12月11日至13日，第九届中国住交会将在中国国际展览中心拉开帷幕。预计，本届住交会无论是政策含金量还是行业影响力都要高过以往。“新科技·新人居·新城市”的主题将成新亮点。新浪房产作为网络主办，在住交会现场对业界人士进行面对面对话，对宏观调控和网友关心的房价以及相关问题进行了深入探讨。

　　12月11日上午，在住交会趋势论坛区举行了“城市中心都市综合体”高峰论坛。新浪房产对此次论坛进行了直播，以下为直播实录：

　　主持人 蔡鸿岩：今天参加住交会的各位来宾刚才很多人亲眼见证了大连裕景中心在全国亮相的活动，下面我们进入第二个会场进行“城市中心都市综合体”高峰论坛，我是北京楼市杂志总经理蔡鸿岩，今天客串主持开幕式和客串活动，我想今天来的很多都是我们房地产业内人士，专家，以及房地产专业媒体的记者，大家可能都会对城市综合体的建设非常关心，因为随着中国房地产的发展，特别是近几年行业的宏观调控，以及行业整体变革，房地产发展形式较前几年已经有了根本性的变化，在中心型城市原来以住宅为主导，转向城市综合体的建设和商业地产的开发，在这个过程当中，对发展商的实力专业性提出了更高的要求，如何开发一个城市综合体项目，并运营成功，这是很多发展商面临的课题，特别是对新入行的房地产开发企业来说，是很高难的问题，昨天和国际购物中心国内首席代表交流国内商业地产发展的时候，有一个共同的感受，现在国内很多城市，特别是大城市，现在很多开发商都纷纷介入商业地产的开发，而商业地产的开发对没有实力和经验的开发商来说，怎么运作它，很多人很茫然，匆忙的投去了，下一步如何运营，包括在建筑设计阶段，怎么能够保障在未来的运营上有一个合理的回报，我想很多人都觉得非常头疼，今天非常荣幸请到了在整个亚洲非常具有实力和开发经验的裕景地产在大连开发的裕景中心的项目作为案例分析，今天我们请到这么多房地产业内人士共同关注它，研究它，对我们行业的发展，城市综合体的建设都非常具有益处。

　　20世纪70年代以来，世界范围内很多城市对城市中心区建设进行思考和改造实践，为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的情况，很多开始强调功能区完整，这就是城市综合体的由来，是居住、办公、商务、办公出行等各类功能符合相互作用，并使其互为价值链的产业模式，都市综合体建筑也往往会成为城市的地表性建筑，比如说巴黎的拉德方斯，东京的六本木，就大连来说，大连中心裕景地标影响在什么方面，下面有请全国工商联房地产商会的会长聂梅生女士做专题演讲，大家欢迎。

　　聂会长也是见多识广，不但是国内的，包括国际上很多的房地产跟中国的交流，聂会长都是非常具有权威性的，所以我们今天非常荣幸请到聂会长做专题演讲。

　　聂梅生：很高兴今天上午参加第九届的住交会，同时参加这么一个很好的论坛，我昨天看了一下这个论坛的内容，做了一些思考，我觉得住交会里面有这么一个论坛非常重要，为什么？我们国家的房地产发展业态进入了比较高级、完善成熟的态势，这个从今天论坛选这么一个主题，刚才蔡总讲的非常好，我觉得体现了这条，我们现在已经从占房地产业80%以上，曾经有一段时间是85%都是住宅开发，从这个地方开始，尤其在去年、前年开始很多房地产开发企业走向了商业地产，我们一开始叫商业地产，走出了商业地产，把从商业地产当中，把房子打零卖掉，持有物业，享有稳定的现金流的支撑，这就是一个提升，这次又提出了城市综合体，一般来说是建立一个商圈，一个城市里面能不能形成一个集中的商圈，这个商圈以房地产开发作为策划和主体，这是更高层次发展的业态，所以我想这次住交会有这么多朋友参加，对于我们开发商一个社团来说都是比较好的事情。

　　我们可以考虑一下，假如我们做住宅开发，我们的业主是谁？我们的业主是买房人，是一个个体，我们已经很熟悉这个方式。到了2004年以后，开始有宏观调控，宏观调控从根本上调整住房结构，当然了，目标来说还是稳定房价，带动了很多的思考和讨论，到了2007年恐怕投资性的购房占了很大的比例，引起了很多的问题，尤其是跟金融方面的因素联系在一起，股市汇率等等，把局面搞的非常的复杂，所以很多人说看不懂等等，最近又有一些很紧缩的政策出台。

