主持人：大家好，现在走进我们住交会新浪访谈直播间的是五合国际北京公司的副总经理赵云伟。您好赵总。这次我们住交会现场访谈的主题，就是请问您怎么看待07年的房地产市场，对您来说，影响您最深的是什么？

　　赵云伟：应该说07年整个房地产市场我觉得发展非常好。这个好包括各个方面，从建设的成就，到各个房地产公司品牌的提升等等。这一年最深刻的，或者最有心得的，不管是房地产公司，还是从事房地产相关行业的企业，大家都认识到了房地产目前是处在一个拐点或者叫转折期。在这个时间，大家思考更多的问题可能是房地产之外的政策问题，包括社会问题，还有企业公民的问题等等。对于每个企业来说，最重要的就是大家今年都在想如何把自己的品牌、实力做得更强、更好。这是今年最主要的一个收获。

　　主持人：您刚才谈到了一个品牌的问题。我觉得现在在中国，特别是房地产企业里面，您觉得真正关注品牌的企业多吗？

　　赵云伟：越来越多的企业关心的就是品牌了。从未来的发展来看，企业的品牌更多的是它的信誉，从投融资角度来说，它能融到更多的资金，甚至有大型企业会考虑在未来几年之内上市，都是需要把公司的品牌做好，这是第一步。有了好的品牌，有的足够的资金支持，才会在产品、未来的开发中能够有更好的作为。

　　主持人：现在有这么一个问题，因为现在的房子越来越好卖。不管您买房者还是房地产业内都能感觉到。咱们且不说品质怎么样，什么样的房子都不愁卖，会不会产生一个问题，很多房地产企业在品牌建设这块，除了大型的房地产企业，很少的房地产企业会专门做品牌。因为有很多现在也是关注它们单个项目的推广，由这个做一些事情。但是真正来做品牌的相对少一些。您觉得房地产企业它们做品牌的时候，它们应该关注的是哪些方面？

　　赵云伟：说到底，房地产企业最主要关注的还是应该是产品。因为房地产公司开发的产品直接影响关乎到它的品牌价值。我觉得更多大公司目前在做的是如何把自己的产品做得更加个性化，或者是更有代表自己企业文化的东西。甚至在具体的产业定位方面，受众群方面，做了详细的分类。所以应该说，越来越会有更多的房地产公司从事更多的专业化的产品开发，我觉得这方面是很重要的一条。

　　主持人：另外，您刚才谈到了拐点的问题。目前我觉得楼市在深圳一些一线城市发生了一些变化，很多人都在预测拐点的将来。而且牵涉到将来2008年，奥运会对房产的推动作用是勿庸置疑的，很多人预测在08年之后是否会出现拐点，您怎么看待这个话题呢？

　　赵云伟：现在越来越多的地产商也在考虑城市的发展问题。从大的环境来看，它的房价上涨还是不上涨，不在乎近期的一两次大型的盛世，包括奥运会、上海的世博会，更多需要关注城市产业的转型。真正的拐点是这个！我们越来越多大城市现在不再是做生产，而是做服务。就是所谓的生产型服务业越来越多，所以我们城市未来主要支撑是以服务业为主的相关行业，这里面包括了商业，包括了金融、保险，也包括了我们的设计行业等等。这些是将来支撑一个城市发展的主要产业支柱。

　　从这个方面来说，可以比较一下，现在目前我们的大城市上海、北京，和欧美国家主要的大城市像伦敦、纽约这些城市，实际从产业的发展是比较类似的。所以，未来我从这方面来看，从房地产市场来说，不会存在真正房价上的拐点，可能更多的还是产品的类型方面和它整个将来客户方面会有一些变化。

　　主持人：我听明白了，我们今天赋予了拐点另外一个含义。我知道五合国际是做建筑设计的，我特别想关注的一个话题就是，因为90平米70%出台了很长时间，特别是在户型设计方面，南方和北方是有差别的。我特别想了解目前90平米70%在设计方面有没有什么创新，更迎合需求者的需求？

