这些开发商为何囤地不用？目的之一就是坐等土地升值。

　　目前，在北京有房地产开发商将近4000家，但真正有开发实力的不足500家，而大部分开发商靠土地运作照样生存。

　　上海市土地问题专家朱林兴教授指出，目前市场上销售的商品住房用的大多是2003年7月以前取得的土地，价格非常便宜。而几年后，地价倍增，转手就是钱。

　　上海某投资集团一位负责人坦言，一直以来房地产开发商几乎没赚过产品的钱，整个行业的利润来源主要是土地利润。在中国房地产业的20年发展史中，开发商一直依靠“资源理论”获利。

　　二是开发中爆炒概念，放大在建楼盘的附加值。

　　开发商们对制造、炒作概念，比提高产品的质量更热衷。

　　所谓亲水概念、大学概念、休闲概念、地铁概念、奥运概念、世博概念……不一而足。其“赢钱捷径”是“创造概念——炒热概念——托出楼盘——拉动房价”。

　　譬如轨道交通概念，就成了上海开发商的一大卖点。这对购房人的真实意味是：因为你买了一次单，所以你得买第二次单。

　　因为轨道交通作为公共产品，是由政府用财政投资建造的，而政府的财政支出源自纳税人的钱。

　　通过各种途径取得地铁周边地块的开发商并没有因为建造地铁而多付钱，却通过猛炒地铁概念，最终让购房人掏更多的钱。

　　三是销售中操纵市场、拉抬房价。

　　2005年二三月份，上海市房屋土地资源管理局集中查处了一批违规售房、哄抬房价的开发商。其中一处楼盘499套房子成交了1707次，合同撤销1238次……

　　越是高价楼盘合同撤销率相对越高。一位朱姓代理商说，合同频繁撤销多是开发商与中介联手炒作的结果。

　　开发商操纵房价常用的“三部曲”——

　　先让中介在开盘前一周就陆续雇用民工排队，制造紧张气氛；然后，在开盘时，让部分房源被中介或内部员工等虚拟“客户”，以高于申报价格10%到20%的高价签订合同；中介以此价格为“标杆”，开始到排队的真实购买者中去兜售，哄抬价格；这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；最后，开发商开始大量出货，中介手中的房子也乘机出手。

　　等大部分房源售完时，开发商再以各种理由，撤销当初“演戏”时所订的高价合同，收盘谢幕。

　　此外，房地产行业高利润的一个主要来源是偷漏税。在北京市地税局公布的2004年二期欠税公告中，15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大。

　　有学者分析，那些着意宣传“暴利”有理的人，说明了地方政府已被“挟持”，其实有些就是“官房勾结”。一些房地产商在短期内成为富豪，不是凭正常的市场竞争，而是利用政府权力对城市弱势群体及农民通过土地资源获益，打着市场的旗号，卖着市场的价格，享受着计划的优惠。
十三、揭开房价成本面纱

　　当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深；购房者觉得房价高得离谱却无力证明……

　　建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

　　2005年8月，福州物价局公布房价成本之举措在业内掀起轩然大波。一份楼盘的成本清单，让开发商蒙了：不是市场经济吗？一个愿打一个愿挨，嫌贵你可以不买，成本是商业秘密怎能公布？

　　这之后，围绕着要不要公布、能否进行真实核算、公布房价成本到底有什么意义等问题，在广大民众、学者和房地产开发商之间展开了激烈的争论。临了，相关部委表态：公布房价成本“符合群众利益”。

　　房地产业关系国计民生，“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一。无论如何，房价应更接近真实成本。政府有责任适当干预，让开发商保持合理利润而不是暴利。

　　公布房价成本之举，被《南风窗》杂志评为2005年“为了公众的利益”年度组织奖。

　　建1平方米商品住宅到底需要多少钱？

　　2005年8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。

　　经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。