时间：2007年12月11日下午14：00

　　主题：大连房地产发展趋势　　

　　▲以下为活动图文直播　

　　【主持人】：很高兴在北京跟我们大连的开发商共同切磋大连的发展趋势和发展的方向，今天是住交会的第一天，大连代表团80多人来到住交会现场观摩住交会。现在在座的有许多是已经参加过住交会很多次的，也有很多是第一次参加住交会的，我们第一个话题先探讨一下住交会方面的问题，首先问一下黄总，今天我们作为大连媒体记者代表团看到了大连中心裕景，把这个项目的亮相仪式定在了住交会，想问一下这样做的初衷是什么？包括它的意义。

黄世达

　　【黄世达】：我们集团已经第四次参加住交会了，这次对我们所有项目也是一个展现，这次我们在大连中心区的项目又在住交会亮相，我们觉得大连的项目也不是大连的项目，这个项目是一个全国性的项目，是一个国际性的项目，应该在一个全国性的展会里面做一个展现，这次住交会做完之后我们还可能跑出国门展现大连这个项目。

　　【主持人】：再问一下黄总，这次住交会，我们在现场看到很多品牌地产商，包括金地等等一些国际化的大品牌公司，裕景也是一个国际化的大品牌公司，你们怎么样把裕景的国际化理念引入到大连，我们可以看到多少国际化的因素呢？

　　【黄世达】：我们中心裕景集团其实是一个多元化的的集团，有很多外国人在整个裕景团队里面，我们是一个多文化、多国家的一个团队，有各地不同的文化进来，而且我们在挑选我们的设计顾问和我们的合作伙伴，也都是国际知名品牌的企业或者是品牌的顾问公司或者是品牌的咨询公司进来，我们是从他们那边可以吸收更多国际的元素，进行整个大连中心的建设。

　　【主持人】：在发布会上提到了你们的项目是一个城市多元化的综合体，对于这样的项目，从资金上来说是一个很大的问题，裕景是怎么样解决资金的问题的？

　　【黄世达】：我们整个集团还是一个跨国性的集团，在香港也是有100多个亿到200个亿的资产在这边，在中国里边，我们有六个城市在做，所以大连中心是我们集团里面最大的一个项目之一。我们还是以销售为主，我们还有一部分跟一些资金在合作，但是我们集团自己的实力也是比较强的，在运作这个综合体当中问题不会非常大。

　　【主持人】：裕景把这个项目叫做大连中心，从概念上讲应该是大连的一个中心，但是我们都知道今年大连有许多项目动工，跟大连中心裕景的项目也比较类似、雷同，举个例子说星海湾区域，华润在星海湾也要做一个酒店、写字楼、住宅为一体的项目，还有沿海的介入，华润和沿海是两个大的公司，必将成为大连的又一个中心，大连中心和星海湾相对形成的中心有什么区别，包括大连中心裕景和星海湾包括大连其他地方的关系上，竞争力在哪里？

　　【黄世达】：现在是百花齐放，蛮好的，很多不同大的财团进大连，可以提高大连的发展速度。我们跟他们的区别主要还是靠你们去体验，我自己讲的就是我们可以看得出来我们的项目是一个比较国际化的项目，而且是一个大连的名片，我们是有这种责任感去做这个事情。我们希望将来这些人还在大连中心，带孩子或者其他人过来，也希望其他人将来来到这个地方也是一个充满回忆的地方。

　　【主持人】：谢谢黄总，希望给大连人民呈现出非常精彩的项目。

　　在座的两位嘉宾，杨总你们的项目应该是第一次参加住交会，而且是拿得了奖项，为大连项目争得了荣誉，蔡总在我的记忆当中应该是参加了很多次住交会，第一次参加住交会和参加过很多次住交会的，请大家谈谈对住交会的看法，包括为什么你们要把项目拿到住交会评奖，蔡总多次参加住交会，谈谈本次住交会给你的感觉是什么样子的，和以往有什么区别。

