12月11日至13日，第九届中国住交会将在中国国际展览中心拉开帷幕。预计，本届住交会无论是政策含金量还是行业影响力都要高过以往。“新科技、新人居、新城市”的主题将成新亮点。新浪房产作为网络主办，在住交会现场对业界人士进行面对面对话，对宏观调控和网友关心的房价以及相关问题进行了深入探讨。

　　12月12日上午，在住交会趋势论坛区举行了“运赢滨海新区、建筑天津未来”2007中国天津滨海新区合作与发展论坛。新浪房产对此次活动进行了直播，以下为直播实录：

　　主持人 陈劲松各位上午好！首先我代表主办方感谢大家来参加滨海新区的合作发展论坛，这个论坛是区域发展的主题，在论坛开始之前，我想给大家介绍一点背景材料，天津滨海新区，我想用天津市市长戴相龙同志的一句话来说，他说在中国的东部沿海，正在迅速的崛起一片沸腾的热土——这就是作为国家战略，令世人瞩目的天津滨海新区。它位于环渤海的中心，规划面积2270平方公里，海岸线153公里长，常住人口目前135万，包括三个行政区和天津港，经济技术开发区、保税区三个经济区，这里正在成为我国带动经济区域发展的第三增长极。所谓的珠三角、长三角和环渤海经济区，环渤海经济区就是以天津滨海新区为最主要的增长动力的一个极。

　　这次住交会，我记得在三年前，在上海住交会的时候，我也主持过一个万通与泰达当时合作的一个论坛。2007年的今天，再说这个事儿，我觉得特别有意义，还有不太长的时间，我们就进入2008年了了，大家知道，在从紧的大背景下面，我们今天在2007年的冬天，来思考2008年春天的播种插秧的这些事儿就显得特别有意义，我觉得考虑明年的中国地产的播种，插秧几个事儿必须要思考，第一，就是我们在哪里播种，种子散到哪里不会出现倒春寒，第二是在自己家门口播，还是到人家家门口播，这是组合和地域发展问题；第三，如果到人家那里播种插秧，那么已经在那里播种插秧的人干的怎么样，这就是标志案例问题，还有如果要承包人家的地种田，条件是什么，事实上这四个问题我们今天非常有幸的请到论坛嘉宾是回答这些问题的最好的人选，他们也是大家非常熟悉的人物，请允许我非常荣幸的向大家介绍今天出席我们论坛的嘉宾，他们是：

　　建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　万通地产董事长 冯仑先生

　　泰达集团副总经理 李波先生

　　华远地产董事长 任志强先生

　　(播放幻灯片)

　　主持人 陈劲松：今天的论坛分三个部分，首先就是请嘉宾做单独的演讲，每个人大概十分钟，我们最后有一个答问的时间，因为今天出席的人数比较多，如果诸位想提问题，可以写在纸上，交给工作人员，然后我们中间有一个对话环节，保持会场秩序，谢谢大家！今天的论坛比较多，为什么，我们今年的冬天面临着“天气变化”的诸多不确定性因素，如果前几年房地产的宏观调控，住交会人家说叫抱团大会或者互相鼓劲大会的话，实际上用不着鼓，也用不着抱团，现在在从紧的大背景下，拧紧了水龙头，使得变频空调成为了冬天里的雪。我从深圳来，深圳的房地产销售交易量大幅度的下跌，基本属于“冬天”的状态，但是你看天津滨海新区，一会儿冯主席给大家介绍一下天津的情况，实际上完全不一样，那么，如何看待2008年的形势、政策，区域的市场，这些成为了目前中国房地产界最关心的问题现在，回答这个问题，我有一个最佳的人选，就是我们的陈淮老师，下面有请陈淮老师为大家演讲。

　　陈淮：其实我们今天讨论的是一个区域经济的问题，滨海新区，冯董事长直看我，怕我说他那个不好，好，肯定好！有一个叫新华社的媒体，前不久我们讲房地产，记者说的，媒体说的，中国只有30%买得起房，所以市场是错误的，发达国家是70%，我说得从两面看，20年前我们只有千分之三的人买的起，现在只有30%的人买的起，记者就说我说的30%的人买得起房，新华网也挂上了，以为是我接受这个媒体的采访说的话似的，所以我现在得了病，人家围着我拍照片，我就觉得自己像纸老虎，说不定某天又说我发现了什么东西。今天有一个叫《东方早报》的记者报道说，我说的70%的土地出让金，土地出让的70%和土地出让金的70%差太多了，当然了，其他的部分基本还是符合原意，写的不错，我是很怕当纸老虎的，说某地国展发现新动物，麻烦。

