不动产登记是各国的通例，目的在于维护交易的稳定性，保护当事人的利益。但是，各国不动产登记制度并不相同，有的将不动产登记作为不动产权利产生和转移发生效力的依据，有的则是将不动产登记作为抗辩的理由。

　　在不动产登记这个问题上，我国立法机关和许多学者总是徘徊在当事人意思自治与行政许可之间，犹豫不定。在笔者看来，只要充分尊重当事人处置自己不动产的权利，即使没有设置强制登记，没有建立强制性的公证程序，仍然不会产生太多的法律纠纷。这是因为，当事人的意思自治既包含了处分权利的意思自治，同时还包含了独自承担民事责任的内容。在身份社会向契约社会转化的过程中，我们既要防止公权力的过分干预，降低交易的效率，同时又要充分信任当事人处分自己民事权利的能力，最大限度地降低不动产的交易成本，促进不动产的合理利用。

　　我国当前的《城市房地产管理法》和《土地管理法》虽然规定了一系列行政登记程序，但在实践中仍然产生了大量纠纷。最重要的原因就在于，行政登记机关不是不动产权利利害关系人，不动产的变动跟登记机关及其工作人员没有任何关系，不动产登记缺乏激励机制。虽然国家通过法律和行政法规强化了不动产登记机关及其工作人员的行政责任，但是，消极不作为或者相互推诿仍然会给不动产交易当事人带来损害。所以，与其让国家行政机关及其工作人员主导不动产的交易行为，不如采取自愿原则，由当事人自愿选择登记机关及登记程序。如果当事人放弃了不动产登记程序，那就意味着当事人的不动产交易处于不稳定状态。一旦当事人因为不动产交易发生纠纷，诉诸法院或者申请仲裁，那么，办理不动产登记当事人的权利能够得到保障，而没有办理不动产登记当事人的权利处于危险状态。了解了这一点，当事人会自觉自愿地选择在不动产交易中办理登记手续。当然，国家法律所设计的登记机关必须是高效的，其登记行为必须是免费的。(作者为中南财经政法大学教授)乔新生