杨东明

　　【杨东明】：松源集团做房地产这一块，我们现在是比较踏实的在做，我们的项目运作这三年来，我们自己感觉到取得了一些自己想要的进步，我们今年参加住交会，主要的目的是学习，因为住交会应该代表了中国房地产界，无论是从开发理念、建筑技术、规划设计、建筑材料各个方面，它是一个综合的展会，他是给所有在这个产业的人提供一个交流的平台，所以我们作为这个产业里头的一分子，作为房地产界的一个新军，我们非常非常有幸来参加这个节日，我们这次有幸得奖，也是整个组委会对我们的抬爱吧。也同时证明了整个大连在地产这方面还是跟得上咱们国内的脚步，我们也觉得再通过将来的努力，我们会再次来参加这个展会，可能那个时候我会像黄总一样，在我们项目旁边还有一个综合体的项目，可能明年房交会的时候我会把它带过来。

　　【主持人】：杨总，问一下，您个人是第一次参加住交会吗？以前也来参观过？

　　【杨东明】：我参加国际次。

　　【主持人】：您觉得住交会，这次是首次移师北京，和以前上海、深圳比较有没有什么区别，包括住交会发展到现在，您感觉以后的发展方向是什么样的，能够切合你们项目的需要，或者是能够借鉴到一些东西。

　　【杨东明】：住交会的感觉不太一样，感觉这一次有一点点分散，没有深圳和上海那个紧凑，我觉得是这样的，每一个来参展的也好，参观的也好，大家的目的不同，比如说你是项目前期，你一定要来学习、参观一些项目的定位问题，你会研究一些设计和咨询机构，你要是一个开发商，你会学习其他开发商宣传方面的东西，会看他们的开发理念、市场定位，每个人是各取所需的，设计公司到这里一定会找一个非常好的开发商，希望能成为战略伙伴，像蔡总这种营销机构他最希望找到的就是最好的开发商，我们大家在一起有这种战略合作、谈一些合作的事情，他能给我们提供一些东西，我们也能在他的身上得到很多的帮助。实际上今年的定位比较清晰，在我的感觉住交会一年会比一年好吧。

　　【主持人】：蔡总，刚才杨总你来的主要目的是找一些开发商，你有什么看法？

蔡小炳

　　【蔡小炳】：我不同意这种观点，我不谦虚的说的话，我觉得我们如果参加住交会，应该是在大连很多开发商，我们可能比他还要早，我记得我们参加住交会最早的应该是2002年，到现在已经五年了，我觉得当时大连还没有什么流行所谓组团去参加住交会的，作为个别的02年我们就参加了，住五年的时间我们一直都参加，我们的目的不是说想接触一些开发商，单纯从工作和利益上的，我们没有这种出发点。我们的出发点有几点吧，就是可以来学习，以前我们可能自己觉得能力很差，觉得自己水平还是比较低的时候，可能我们的意识和外界还有很大的差别的时候，我记得第一次参加住交会的时候，我自己会特别的兴奋，特别的感动，可能就是要求这种目的，只要达到我兴奋，达到我感动，我觉得就有价值了，毕竟对我自己已经有很大的一个提升，对我的思想，对我的工作，我的意识方面，都有很大的触动，所以说我们公司才坚持每年来看看找一找，并且不是我个人，可能是我们一个团队，这次我们有六位同事一起来的，我希望他们也一样，也能看到自己喜欢的，看到自己感动的东西，对自己影响挺大的东西。我觉得可能学习的东西不一定要很具体的说我已经学到什么东西了，我可以copy到什么东西，我觉得不仅仅是这种目的，追求的是你的思想上，你的意识上有没有进步，这一点我觉得就很重要。还有我们也有一个原因，我们每一年的合作伙伴都有企业拿到名牌，中国的名牌。五年每年都有一个项目，最少有一个项目是我们服务的项目，获得了住交会的名牌，大连很多策划的机构肯定没有这种辉煌的历史吧，这也是我们也是希望每年都来参加住交会的很重要的原因。

　　【主持人】：刚才两位提到了很多，来住交会，有的是同行业之间学习，行业交流的一个平台，我们知道在大连，大连每年春夏秋房交会也是一个展会，那时候作为杨总，作为开发商，你们在展会上我想有很大的目的是达到销售的目的，代理公司代理楼盘也是想在房交会达到销售的目的，得到老百姓的认可，现在北京的住交会，我们感觉好象是越来越成为一种行业的交流平台。住交会的大众认可度是多少？这对住交会来说重不重要？现在到住交会来参观的有多少是要购房的，有多少是行业内的？你们怎么看这个问题？

