，分别是房子和土地。所以，人们买到的是房屋所有权和土地的使用权。其中房屋的所有权是永久的，换句话说，即使过了1000年，你的子孙也可以指着房子的砖头说：“我的。”与消费者获得的房屋所有权不同的是，消费者只拥有房屋所占用土地的使用权，并且根据国家的规定，住宅用地的最长出让年限是70年，工业用地、教育、科技、文化用地的年限是50年，商业、旅游、娱乐的土地出让年限只有40年。到了使用年限，国家会将土地无偿收回。

    地产司的这位工作人员说：“我们只能回答有关建筑的问题，有关土地的问题最好还是听一下国土资源部的意见，这个问题还是不要说的太多。”


                       土地的轮回：一般不会影响人们的生活

    国土资源部新闻处的龙先生道出了土地使用年限政策的由来。我国以现在的方式出让第一块商品房用地是在1987年，当时我国还没有相关的经验和政策可以依据。于是，政府借鉴了香港的做法，把土地的使用年限定为70年，大约可以满足两代人居住。比如一个人在他成年以后（如25岁）购买住宅地产，那么按照平均寿命计算，房子大约可以满足两代人居住。并且，由于当时我国民用住宅主要是砖混结构，该年限从房屋的使用寿命上也是合适的。“到现在为止，香港已经出现了土地使用年限超过70年的现象，政府采取的方式是继续将土地租给使用者，收取新的土地使用费。”龙先生说：“一般情况下政府是会延续土地的使用权的。业主拥有土地使用权的优先购买权。”


                      现行的规定：收回你的房子没有补偿

    根据1990年5月19日国务院发布实施的《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。也就是说，土地部门在土地使用期限结束以后，可以对土地进行任何改变，包括夷为平地，既不属于国家应急征用，也不属于拆迁补偿，而是按照土地使用权的协议规定，无偿取得你持有“永久所有权”的房屋。或者可以理解成，有一天我们的子孙会两手空空地站在一片瓦砾前，看着自己的房子被铲平，被改成商业中心，而自己却没有得到任何补偿，父辈几十年的积蓄被国家“无偿取得”。


                        宪法修正：保护私有财产立法的前夜

    刚刚结束的十届人大二次会议通过的宪法修正案，对于保护私有财产进行了重要的修改：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公众利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用，并给予补偿。”在采访的过程中，有人强调业主只拥有土地的使用权，没有土地的所有权，并且在70年使用期限到期的时候，是合同的终止，而非“征用公民的私有财产”，所以不属于此列。

    为此我们采访了有关专家，专家指出，虽然土地到期已经不是公民的“财产”，但附着在土地上的建筑依然属于公民的私有财产，国家在改变土地用途的情况下，应该对业主拥有“所有权”的建筑进行必要的补偿，而不是“无偿取得”。随着政策法规的完善，宪法所规定的对于私有财产的保护将会在具体的立法、法规修订中得以体现。

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    本文涉及的法规有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《宪法》。观点和法规解释来自于国家建设部新闻司、国土资源部房地产司。