一．预订书的概念

       商品房预订书或认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买房屋或拟签订商品房买卖合同的文书。该预购书签订后，预订人会交付一定的预订金或定金，约定在一定期限内与开发商签订购房合同，开发商在约定期限内为认购人保留指定的房屋，不得预订、预售或销售给他人。在认购书中往往还约定有违约条款。

       预订书的称谓、表现形式分别有房屋“预订书”、“认购书”、“订购单”、“意向书”、“认购协议”等，在此统称预订书。认购书有简单与详细之分，简单的只是约定预订人预订房屋的意向，详细的还要对房屋的具体情况座落（房号）、面积、价钱、违约责任等做出约定。

二．预订书的法律性质

       由于预订书是商品房买卖双方约定在一定期限内洽淡、协商、签订商品房买卖合同的约定，是对设立预订房屋权利义务的合意，根据《民法通则》第85条及《合同法》第2条规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系协议。因此,预订书是平等民事主体间为预订房屋所订立的民事合同。由城房屋预订合同是对当事人双方在约定的期限内签订买卖合同的约定，其本身并不约定双方实际买卖的权利义务，而仅对双方在将来的一定期限内对买卖协议的具体条款进行协商、洽淡、签订的约定。因此，对于以后所签订的商品房买卖合同来说，预订书属于“预约”性质，而以后所签订的商品房买卖合同属于“本约”。因此，房屋预订书属于一种预约合同。

三．商品房预订书的法律效力

       根据预订书的预约合同性质，双方当事人的主要权利义务是在约定的期限内平等诚信谈判，公平合理的确定在商品房买卖合同中双方的权利义务，并签订正式的商品房买卖合同。具体表现在：

      １．预订书的标的为商谈签订商品房买卖合同，而非商品房本身。

      ２．当事人双方具有共同的义务（也是双方的权利），即诚信谈判、平等磋商、按期签订购房协议。所谓“诚信”是指双方在谈判过程中应为善意磋商而非出于恶意目的的协商；“平等”指一方不得依据自身的强势地位而将不合理，不公平的条款强加给对方，或加重对方的责任、义务或减轻或免除自己的责任、义务。

      ３．出卖方在约定期限内，不得将预订的房屋再预订、预售、销售给他人。

      ４．如果双方在预订合同中，对具体房屋座落或房号或房屋类型已经确定的，在商品房买卖合同协商过程中应对预订书中约定房屋的买卖条款进行磋商，如果双方所磋商的商品房系未约定的或超出约定范围房屋，应认定为对预订书的变更或解除，原预订书的权利义务应视为终止。

      ５．如果双方进行了诚信公平协商，而最终无法达成商品房买卖合同条款，那么视同双方已履行了权利义务，互不承担责任。反之，一方未履行协商义务，或未诚信（出于恶意）协商致使购房合同无法签订的，应承担相应的违约责任。

作者：聊宅网友-邱学金律师

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