　　【蔡小炳】：我觉得参加住交会，包括大连的房交会，我觉得给我的启发，我们也做了一件事，就是我们公司在大连作为专业的营销机构，应该是第一个这种机构来参加大连的房交会的，也是住交会给我们的启发，因为住交会大家可以看到，很多这样的机构，刚才8号厅会有很多专门的机构去参加住交会，也对我们的思想有改变，所以大连房交会的时候，我们作为大连第一家机构也是参加房交会，其实我们曾经想过，我不追求业务上的拓展，没有追求业务上的拓展，我们只是想怎么样把自己的这种形象、品牌能够推出去。曾经想过，我觉得如果有机会的话我们也会来到住交会，我们作为外地的机构参加住交会的。但是今天来看了看住交会，做了很多沟通，挺好的。所以慢慢就变化了，肯定明年这种机构会更多，是一种平台了，沟通的平台。

　　【主持人】：我们在将来什么时候能看到你的身影呢？

　　【蔡小炳】：这个要看自己，自己的公司和想法，再结合当时的一些情况，你有没有这个时间出来做这件事情，到时候就会来参加的。其实早就有想过了，都打听过，但是可能时间各方面没有配合好，所以就没有做这件事情。

　　【主持人】：也希望尽早在住交会看到蔡总的身影，这应该是一件好事。杨总，你怎么看住交会和我们大连的房交会？他们有什么不同？

　　【杨东明】：这是两个完全不同性质的会，住交会是全国的一个专业品牌，所以来参观的也好，参展的也好，大家是在一个专业的水平上来做的一件事情，营销的目的是隐形的，地区的房交会可能营销的目的比较突出一点，也有专业上的交流，但是从营销的概念上来讲，更像老百姓购房的节日，是这种概念。从住交会的层面上来讲，我认为在整个这个行业，各种专业交流的这么一个平台，完全是专业化的东西，所以他们两个的区别我认为是这样的。营销目的不是很严。

　　【主持人】：丁总，我们刚才讲到住交会，蔡总表达了他们作为营销机构以后有机会到住交会来参展，你们的项目在大连应该是比较有特色，能够代表大连的特色，海滨项目。你们看不看重住交会给你们的影响？

丁怀庆

　　【丁怀庆】：应该说北京的住交会，也可能是全国的住交会，它相对大连这种房展会可能会更全面化、更专业化、更国际化一些，小平岛本来今年是要参展的，但是涉及到我们项目开发的过程，我们大部分会在明年上市，所以我们今年在计划当中暂时没有参展，但是明年我们肯定会参展，这对我们的项目来讲是一个很好的平台，也是一个很好的机会，向全国展示我们小平岛项目。