　　赵云伟：我觉得90平米的设计创新，给设计者出了很大的创新。这不是说90平米很难设计，但是这种创新，是很难做到飞跃的创新，只能是强调它的循序渐进。我们公司在这方面做了几方面的工作，第一和大的地产商之间有一个战略合作，就是要做产品的标准化。因为更多企业现在在开发，尤其是住宅产品，开发时候都面临产品的类型、特色以及迅速建成等等这些问题。尤其是在90、70政策实施以后，大量的产品可能面临的不是像以前每一独栋的建筑都是非常个性化的，可能更多靠一个整个开发群体的形象来作为它主要创新的热点，这是从大的规划角度。

　　从产品的标准化角度来谈，还有我们真正从户型上能做的就是精细化。这部分分两方面。一个是设计方面更多关注到每一个细节，包括卫生间里面的三件套，以及新加东西的具体尺寸，还有一些具体设计方面的细节，就更多了。

　　另外就是会出现更多90的房子是精装修的，我们预测精装修也是未来主要的发展趋势。这也是建设部这些年一直再往前推的事情。如果在房地产市场比较稳定的情况下，大量90平米建筑出现以后，会有在精细化方面在精装修的具体反映。

　　还有我们会强调90平米以外的建筑设计，这包括内部使用一套供暖系统等等方面，我们也在做创新性的产品，这方面应该有所突破。

　　主持人：90平米70%当时出台的时候，很多设计公司这真是为设计出了一个大难题。对于房地产企业来说，就像您刚才说的要求产品的快速复制。从这三点，第一个就是90平米70%它要讲究，特别要迎合消费者的需求，在品质、细节上下工夫，第二要讲究精装修，您刚才谈到的精装修可能真的是未来的一种趋势。这都是比较好的。另外一个就是刚才您谈到的节能住宅。因为现在很多房地产企业也在做健康、节能住宅，这块有没有什么新的变化？

　　赵云伟：最近的一些报道也在提，说建设部曾经说，我们今年的节能降耗的任务没有完成。什么意思呢？就是我们现在很多的开发项目，在规划阶段还有很多的节能手段，在实施过程中没有落实到真正的实施技术层面。这个也是存在一个误区。但是从国家大的政策来看，每年的力度都有所增加，就是对于节能降耗这方面是有严格限制和鼓励措施的。对于我们公司来说，我们有很多、很好的大型项目的例子。包括现在的恒温恒湿的住宅，还有低能耗的Towehouse，这部分的产品都是从真正的设计开始，一直做到节能实施。现在更多的开发商只是在它的产品里面用了一项或者两项节能技术，于是号称自己的建筑是节能建筑、节能住宅。实际上你只需要问它们几个简单的指标，有时候他们很难能回答上来。比如你问它的室内温度是多少，风速是多少，平常的湿度是多少，每平米耗几挖电等等这些指标，我相信大部分的开发商现在目前在销售的现房现在里面没有几个能说得出来的。所以真正要推行绿色建筑，更多的是一套节能技术，而不是单独的一项技术，而是一套完整的技术。

　　实际上我们也测算过，这套完整的技术，如果放在单方造价里面，应该是能够控制在一千块钱以下，如果大量的话，还会更便宜。所以从整个成套节能住宅来说，我们还是非常有信心，这个未来的市场非常大，也是我们未来绿色建筑的主要发展方向。

　　主持人：谈到这里，我觉得单从设计来说没有太大的难题。因为我们终究的设计要落实到执行层面，开发商会采用我们的设计来做。您刚才说的你们开发一套节能的技术可能会相对简单，但是开发商真要算在成本里面把所有的节能技术运用到它的住宅去，就会相对比较困难，你们遭遇到这种难题吗？目前是怎样的实施情况呢？

