【顾云昌】：各位嘉宾下午好。我们今天的题目是五个发展看楼市，大家要问哪五个发展？我们从十七大开始讲起，大家知道房地产也是国民经济重要的支柱产业，这话是国六条里面提出来的，房地产市场牵动着社会发展的神经，牵动着经济发展、社会发展每个家庭每个人的神经，在美国由于刺激低压贷款的危机，影响了整个美国的经济生活、社会生活，我最近到了美国一次，发现这个阴影还没有散去。那么中国的房地产发展一直保持快速，我们的房价前两年开始走稳，今年又开始反弹，今年同比上涨10.6%，已经超过了04年的水平。我们一边在进行调控，希望房价稳定，一方面我们房价又出现了访谈，如何来看待这样的问题？我想必须用十七大提出来的科学发展观，来剖析。我们应该通过我们的努力来实现房地产的科学发展。

　　科学发展观，十七大提出了五个发展第一是把握发展归略，第二个是创新发展理念，第三是转变发展方式，第四是破戒发展难题，最后提高发展的质量和效益。所以我想从五个发展来谈，首先如何来把握房地产发展规律，大家知道市场经济有三大规律，价值规律，竞争规律，供求关系规律，在房地产市场也不例外，之所以我们房价出现了上涨过快，是由于我们市场的供求关系发生了变化，或者说已经出现了供不应求的状态。我告诉大家一个统计数据，今年1-10月份，全国商品住宅面积是2.32亿平方米，但同期的商品住宅销售面积是4.98亿平方米，我们的竣工面积不到销售面积的一半，应该说整个市场出现了严重的供不应求，我们商品住宅的销售同比增长33%，但商品住宅的竣工同比增长只有8.8%，所以价格出现反弹是这种表现。

　　但是我觉得我们房地产市场除了三大规律支撑了市场经济以外，我们看到房地产发展还有三个特点，第一个特点就是产品的两重性，房地产产品在市场经济下房地产产品必然是消费者同时也是投资品，上个月我接到一个电话，我知道你是一个专家，我希望你把这个建议反映给国家，我知道你的意思了，他的意见就是说希望国家实行这样的政策，保证价格上得慢，什么政策？只准买房，不准卖房。也就是计划经济，计划经济恐怕也得买卖。第二个就是供求的弹性系数差异性，供求的弹性系数很小，需求的弹性系数很大。但是需求一下会放大，大家知道如果北京的房价今年涨了20%，明年可能还会涨，这个钱一下从全世界都到北京来，需求的弹性很大，这就是房地产市场容易出现泡沫的主要原因，中国是这样，这个系数差异很大就容易产生房地产市场的泡沫，是这样推动的。

　　第三个市场的区域性，房地产市场有明显的地区性的性质，我们广州的房价还有稳中有降，北京深圳的房价开始上升了，为什么同样的一线城市会有那么大的差异呢？市场的区域性，决定当地价格的是当地的供求关系，房地产是不动产不能搬来搬去，北京没有完成土地供应计划，导致了去年竣工面积同比上涨了20%多，并不以为着全国都涨那么快这是区域性的特点，决不能北京的市场比较为全国，北京、上海、深圳出现了拐点，不要下结论太早。供应量下降了很多，北京也同样，所以这里面具体情况具体分析。了解了三个特点、三个特性以后，我再讲讲中国的房地产市场还有三个特性。

　　第一个特性是传统性，百姓置业的传统性，许多人提出来居者有其屋，居者有他自己的房子，并不是有房住，我们可以鼓励大家买房、租房，买房的积极性那么高，和中国的传统有关系。第二个特点就是垄断性，刚才赵教授讲到了，中国房地产市场最大的一个特性是土地是由政府垄断的，这样的垄断性和其他的市场经济国家不一样，我们在调控市场的时候，我们在判断房地产市场的时候，这个特性不要忘记，什么原因造成的？这个垄断性一时还难以改变。第三个成长性，美国是成熟性的，差一个字，我们的成长因素很多，人家城市化已经基本到顶点了，我们的城市化还在快速进行当中，我们今天是43.9%的城市化率，我们跟人家比起来差别很多，这些都决定的中国房地产市场和发达房地产市场是不一样的，人家不出现问题可能在我们出现，所以分析中国的房地产市场必须用三个规律、三个特点、三个特性分析，十七大提出来把握房地产发展规律，我觉得我们要认真把握中国的规律，我们刚刚进入市场经济下的房地产市场，我们还要摸着石头过河，包括政策对房地产调控，实际上都是不断地完善当中，我想我们把握这个规律之后，我们有更大的信心，更有把握来调控我们的市场。