　　【主持人】：看来住交会离我们大连越来越近了，现在两位都表示出以后有机会参加住交会。另外杨总，你们是获奖了，但是没有参展是吗？

　　【杨东明】：我们有一个展位，住交会给我们的荣誉展位。大连有几家都在那儿，润德和颐达，还有大仓都在那里有展位，在建材馆。

　　【主持人】：我们媒体一定要找个机会，按照我们大连在住交会发展的轨迹，现在已经有楼盘参展、获奖，以后慢慢的就会有更多的项目进入到住交会来参展，甚至还有营销机构。像蔡总说的，02年我们大连开始还是分散的来参观住交会，到现在，今年我们组织了80多人，我觉得这也是一个信号，就是我们大连越来越与国际化，与全国性的资源接轨，我们下一个议题是抛开住交会，讲一下大连的房地产发展的趋势，这个话题应该说也是源于住交会，我也参加了这么多年的住交会，越来越感觉到，尤其是今年，一进展厅现场就看到一个现象，大的公司、品牌化的公司，来参加住交会更多的是他们一种概念上的体现，比如说远洋地产、金地，还有合生创展等等这些大的公司进军住交会，更多我看到的是全国性的公司，而且大连今年也有很多项目是国际化的公司，像刚才的裕景、合生创展、中海、中房等等，他们已经逐渐的加快了进军大连的步伐。今天在座的嘉宾应该说，杨总算是本地化的企业，小平岛也是，包括蔡总都是本地化的营销机构和房地产商，面对这样的一个大的品牌化、国际化的趋势，本地的开发商是怎么样来应对的。比如说像杨总，你们现在的项目有没有考虑到很多方面要与国际化接轨，有没有考虑很多方面要走品牌的道路，包括像小平岛，小平岛在大连应该是靠着他的海景资源，有没有想过把这个项目怎么样快速的与国际化接轨，只有这样我们才能离住交会越来越近，我们才能走到全国的平台。下面各位谈一谈，你们的项目融入了多少国际化的概念，融入了多少国际化的元素，怎么让自己的项目更具有品牌化，更具有竞争力。

　　【杨东明】：非常好的一个话题，房地产本身从80年代末、90年代初开始，这个概念引入到大家的思维中间以后，其实这是一个国际化的概念，过去我们也没有房地产这个概念。现在讲到大连城市本身的国际化、房地产的国际化，这是现在非常正常的一种情况了。现在从房地产的角度来看，我认为每一个房地产商都在做这种国际化的工作，从设计开始，建筑材料到宣传都是在做国际化的工作。讲到接轨的话，我认为现在每一个公司在这方面做的都很好，那就是能够采纳多少更直接的所谓“外稃”的东西融入到地产的产品当中，这是每一个公司对产品的定位不同来做不同的选择，我们这个项目里有很多东西是在设计这个理念上用了国外的一些概念，可能有一些特殊的技术是用了国外的概念，这个感觉上是比较直接的。实际上从整个开发理念和生活方式的引进，这是一个更好的国际化。从运作模式上，我们现在在吸引一些境外的资金来支持我们房地产的发展，这也是必然的趋势。

　　【主持人】：杨总，说到资金的问题，现在全国性的公司或者是品牌化的公司进入大连，首先是资金上的优势，包括裕景，他可能是一些联华信托这样的机构有资金支持，你们在资金上怎么和这些国际化的大公司抗争，你们采用什么样的途径？

　　【杨东明】：大家在整个融资的角度上来讲都是做多元化的，首先第一点，做这种地产公司来讲，自有资金是不可缺少的，我们会在整合投资这方面，一个是利用商业银行，一种是境外资金，还有一种是风投，当然现在做的好一点的，大家都希望能够在上市的情况下得到更好的股市上的支持，这是比较好的国际化的概念。我们现在也在做这个工作，在起步，我估计大连好一点的房地产商这方面的工作也会做的越来越快。

　　【主持人】：蔡总，您是怎么看待大连发展与国际化接轨的问题，比如像大连的代理公司，现在有很多项目都是找南方的，甚至觉得他们在各方面代理比较有经验的，蔡总在大连做的比较好，今年又做时代广场的代理，谈谈你的心得吧。

　　【蔡小炳】：我觉得我们也没有什么危机感之类的，这只是对大连整个房地产行业，包括开发商这一块都是很大的一个提高，没有人去竞争、没有人去领跑，很难说做的特别快速。打个比方，以前我们在住交会看到很多地方都挺感动，这个地方也挺好，那个地方也挺好，现在就没有了，这种差距就越来越缩小，你出来看可能才能知道自己的位置在哪里，现在有很多好的营销机构，好的公司去，我们时时刻刻，我们每一天都可以看到我们和这些公司的差距到底在哪里，自己的位置摆在哪里，如果我们的确是比别人差很多，我们肯定自己要去努力改变，要去学习，如果我们感觉差别不大，我们怎么样能够超越他，发挥我们自己的优势，本土化的沟通优势，服务的平台，包括资源的利用，这些都是本土公司的优势，可以发挥你自己的这些优势去竞争。举一个例子，像时代广场，他们竞标的时候是找了很多国际化的公司的，很多外地的公司，有很多公司，为什么我们没有用任何一点关系把这个项目拿下来，我们靠的什么？就是本土化，你有本土化的精髓，你有本土化的资源，有这种优势，再加上我们自己和这些公司去竞标，拿出来的方案比他们还要好，那为什么不给本土化的呢。所以说我们也是很有信心的，不会说受这些影响，我们肯定会向人家学习，人家好的东西我们肯定要学习人家的。这个话我可以说多一点，说到开发商，我记得在不同的场合我都说过这种话，其实大连的房地产项目应该是在明年才是真正进入外地开发商最大影响的项目，以前包括万科有一些影响，但是我觉得它的影响还是不够，毕竟只是一家这种开发商，并且做的不是让大家觉得特别兴奋的这种项目，没有看过以后觉得特别欢喜。包括中海、合生创展这些公司都是有很成熟的做法，这么多的项目才会对大连的房地产起到很大的带动，万科拿地你说为什么拿了十年八年才拿到一块地，就是因为大连还不够开放，你不够开放就不可能有发展，整个大连房地产现象不可能达到一个高度，为什么和中国很成熟的一些一线城市还有很大的差距，就是因为你不够开放。现在开放了，但是有一些还是做的不够好的。