　　赵云伟：有一些开发商用了全套的技术。它由于整个市场条件比较好，它的售价能够支撑节能技术的使用，所以它就用了。还有一些开发商，确实我们设计了成套的技术，它是分期实施的，在一期的时候，做了一部分节能，看一看效果。在二期的时候又做了大部分，再看看效果，如果在房价市场都认可的情况下，我相信设计单位还是开发商都希望把这个事情做好，真正让购房者能够享受到绿色建筑各种各样的好处。这是共同努力的一个目标。

　　主持人：我明白您的意思了，这也需要购房者的认可，开发商才能收回它们的诚恳，最后才能达到节能住宅推广开来。真是各方面共同作用的结果。

　　最后一个话题就是特别想问您一下，08年，您怎么看待房地产市场？

　　赵云伟：08年可能更多还是要谈一个重大的话题，就是房地产金融。面临的更大问题，我个人预测是一个洗牌的战略。更多大的地产商在取得雄厚资金以后，会有更多的机会在全国进行大规模的建设。大的地产商最大的好处，就是通过它的综合实力和综合技术，能够使城市的品质有所提高。我相信越来越多的小的地产商，可能还会在融资渠道商下工夫，它们更多关注的是明年如何在这种激烈竞争的环境下能够拿到更多的地，这是作为一个主要的前提。因为有了地才能谈到具体的开发问题。所以我觉得更多的还是一个继续洗牌的趋势。

　　主持人：问到这个话题，我再补充想问一点。今年炒得比较热的话题其中一个就是盆地的话题，因为很多房地产开发企业土地是它们的根本，有了土地才可能在上市之后融资更多，才能拿到更多的土地，这是一个循环的过程。今天您怎么看现在的很多大型企业囤地的情况。

　　赵云伟：我觉得这件事情很正常，作为任何企业都需要囤各种各样的地。地有两个用途，作为整个资产它可以去上市、可以去融资，它还可以去有选择的开发，然后做一个长期的战略做这个事情。所以囤地本身并不是坏事。如果囤地不去用是另外一个问题了。

　　主持人：现在我明白您的意思就是很多房地产企业它们囤地，这是企业生产的资本。但是很多的比如说大型房地产企业囤地达到几千万平米，但它们很难在很短的时间内全部投入开发，这个肯定存在一个囤地土地的闲置，这样会不会造成低价的攀高，势必推动房价的攀高。

　　赵云伟：这个有一定的关系，从根上说，可能和政府没有分批，一批一批的土地拍卖有很大的关系。要不然不拍，一拍就是几千亩地，甚至上万亩地，这是各方面造成的这个结果。我相信每个囤地地产商都在想各种各样的办法，因为它没有那么大的资金开发那么大的量，更多会在融资渠道商下很大的功夫，也许一段时间它们的地会变成别人的地，联合开发，我觉得这个应该是可以得到认可的事情。但是囤地本身这个行为，如果它们的目的就是想将来转手，卖地，导致房价升值，这个另当别论，这个事情是不鼓励的。

　　主持人：看它究竟要看法还是要在土地上下工夫，目的是何在的。您在设计这块，有没有对我们购房者在购房的选择方面提一些建议。

　　赵云伟：认定一个房子的品牌我认为是非常重要的。现在目前大家有的买房，一听万科的房，大家不会关心更多的它里面的资金实力够不够，能不能完工，它的产品质量有没有问题等等。因为这个是一个企业多年经营出来的。

　　首先，选择一个好的开发商。

　　第二，选择一个真正跟自己生活相关的区位。这个位置很关键，其实往往你在一个离你上班的地方非常近，离孩子上学的地方非常近买一套，哪怕是小户型的住宅，远远比你在郊区买一套大面积的住宅，每天上班在路上浪费很多的时间要好得多。这样包括的产品本身，也包括你在使用这套房子上的付出各种各样的成本。

　　至于产品方面，我相信每个购房者都会有自己的看法，我提这个意见。

　　主持人：我总结一下，就是适合自己的才是最好的。非常感谢赵总能够参与我们这个访谈。