　　现在我们说区域的话题，中国经济走到今天，区域经济有一个非常重大的特点，在今后五到十年的周期里面，城市建设和城市群战略是区域经济的重中之重。我看见我们的门口写着买一个书《投资中国热点城市》不知道投资热点城市如何，但是大家买股票知道，你要先知道买一个板块的热点，再研究个股，为什么说城市群战略是一个区域经济首当其冲的重点呢，既有我们大家手里的书面材料说的，八十年代一个老人在南海画了一个圈，以深圳建设为龙头带动了我们今天令世人骄傲的珠三角地区的崛起，这个地区的崛起不得了，曾经有七八年的时间香港经济陷入衰退，而珠三角仍然强劲增长。九十年代中期长期区域发展，形成了我们现在的长三角，今天轮到了滨海新区，并且是国务院提出的，实际上城市群战略并不是珠三角、长三角，天津滨海新区和京津冀地区的合作，我们大约看一下最近几年来我们关于城市群战略的布局，“十一五”规划明确提出了要建设城市群，提高城市的综合承载力，最近在我们中央有关论述中，大家注意，还有一个新词：建设主体功能区。所以我们在西部大开发，东北老工业基地振兴以及东部崛起，东部率先实现现代化四大布局中，进一步深化为对城市群战略的布局，从西南由中国发起，受到东盟十国热烈响应的东盟自由贸易区，布局在广西，并且辐射云南、贵州，形成南贵昆城市群，目前在南宁召开的东盟自由贸易博览会，城市建设由此得到了极大的带动，大家到南宁看看，曾经是不大的城市，在省会城市中排位相当考后，远不发达，但是在这样的概念下，城市建设得到了长足的进步，南贵昆这个区域将成为国际化的发展区域，区域经济是面对东南亚各国，国际化不是和广大纵身腹地相连接，而且和马来西亚新加坡这些国家。

　　第二个经济布点是重庆经济新区，重庆曾经有过一段的论证，特别是三峡建设过程中，前几年任务很重，但是在三峡建设过程中，区域经济发展，城乡协调发展的任务突出出来，所以第二个城市群布局已经经国务院批准成立城乡协调发展的经济特区作为政策的综合配套改革试验区，这个城市群布局已经上已经棋子落位了。

　　前两天有一个消息，武汉和湖南的湘竹谈城市群战略，湖北、武汉曾经长期探索怎么发展的问题，因为我们中部六省，山西、河南、湖南、湖北、江西有一个共同的特点，城市化率远不充分，妨碍了区域的发展，六个省区大家想想，除了武汉大一点，其他省会城市都不够大，竞争力都不够强，所以武汉曾经一度才长江下游想和下游结盟，想形成长江下游的战略发展行不行，后来发现长江下游对中游不是很感兴趣，重庆设市之后，武汉提出了来一个长江中上游战略如何，探索一阵子发现，也有难度，现在国务院已经定了，所您也不要向长江中下游了，也不要长江中上游了，干脆向南，和中部地区的兄弟结盟算了，所以有了武汉和湘竹谈城市群的战略。

　　我们今天讨论的滨海新区问题，和滨海新区相关联的京津冀地区的城市发展建设不是孤立偶然的，是我们在“十一五”末期和“十一五”规划期间关于区域经济发展的一个基本战略方向，实际上很多地方都注意到了这个战略趋向，而且也在过去改革开放二十多年中体会到单一城市发展的不足和缺陷，纷纷开展城市间的战略合作，你比如说淮海经济区的城市，那个地方苏北地方是四省交界，河南、江苏、安徽、山东，这四个省相互交汇的地区都是在各省中相续发展之后的地方，现在这些地方连接起来，说我们也来一个城市群战略，当他们提出淮海经济区概念之后，人们才注意到这个地区多重要，这一带貌似欠发达的地方对我们华东地区有多，大家知道安徽淮南淮北等地方是我们华东重要的能源供应地，所以这地方的市长们跟我们说，他说我们一天不给上海城市供煤，上海市长第二天就得请我们哥儿几个吃饭，而这个城市群恰巧贯穿中国南北、东西最重要的交通线，京九高速公路都在这个地区交汇，它的战略要地的位置凸显出来，城市群战略已经是我们以后中长期经济发展中可圈可点，引人注目的战略，刚才说到滨海新区不是一个孤立的现象。