　　我们考虑一下，持有住房是个体的因素，我们再看一下，持有商业地产是什么样的业主，初级形态在中国仍然企图想要和住房一样，打零卖给个体的业主，这个被发现是不可取的，因为你把一个很好的商业地产，比如说写字楼等等打零了卖，整个楼就变成多个业主，就不值钱了，现在很多开发商开始，只要自己有实力，作为企业业主，他作为一个持有人持有整栋楼，这个升值的空间和价值，尤其是股票的价值就多了很多。

　　我们看一下，如果按照今天的主题，都市中心综合体，它的业主是谁呢？这个业态又上升了一步，不是哪一个著名的开发企业拥有整个的综合体，可以说整个城市由于它的存在而发展，或者说整个城市都是他的业主，由于这个综合体的存在，在经济、社会、就业各方面产生了很大的影响。

　　比如说纽约曼哈顿，并不是所有的街都有价值，为什么第五大道 (论坛)就有，东京就有银座有这个价值，所以它是一个城市整个带动，和住房和单一的商业地产业态有很大的不同。

　　大连裕景作为今天的例子，我本身是大连人，对大连非常的熟悉，他们在原来老的动物园附近，非常好的中心地带，建立了这么一个综合体的话，我觉得这个价值还不单单是大连，如何这个综合体做得好，他这个业主享有的绝对不是大连，会是全国甚至国际的，就像刚才我说的国际大都会会成为一个亮点，成为这个社会的钻石，成为国家的资产，从而成为国际上的资产。

　　所以我想这个意义就不一样了，具体来说，比如说放大倍数，由于我自己对商业地产本身研究的就不够，我原来是建设部住宅产业化促进部主任，研究住宅的多，现在我们研究了商业地产，我们从租金水平的放大倍数可以看出来，尤其北京有自己的特殊情况，北京的住宅租金就不是太高，也就是一平米一般的一块左右，但是如果到了商业地产这块，在北京比较好的地段就是五到十块，如果作为商圈会放大多少，没有研究，我想还是以倍数放大，绝对不是等同的，所以价值是不一样的。

　　具体到裕景这个项目，我觉得有三点可以思考，第一个这个项目很有远见，我到现场去过，前几天专门到大连为裕景这个项目有一个会，这个项目原来是一个动物园，不是今天拿到的，大概是十年以前就开始看好了这块地的升值空间，所以非常有远见，大家可以想像，十年前拿这个地的时候可能是大连非常贵的，再到现在这个地的价值，现在是什么样的可以想到。只有这样的远见才能造就将来的远见，十年以前考虑到现在，现在做这个肯定考虑到十年以后甚至百年以后的价值是多少，作为综合体一定要有远见；第二个，什么才能成为一个钻石，他们做了很多的思考，他们有高度，他们是东北第一高，大连是寸土寸金的城市了，敢于选择高度就说明敢于有这个品牌，高度这个定位我想也是经过深思熟虑的；第三个整合能力，我们叫做广度，他们的各方面的整合都是第一，在座的有单位，有开发商，首先从综合性来说，从他们的团队可以看出来，他们请了美国顶级建筑设计事务所NBBJ非常有名的，这些都是国际上顶级的设计团队，和工程团队，还有一些积淀，同时我们看到综合的团队才可以打造综合提，所以形成了娱乐、休闲，酒店办公商务与一体的世界级的城市生活的多元化。第三个特点的综合性是非常强的，我想由于对这个项目有前期的了解，同时又看了这个项目的PPT的文件，我的印象是非常深的，我想中国到了这个时候，要打造综合性的项目，打造一些全世界都为之振动的项目，这才是我们中国房地产发展的现状，谢谢大家。