　　【主持人】：蔡总说了应该是明年大连开发商才真正进入竞争的时代，明年小平岛是怎么打算的？小平岛怎样面对这种竞争？

　　【丁怀庆】：从我个人的观点，这种竞争，因为从大连目前的市场情况来看，国际化是大家公认的趋势，我们现在已经不用去讨论这个。我们现在可能要讨论的是它的进程到底有多快，对开发商到底影响有多大、多深，是这样一个情况。因为大连很早，这个观点可能我和蔡总有一点不太一样，我觉得大连很早以前政府就提出来大连是世界的大连，最早我们提是东北的大连，后来说是世界的大连，大连市政府已经把大连定位为一个国际化开放的城市，可能地产行业存在一些地方特色非常浓厚的这样一个行业，因为地产涉及到拿地和方方面面的事情，开发、建设，涉及到很多政府的人脉关系，地产行业本身它是属于地方色彩比较浓厚的行业，这个行业和其他的行业相比，肯定不会开放的这么快，但我觉得这是一个趋势。拿我们小平岛这个项目来说，我觉得感觉比较明显，因为我们地处在高新园区，高新园区在大连来讲国际化程度是非常高的，因为这些企业多数是世界500强或者是IT企业，和国际华联系的比较紧密。

　　【主持人】：刚才两位都提到过本土化，在跟外地营销竞争的前提下本土化是很重要的角色，包括刚才丁总也说了，说房地产讲究本土化，但是我想两位看没看到，从住交会来看，包括大连今年大量外地的企业进入大连，他们和你们相比他们没有本土化的优势，但是现在的趋势是越来越多的外地的国际化的品牌华大企业进驻大连和本土化企业竞争，这说明本土化竞争力越来越弱了。

　　【丁怀庆】：这个观点我赞同刚才蔡总说的观点，因为本身房地产开发有一定的时间周期，可能企业今年拿的地，可能真正体现在市场竞争上，体现在销售这个时刻大概需要一年或者是更长一点的时间，所以我说虽然现在大连有很多外资企业，可能是国际化的企业到大连来拿地，但是真正能体现市场竞争、市场放量上，可能在明年才会体现出来。

　　【主持人】：就是说本土化在实际的竞争中到底起多大的作用，在明年也许能够体现出来？是这个意思吗？

　　【蔡小炳】：我觉得应该是吧，在明年才能够真正的体现出来。本土的公司因为有几个公司可能做的还是不错的，但是总体来看肯定是比不上外国的大的集团、大的公司过来大连，肯定是比不上的。因为你可以看到慢慢就会出现外面来的公司在大连，他的房价肯定是起到一个领涨的作用，你本土化公司肯定是一个跟涨的作用，只能跟着外地开发商的价格来定价，跟涨，肯定是影响大连的房地产市场的还是外地的开发商。

　　【主持人】：本地的代理机构也好，本地的开发商也好，什么时候能走出去呢？因为现在大连本地、本土的一些开发商，包括营销机构，外地的大量进来，但是本地的很少有出去的，包括比如说大连做的比较好的颐达，四个项目做的都比较好，走出去的力度还不是很大，现在国际化这种氛围迅速涌进，如果我们本土化的东西不考虑走出去，会不会一点点受到的挤压会越来越大？