　　这个城市群战略如果还有什么举措，只是布了一些点，形成了综合改革实验区，国务院定的，还是有实质性动作呢，比如说在长三角，珠三角，我们已经投资建设快速轨道交通网，大家想买房子的话，赶紧找这个指挥部弄规划图在旁边买房子，北京到石家庄，高速公路270公路，设计时速340公路，这个快速轨道交通网将形成城际交通的公交化，每12、15分钟发一趟车，我们知道世界很多大型、特大型城市都有一个共同规律，真正的中间阶层是分布在城市周边居住，真正化解住房紧张状态，同时又不在城市核心区形成交通危机，一定要把居住区在城市周边扩散，扩散的过程中快速立体轨道交通就变得非常重要了，四百万人的城市没有地铁、轻轨，核心地区绝对解决不了堵车问题，也就没有人来了，一定的。

　　大家知道被恐怖分子炸掉的世贸大厦，那天还没有多少人上班呢，要不然还有死好几倍，那里的人几乎很少人有人住在纽约，很多人都住在新泽西，东京上班的都住在神奈川，横滨等等，我们的城市建设从自行车半径发展到自驾车半径，现在进一步扩展到轨道交通的半径上，现在大家热炒的可能不是过几年有潜力的楼盘，今天的不起眼可能明天很有潜力，我们今天不是和大家介绍轨道交通在城市化中的作用，我们只说这个作为明确的显现出我们在城市群战略当中的布局、投入和规划决心。

　　京津冀地区的城市群还不仅仅是用轨道交通而已，在一地区聚集着我们国家最优秀的人才和工业基础，解放初期中国就有上青天之说，上海、青岛、天津，在一番曲折之后，也形成了强大的工业生产力，首钢搬迁进一步加强了京东地方的经济发展，河北，中国的钢铁工业最近几年发展最快，人民说中国的钢铁看河北，河北的钢铁看唐山，可以看出这个地方经济发展的实力和聚集力。这个过程中我们形成了很多的合理带动区，产业园区、文化区分工的城市群战略的时机正在逐步的成熟，所以今天我们讨论滨海新区，刚才我说大而化之，先知道天下大事，合久必分，分久必合，冯董事长说我们讨论的议题并不是偶然，但是是不是这个孩子一定长得大，考得上清华大学，冯董事长还不一定，滨海新区固然用国务院的认同，京津两市的支持，有相对优越的地理优势和丰富的资源和工业固定资产，但是他的竞争对手也是非常强大和生机勃勃的，在他的东西两面都有山东半岛城市群和辽东半岛城市群。

　　东北老工业基地不用说，那是我们国家始终到今天城市化水平和工业化水平，人均工业资产占有水平都是最高的，而且拥有铁、石油、钢、机械制造，海港等重大的工业固定资产聚集区。目前从大连到沈阳，辽西的锦州这一带，已经通过产业调整，体制转轨，呈现出了非常强劲的发展态势。有没有可能成为京津冀地区的挑战者呢，未必不可能。另一个新兴的黑马，正在冒着山东半岛，不说大家熟悉的青岛，青岛和他的周边地区也已经形成了无论是城市化、城市建设、工业产业结构方面以及经济发展方面具有强大竞争力的城市群，青岛、烟台、威海、淄博，那里既有齐鲁石化，山东油田，海洋石化，电子家电工业，机械制造，汽车，烟台以及大家知道的福田轻厂，潍柴动力，这个产业集群的重大特点是，他不仅拥有相当好的态势发展，而且产业结构特别全面。

