据介绍，103号文首次制定了城中村改造的安置开发比；首次将“招拍挂”拿地机制引入到城中村改造中来；明确了新的拆迁安置、赔付标准；创造性地将城中村改造和廉租房建设联系在一起……，一系列新政策极具操作性和可行性。

　　随着改造开发的城中村项目和参与企业增多，如何更规范化的管理，让开发企业、村民、购房者、政府多方共赢，成为摆在政府面前的一大问题。郑州市政府在寻求一种更加透明的规范化、市场化的操作方法。

　　城中村改造携手廉租房

　　郑州市103号文明确了城中村改造的具体政策，被当地业界称为“解决了拿地、拆迁、赔偿等难题的多赢模式”，为城中村改造提供了一条“求解之路”。

　　103号文规定：改造只对原村民宅基地上3层以下(含3层)的合法建筑给予1∶1补偿安置。原村民合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。被拆迁人补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。

　　此前的《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法(试行)》规定，城中村农民住宅拆迁补偿、安置以基准建筑面积为依据。103号文采取了更为灵活和科学的方式，既保障了村民的合法权利，又明确了合法被拆迁房屋的地位。

　　河南财经学院工程管理系教授刘社认为，根据不同城中村的区位及村民房屋的实际面积和用途来确定赔付标准，相较于原来全市统一的基准建筑面积的赔付标准，新的拆迁安置、补偿制度更为科学。

　　根据新规，凡未转化国有的城中村土地，有关部门不得为其办理规划、建设手续，并不得转让、出租、抵押；未经批准私自进行开发改造的，按违法用地查处。

　　也就是说，城中村改造审批之前，先要转化村(组)使用土地的性质，依照法定程序将集体土地转为国有土地，办理国有土地使用证。

　　此外，城中村改造将创造性地结合廉租房建设。规定安置开发比以内的配套开发商品房所需用的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取5%廉租住房建设基金。

　　河南省社科学院副院长刘道兴认为，城中村改造和廉租房建设这两个看似不相关的事情，却因为103号文的出台而联姻了，虽然这仅仅是一种新的尝试，力度还不够明显，但至少可以看出政府为保障中低收入阶层的良苦用心。

　　开发商不再“吃独食”

　　郑州市目前城中村改造主要是通过开发商参与的开发模式。对开发商而言，最诱惑的就是城中村土地，通常是一家开发商对一个村庄进行整体改造，对配套商品房没有明确规定。

　　据介绍，依照以往城中村改造的经验，开发商往往会先进行商品房的建设，以便尽快回笼资金。

　　103号文在郑州首次提及以安置房确定配套商品房大小的做法，规定城中村改造安置开发比为1∶2。即城中村改造开发的房屋总量中，1/3用于安置村民，2/3用于开发。也就是说，每建1平方米村民安置房，可以同时建设2平方米商品房。同时，城中村改造的配套开发商品房中，90平方米以下的户型不低于总套数的70%。而此前没有严格执行。

　　刘社表示，城中村改造限定安置开发比是103号文中最具新意的革新。即根据新的拆迁总面积来确定安置面积，通过安置面积的大小可以计算出相应配套商品房的大小。这表明了开发商拿到城中村改造权后不能像以前那样随意开发。

　　刘道兴也认为，城中村改造限定了安置开发的比例，说明政府在城中村改造中的干预力度加大了，对开发商整体实力的要求也提高了。

　　值得注意的是，103号文规定，安置房和规定安置开发比以内的配套开发商品房用地要采取招标、拍卖、挂牌方式出让；安置开发比以外的土地，纳入市人民政府统一收购储备，也将公开出让。

　　业内人士向记者介绍，近年来，郑州城中村土地实际上多采取协议出让的形式，弊端非常明显。

　　河南新合鑫置业有限公司副总经理谢岩忠认为，103号文规范了城中村用地招拍挂机制，表明政府的政策导向性，体现“公平、公正、公开”的原则，开发商自由操作成分越来越少，进一步防止腐败和暗箱操作。

　　刘社认为，城中村改造盘活了市区存量土地，将使一些开发商获得更多在市区拿地的机会。

　　规避城中村怪圈

　　遏制郑州新的“城中村”出现已成当务之急。

　　数据显示，郑州市1983年市区建成区面积是67.8平方公里，至2003年，市区建成区面积已达212.4平方公里，原有的市区与郊区的分界线越来越模糊。

　　业内人士分析，如果政府规划不力的话，仅仅盯着已经形成的城中村，而忽略了城市周围将要形成的城中村，郑州城中村改造很可能陷入一个怪圈，老的拆了，新的又出现，形成拆拆扒扒的恶性循环，而且新的城中村问题可能会更加严重，政府将要花费更多的精力来改造。