　　主持人 蔡鸿岩：谢谢聂会长的精彩演讲，我也是第一次知道聂会长就是大连人，我想难得对大连有这么深刻的理解，都市综合体的建筑，我想对城市的发展是至关重要的，特别是对一些发展中城市，在无论是政治、经济、文化各个领域的地标性地位起着重要的作用，大连在薄熙来市长在任期间成为中国北方沿海城市的名片，是很有代表性的城市，我想未来能够成为大连的名片，我想大连裕景中心应该是当之无愧的，大连裕景中心高度，黄总说他们要建长江以北第一高楼，我想从这个高度，地标性就已经有了，我想这个地标不仅是大连市的地标，也是整个东北未来发展的一个中心城市一个经济中心的地标位置。下面我们有请第二位发言的嘉宾，原中国房地产协会秘书长，现中国住宅研究会会长顾云昌先生演讲。

　　顾云昌：各位嘉宾、非常高兴参加今天这个城市综合体的论坛，国内现在许多城市都开始盖综合体，据说大连的综合体有80万平方米，我半个月前在美国的拉斯维加斯，现在也是一个城市综合体，据说有72亿美元的投资，可见不管是发展中国家还是发达国家都在采取综合体的模式进行我们城市的建设或者再开发。

　　我想题目叫做房地产开发的新模式，实际上上升到城市再开发的角度，好多我们综合体都是在原来城市中心在旧城区改造的，刚才我身边的专家告诉我，很多综合体就是城中村，然后变成了城中城，这就是综合体的概念。

　　我想讲的一个是城和市的概念，一个是人和地的概念，大家知道，城和市的概念怎么形成，在古时候我们的人必须居住在一起，防止外来的侵略，在外面盖一个墙，这叫城，然后里边必须有市场，要搞交易，这叫市，发展到现在比较复杂，人的活动范围和需求，各方面市场的概念大的多，在我们最近大发展的时期，我们发现城市是在脱离，我们许多城市搞了一个经济开发区，经济开发区就是搞市场的，搞生产的，商业都很少，有的又盖了卧城，大型居住区，造成了交通的堵塞。所以实际的生活当中的功能极大的分区，现代化的过程当中，到底怎么样，我们不断的总结经验教训，人的生活必须城和市结合在一起。

　　第二点，人和地的关系，大家知道，我们国家要贯彻资源节约，环境友好的国策，我们现在城市化水平到去年年底是43.9%，今年会达到45%，也就是说全国有45%的人住在城里，未来会有更多，我们的人住在哪去，所以我们的城市规划必须是紧凑型的，我们不能像美国一样，车一开始搞的很远，我们应该向欧洲国家学习，欧洲是城市很紧凑的，这样的人地关系，必然导致我们在城市建设和房地产开发当中必须是紧凑的，节约的。

　　这两个关系加在在一起，就可以看出我们现在的城市综合体是什么概念，应该是紧凑型的，综合型的功能，这个被我们现在越来越重视到了，并且紧凑到一起可以提高质量和效益，提高我们的生活质量和整个的经济效益，因为在很集中的土地上，我们集中了住宅、办公、商业、宾馆，让我们住在这里的人生活方便、上班方便，购物方便，还有休闲的环境，这就是我理解的城市综合体。

　　根据中国的国情，我们未来的发展当中，城市综合体应该成为主要的发展方向，但是这是方向，真正要搞一个成功的综合体还有难度，所以需要我们的设计届和规划届人士共同的打造我们的城市综合体，使我们的综合体真正发挥紧凑型的，综合性的功能，因为综合体在一起很容易造成互相的混杂，比如说我们的车库，白天上班去了，车库商业的人士在里面停着，晚上逛商店的人走了，当地的居民可以用了，有很多的空间可以节约，很多人在当地生活、工作，减轻交通的压力，对资源和能源得是有好处的，所以我觉得综合体的概念在我们土地紧张的情况下，应该大力的推崇，但是我们应该认真的研究里面的问题，把发达国家的经验教训结合起来，造就良好的生活环境和良好的商业氛围，真正提高房地产开发的效益，实现十七大提出的科学发展之路谢谢大家！

　　主持人 蔡鸿岩：谢谢顾秘书长简短精辟的演讲，我非常同意他讲的紧凑型的建筑，对中国来说，现在国家新的发展，最关注的一个问题就是如何建设节约型社会，降低能耗，包括降低土地资源的浪费，提高我们土地使用率也是我们面临的最严峻的问题，也是跟我们房地产行业关系最密切的，关于城市综合体建筑，下面我们请这方面的专家龙固新先生演讲。