| 核心提示
去年１２月底，我省首次由民间起草立法的《郑州市物业管理条例（代拟稿）》终于揭开了神秘面纱（详见本报２００６年１２月２７日Ｂ１０～Ｂ１２版、２００６年１２月２９日Ａ０８版），目前它已被提交给郑州市人大法制室。上周，在业内人士的帮助下，记者又看到了此前一直对外秘而不宣的官方版《郑州市物业管理条例（草案）》（以下简称《草案》），起草部门是郑州市房地产管理局。至此，这部法规的起草过程已经结束，最终的《郑州市物业管理条例》将是什么样子将由郑州市人大来定夺。
在获悉了《草案》的内容后，一些物业公司、业主、业主委员会、律师和省消协等方面人士称，该《草案》优点虽然突出，但缺点也很明显——《草案》的某些条款一旦实施，会让开发商的侵权合法化，一些纠纷将更加突出。
▲▲限制企业业主投票权
现有矛盾：以前，对作为业主的开发商所持的票数没有规定，在业主大会投票中，拥有绝对优势票数的开发商往往会做出不利于真正购房业主利益的事情，其他业主眼睁睁看着自己的权益受损而无可奈何。
《草案》规定：单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的２５％。
优点：《草案》对单个企业业主占过多的投票权加以限定，可有效防止开发商侵害真正购房人利益现象的发生。
▲▲明确收费方向
现有矛盾：由于“公共利益”具体内容充满模糊性，加上向谁收费不明确，当小区物业出现危及安全或危害公共利益的情况时，物业公司不及时处置或拒不进行维修、更新、养护，不仅损害业主个人的权益，也危及公共利益本身。
《草案》规定：物业发生危险情况，危及公共利益和他人合法权益的，责任人应当及时维修，排除危险。责任人不履行维修义务的，物业管理企业应当采取紧急措施，代为维修、排除危险，费用由责任人承担。无责任人或责任人不明确的，物业管理企业应当及时维修，费用按物业服务合同的约定承担。
优点：明确了收费方向，使物业在遇到此类事件时不会再因为费用问题而放任不管。
▲▲明确业主委员会经费来源
现有矛盾：郑州市目前有近九成的小区没有成立业主委员会。由于没有业主委员会，业主个人重复支出的监督、维权成本很高，业主多次去跟物业公司、开发商提意见也未必有用。而由于业主委员会对物业公司的续聘有举足轻重的作用，业主委员会提一次意见的效果比众多单个业主多次提要好很多。
业主委员会成立难，根源在于没有活动经费，委员们只付出劳动而没有相应报酬，代大家维权搭进时间还要搭进通信、交通、印资料等费用的支出，致使无人愿意参选业主委员会委员、当选的委员提出辞职、当选的委员怠于履行职责或与物业公司“关系暧昧”，使业主委员会失去平衡走向异化。
《草案》规定：业主公约应当约定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用。业主委员会日常办公费用、委员补贴等经费由全体业主承担。
优点：明确了业主委员会的经费来源，免除了委员的后顾之忧。
缺点：业内人士认为业主委员会的工作经费首先应由公共收益承担，不足的话再由全体业主承担，这样更合理也更可行。
▲▲验收抛开监督部门和业主
现有矛盾：据了解，郑州８５％的物业公司是从开发商派生出来的“父子关系”企业，这种建管不分的体制决定了物业公司从属、依附、受制于开发商，当开发项目存在问题时，处于不平等位置的物业公司和开发商不可能进行正常的承接验收。很多应由开发商解决的矛盾和问题，诸如房屋管网设施、隐蔽工程存在质量缺陷，配套设施不完善，基础资料不齐，产权纠纷，不切实际的承诺等都推给了下属的物业公司，而物业公司又解决不了，造成物业公司和开发商对业主的投诉互相推诿。物业公司代人受过，业主怨声载道。
《草案》规定：建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业管理企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收，并向物业管理企业移交验收资料和其他相关资料。
缺点：建设单位在进行物业交接验收时，应由房管部门牵头，召集社区居委会、建设监督部门、业主（准业主）和物业公司成立验收小组，这样可以让物业公司摆脱开发商的控制。《草案》规定只让物业公司参与验收工作，这给开发商提供了逃避责任的渠道，让其不合法的行为合法化，物业公司不是房子的买受人，验收时根本就不会操心。把最专业、最权威的建设监督部门和利益相关人“踢出场”，拉来与自己利益毫不相干的物业公司承接验收，这是“部门利益法制化”的具体表现。
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