　　【蔡小炳】：我觉得走出去要看你走出去哪里？如果你说从大连想走到北京，走到上海，走到深圳，走到广州很难，如果你走出去走到沈阳，走到一些三线、四线的城市是完全有可能的，包括营销的机构也是一样，你想进入这种一线城市是很难的，你必须走出去是应该走到三四线这种城市去，你可能才有发展的希望，如果你早一点走，大家有没有印象，今年也有参展的叫亿城房地产，大家知道他就是从大连走出去的开发商，他在北京现在是很有名的，他早时间是做都市海景的，他02年就走了，就出来了，赶了很好的时间，所以在北京就发展的很好，如果现在再走出去就很难了，如果还想发展好一些，你就要往三线城市走比较好，可能大连走的比较成功的像万达肯定是成功的，这些公司都是有资金去支持他的。

　　【主持人】：其实在早期的时候走出去比较容易一些，现在随着国际化的大的公司越来越多，竞争越来越强，是不是这种难度就比较大了？

　　【蔡小炳】：对，很难的。

　　【主持人】：蔡总想不想异地发展？

　　【蔡小炳】：我们现在都没有这么想，但是04年我们在沈阳有分公司，我们现在也有沈阳公司，沈阳公司做的项目也是和大连差不多的，在沈阳的名声也是和大连差不多的，但是你再走去别的地方还是比较难的。但是我们会有这种想法，我们会有初步的想法，就是在中国，像西南、中原或者是珠三角、长三角这种地方，我们会有这种联盟，我们现在有一个想法、构思就是做这种联盟，这种联盟会打包，最后把业务量做到很大，做到很多的城市，最后就可以发展做到上市。但是我们自己很难做到怎么样上市，考虑那么多，可能没有想那么多，但是会有机会和别人、地方的一些公司做联盟，共同打包去发展，这种想法也有可能。

　　【主持人】：蔡总有这种想法是比较超前的，因为像你们代理时代广场，像裕景，他的代理是伟业，伟业是从北京进入大连，等于你和伟业在竞争，我觉得现在竞争到08年才能看到，但是你和伟业竞争也代表外地公司进入大连，和本土化的营销机构的竞争，因为产品形式应该是差不多的，我想大连的公司、营销机构，包括房地产，要迅速在这种竞争中发展自己或者是走出去，才能跟这样的国际化公司竞争。

　　【蔡小炳】：我们肯定和这些公司还有很大本质上的区别，因为人家发展很成熟了，有很多的经验，有很成功的案例，他最起码有很多成功的案例，有很多经验，他的资源很多，他的人也很多，但是这个不是说我们没有希望，我觉得我们是有希望去超越他，他不像开发商，开发商你现在必须有钱，你才能够去做，代理公司的资金是一个方面，但是我不需要太多的资金，我有一定的资金可能就可以做的像伟业那样，主要是我们现在的平台不一样，我没有太成功的案例，我们没有太说服人的例子去说。但是当我们做了很成功的案子，像时代广场，裕景中心在我们时代广场的后面，我也有信心说我们可以跟伟业PK，我们也可以接裕景中心的项目，因为人家并不了解你，不把你当成是考虑的对象，因为平台还不够，因为你没有成功的案子，所以说当我们做完时代广场，我们有很成功的案子，我们完全可以接这种项目去做。其实我们代理的变化还是很大的，我有资金了，我把钱拿去伟业，我去挖伟业里面的人，我给他很多的钱，挖里面很多高职位的营销总监，你说我能不能挖来，我觉得我能挖来，我有这些能力我就能做好，不像开发商，你把人挖来没有用，我自己的资金在这里，你挖走我的人，你拿不走我的钱，但是这种代理公司我可以把人挖走，我不需要太多的钱，所以就看你的思路，看你有没有很好的品牌去发展，去做。

　　【主持人】：刚才蔡总也说了，这个营销机构和开发商不一样，开发商最主要是钱，我想小平岛要做到国际化，做出大连特色，你们国际化现在做到什么程度，你们公司怎么样来发展？小平岛的理念和将来要走的道路，能不能给大家介绍一下？

