“利润大厦”如何砌成？“四两拨千斤”是开发商的惯用生财手段，用一两千万元的资金，开发1亿元的项目，比比皆是。一位曾在房地产业摸爬滚打十年的业内人这样评论，在中国，开发商是使用“高杠杆”做买卖的，80%的房地产开发资金来自银行贷款，自有资金只有20%。

　　房地产商徐扬（应被访者要求用化名），2003年底与朋友合股开发西南某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，制定的均价为2600元，看上去价格并不算高。那么他的楼盘能获利多少呢？

　　2005年8月，他告诉记者，目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，每平方米也就挣个600元。

　　600元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者疑问，他得意地说：“你们记者算不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣600元，当然发不了财，但我们的楼盘是36万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快两个亿啊！”他向记者独家提供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。

　　项目开发用地：180亩（12万平方米）具备以下条件：

　　1、地价：80万元/亩。

　　2、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（12层）；容积率为3；绿化率为36%，建筑密度35%。

　　3、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的4%。

　　4、设计费15元/平方米（按总建筑面积计）。

　　5、土建造价1300元/平方米，园林绿化硬化造价80元/平方米，市场销售均价2600元/平方米。

　　6、几项主要税收：土地增值税按销售额1。5%；营业税按销售额5%；契税按总地价3%；企业所得税按销售额2%（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策）。

　　开发商提供的成本测算如下———

　　一、项目总建筑面积：180亩（12万平方米）×3（容积率）=36万平方米；绿化面积：180亩（12万平方米）×36%=4。32万平方米；硬化道路：180亩（12万平方米）×29%=3。48万平方米。

　　二、销售总额：36万平方米×2600元/平方米=9。36亿元。

　　三、180亩土地成本：180亩×80万/亩=1。44亿元。

　　四、工程土建总造价：36万平方米×1300元/平方米=4。68亿元。

　　此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。

　　五、各种配套费用如下———

　　设计费：36万平方米×15元/平方米=540万元；园林道路：绿化4。32万平方米×80元/平方米=345万元；硬化道路：3。48万平方米×80元/平方米=278万元；水电及三通一平、报建等费用约2500万元；三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。

　　六、营销策划及广告投入：9。36亿元×4%=3700万元。

　　七、需交的主要税：增值税9。36亿元×1。5%=1404万元；营业税9。36亿元×5%=4680万元；契税1。44亿元（总地价）×3%=432万元；还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。

　　八：项目总投入：约7。4亿元。

　　九：利润（粗算）：9。36亿元-7。4亿元=1。9亿元。

　　理论利润率：1。9亿÷7．4亿=25%。
九、拿到了地就上了赚钱的大路

　　开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，他们都是分期滚动开发的，因为前期只需投入1。4亿元的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可以启动楼盘了。

　　当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是100%甚至更高的回报。

　　他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元。对外界造成楼盘成本高，不得已提高售价的假象。

　　当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万元甚至上千万元的税款，成本又被巧妙地压低了。

　　他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。

　　像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜原材料，有的甚至直接减免一些程序。

　　一些开发商透露，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2，而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，把楼盘的容积率调高，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍甚至5倍土地面积的商品房。