　　曾经有专家称他为欧洲的义大利半岛，虽然不是最发达的地区，但是是最有竞争里地之一，虽然不发达，但是从汽车、家电、家具业所有都有自己的名牌大企业。而且山东半岛城市群有一个特点，工业固定资产的资产质量非常优异，这一点比辽东半岛还明显，现在国务院认同了滨海新区是好孩子，将来要重点培养，怎么知道没有认同的孩子是不是超过你，恐怕也机会，我们有历史经验，八十年代中国发展家电业的时候说重复引进重复建设不好，要求每个省的家电加工产业要经过政府认证的才可以，当时电子工业部认证的那些点，到今天中国成了世界第一的家电大国的时候，我们回头看一下，政府选的点只有长虹了，当时户口都不给的黑孩子都是世界家电企业，北京的牡丹、雪花电视机，当时多大啊，A股、B股两个上市，一个洗衣机企业，但是很有象征意义的他是股票市场第一个退出的企业，不要以为政府的优选能力是最成功的，但是也不能说政府选择不是没有道理的胡选，这个地区也会形成华北地区的龙头集群，我们预祝万通、泰达，冯仑董事长有更大的成功，也希望我们今天与会者给他更多的参考建议，但是也不要忘记做出符合实际的危机趋势，使他们谨慎前行，谢谢大家！

　　主持人 陈劲松：非常感谢陈老师描绘了中国城市群发展战略，我听着感觉其实中国确实进入了一个城市发展的时代，前十几年城市的发展，到今天确实连成片了。上个月温总理在新加坡访问，发表了一番讲话，这个讲话对整个资本市场产生了非常重要的影响，大家都关注这个讲话，但是事实上有一件事儿跟房地产开发最相关的，很多大家都忽略了，就是中国和新加坡两国签订了一个协议，就是在天津滨海新区要建设一个生态新城，说滨海新区，我们就离不开泰达，实际上泰达集团由经济技术开发区起步开始，今天已经成为超大规模的城市运营商，由泰达来说，滨海新区的发展，由泰达来说他的发展战略，他的金融、运营模式的创新是本次论坛的主旨之一，下面有请泰达集团副总经理李波先生演讲。

　　李波：各位来宾，业界同仁，记者朋友们大家上午好，原来参加这次论坛的是泰达集团的孟群总经理，由于上午有一个市里研究生态城的会议，所以我今天代表他在这里和大家交流，感谢主办方使我有这个机会可以借助这个平台和朋友们相互交流。

　　今天论坛的主题是天津滨海新区的合作和发展，我是滨海新区企业的一个代表，下面我和大家共同探讨企业间合作与发展的问题。即将过去的2007年对于天津滨海新区，泰达集团都是非常重要的，意义深远的一年，随着天津滨海新区被列入国家“十一五”规划纲要，随着十七大报告中首次正式将天津滨海新区与经济特区，上海浦东新区并且作为改革开放、自主创新，促进国民经济又快又好的发展的重要区域，天津滨海新区迎来了前所未有的发展机遇，也受到了国内外众多媒体和广泛的关注，可以这样说，目前的天津滨海新区是国内最热点的投资地区，刚才有一个介绍片介绍了，滨海新区总的规划面积是2270平方公里，目前这个区域大多数是盐碱地和滩涂，大家可以想象一下，如果十年、八年以后，天津滨海新区又将建设成为像上海浦东和深圳这样的经济特区，那么他可开发的建设用地，他的投资和整体运作的模式，将是一个什么样的状况？！！作为一个地产开发企业，如何顺势而为，在滨海新区的开发建设中发挥更重要的作用，占据更重要的位子，取得更重要的发展是我们当前作为当地地产专业公司面临的重大问题，关于这个问题从一个企业的角度来说，我们认为滨海新区的建设必须要通过合作，创新，共赢来实现。

　　大家知道，深圳特区是借助数千亿港澳资金的外商资本建立起来的，浦东新区借助数千亿江浙民营资本建设起来的，滨海新区的建设资金肯定远远大于上述两个地区，资金从何而来，显然靠这个区域的经济发展和循环是远远不够的，必须要引入外部资金，引进外部企业，通过政府与政府、政府与企业、企业与企业的广泛合作，通过创新型的合作模式，通过与合作方的共赢的最终目的才可以实现。