　　【丁怀庆】：小平岛这个项目从一开始规划之初，我们走的就是国际化的道路，因为这个项目最大的一个特色就是我们请了世界上七个国家，超过十个以上的顶级设计师给我们做整个项目的规划，因为本身这个项目比较大，涉及到的产品类型也比较多，所以我们请了各种各样的设计师，而且都是世界顶级设计师给我们做规划，本身我们把这个产品，在规划之初我们就要把这个项目做成国际化的，做成高端的产品，很多客户到我们售楼处看过我们沙盘之后，第一感觉是特别像迪拜的规划，因为我们规划04年基本上已经定型了，相当于是在迪拜的规划之前，这个项目在规划上我们下了很大的功夫，包括从老板本人和我们整个设计团队，从规划方案和产品设计上下了很大功夫，就是说产品的基础一定要打好，我们后期的营销上，还有后期的物业管理上，整个建设周期上，我们把这些控制好了，才能做出一个完美的、好的产品。从大连整个地产行业的形势来说，我觉得开发商是早晚要走出去的，现在政策越来越透明化，大连的城市也越来越国际化，很多外地的开发商进来，因为他们资金确实非常雄厚，本地开发商将来如果面临同样的竞争环境的话，他的资金实力肯定要弱于这些外地的开发商，他们的生存环境会越来越艰难，所以我们本地的开发商应该是现在选择怎么走出去，或者说第一步迈向哪里，第一步落向哪里。我觉得走出去是一个迟早的趋势。从我们集团来讲也有一些规划，因为我们本身在大连的独立储备比较多，我们在大连的开发周期至少是三四年，或者是五年的时间，但是集团现在已经有一个初步规划了，我们要走出去，要到外地去拿地。

　　【主持人】：刚才您讲到迟早要走出去，立足于本地，现在作为小平岛这个项目，您感觉对大连人来讲，可能小平岛是一个靠海边的项目，从外地人的角度看可能更独到一些，你们在吸引外地人的层面上怎么来打造这个产品？

　　【丁怀庆】：应该讲，这可能和营销手段关系比较密切，第一可能在宣传上，今年上半年我们就已经在东北三省，首先是把这个市场放在了东北三省，在长春、哈尔滨、沈阳，我们都做了一些户外的宣传，宣传我们小平岛项目，应该说这个宣传从目前的效果来看还比较好，比较成功，很多外地客户因为看到我们户外宣传，对我们项目有了初步的认可，到我们项目来看，最后在这儿成交，购买了房子。从另外一方面，我们对这些老客户的服务做的比较好。我们希望通过客户转介绍这种方式，因为同样的客群，他可能有很多的朋友，他的朋友可能和他同样的身价，同样的档次，通过他们的口碑介绍给我们带来了很多客户，但是从目前整个大连市，因为今年的数字我不知道，但是应该讲大连市每年基本上在40%左右的外地购买力，从我们小平岛目前的外地客户比例来讲，现在还不够，现在大概在20%多，不到30%的外地客户比例，我们下一步，因为本身这个项目比较大，我们这个项目立足的不光是大连的本地市场，对我们来讲明年要做的工作是加大外地的宣传力度，增大外地人的购买力。

　　【主持人】：很高兴今天请来几位嘉宾，下面谈谈大连房地产的发展趋势包括走向，两位嘉宾能不能用一句话来预判一下08年大连房地产的走向包括趋势，甚至是以后。

　　【蔡小炳】：我觉得用一句话就是说概括一下，大连真正竞争的时间到来了，发展快速的时间也到来了，价格增长的空间也是一个很好的时机，也会到来。

　　【丁怀庆】：我觉得08年大连的房地产市场应该是一个百花齐放、竞争激烈的市场，对开发商应该是考验严峻的一年。

　　【主持人】：好，谢谢两位嘉宾，今天我们探讨了大连房地产的发展趋势，包括住交会给我们带来的一些启迪，希望在08年，能够看到更多的营销代理机构，房地产商在竞争中脱颖而出，甚至走向全国。谢谢。