　　谈到企业间的合作共赢，我们想谈作为泰达集团的一些体会，2004年，也是在住交会上，泰达集团完成了从投资型企业向地产开发企业的转型，把自己定位为城市资源运营的实践者，并且提出了三加一的运营模式，就是在将业务划分层次的基础上，要打造一个城市资源运营的战略联盟，战略联盟的初期主要是跟冯主席合作的，就是万通，2004年泰达集团与北京万通集团合作，收购了北京万通集团公司27.8%的股份，成为最大的股东，万通和泰达集团战略合作后，从04年开始进入天津房地产市场，参与开发了天津经济开发区、核心区的泰达时尚广场以及位于市内海河第一结点的泰达城的大型房地产项目，成为最早成功进入天津的外地开发商。

　　到目前，双方已经合作开发了位于泰达时尚广场的30余万平方米的万通新城国际项目，和位于泰达城的20万平方米的项目，同时万通独立开发了万通空港项目，双方的合作充分发挥泰达集团在土地资源，融资能力，资源整合方面的优势，同时也发挥了万通实业的专业水平，技术团队，企业品牌的竞争优势，可以说是真正的资源互补，合作共赢。

　　随后，我们的战略联盟又引进了包括万科地产、上海广粮，北京东河等国内比较知名的房地产开发企业，到目前总的开发面积已经超过了150万平方米，其中万科进入天津滨海新区第一个项目也落户在由泰达集团开发的时尚广场，第一个项目的面积大概25万平方米，目前已经开始出售，并且是滨海新区目前最高端的住宅项目。

　　在与众多地产开发商合作的同时，我们也在商业运营方面有很多专业企业，尤其是境外企业按照战略联盟的合作形式积极合作，大家都知道，目前政府给国有企业的项目当中，公建，商业设施有很大的比重，商业项目运作的好坏可以说是项目整体能否盈利的掌舵手。

　　所以引入商业运营方面的战略合作伙伴，对于我们打造城市资源运营的战略联盟是至关重要的。目前，泰达集团与韩国最大的商业流通企业，新世界集团结成了战略联盟，从05年开始，将韩国新企业引入进来，目前有两家店开业，预计到08年开到五家，同时新世界集团正计划在天津成立中国物流商品基地，作为韩国物流在中国的采购中心。

　　与韩国新世界的成功合作，使集团在商业地产运作方面积累了经验，也为进一步引入新的合作伙伴奠定了基础，明年年初，在商业地产运营方面，将会有更重要级的合作伙伴加入泰达城和泰达时尚广场的项目开发当中。

　　合作伙伴间的合作需要彼此的信任，而合作模式也需要创新，泰达集团在近年与各个合作伙伴的合作当中也努力探索更加新颖的，符合双方和各方利益的，能够实现共赢的合作模式。例如和万通在地产金融方面的探索和合作，双方计划共同出资成立泰达万通共同地产准基金，按照正规基金管理模式进行操作，目前是借用金融资源的利用，整合土地资源，提高土地的融合价值，构建土地和金融双重平台，提升我们企业的核心竞争力。

　　说到创新，其实不仅是企业的合作，政府合作也在不断的创新，大家知道，11月份温总理访问新加坡，和新加坡政府签署的合作开发天津滨海新区项目，从政策环境，运作模式都是创新，对于滨海新区和泰达的发展更是难得的机遇，总之，天津滨海新区的发展投身于滨海新区建设企业的发展，必须要通过彼此间建立诚信基础上的通力合作才可以实现，我们也相信在天津滨海新区建设的大平台上，所有有诚意，有实力，有远见的企业都可以找到自己合适的位子，我们也诚心诚意的欢迎国内外的企业通过合作，在滨海新区沃土上取得更大的成绩，谢谢大家。

　　主持人 陈劲松：感谢李总，泰达跟万通的合作事实上是业界特别关注的一件事儿，三年前当万通说引进泰达作为第一大股东的时候，业界大吃一惊，冯主席有一句话叫傍大款，走正道，傍大款你傍香港置地可以理解，引进国营企业作为民营企业第一大股东，这个不是一般企业的思维，把傍大款傍到了极致，正是三年前目定口呆的行动，使万通成为目前天津最大的开发商之一，所有这些活动来源于在我们地产界有思想家之称的冯主席的运营和战略，下面由他讲讲目前中国房地产企业发展天津一个标杆案例，还有企业发展要注意的最重要的问题。有请！