| 2007年元月17日下午，邱学金律师将做客聊宅网，在线为广大网友直接解答在购房过程中的相关法律问题和知识，欢迎网友互动提问！进入在线互动>>>
邱学金：河南千业律师事务所业务主任，省、市律协房地产法律专业委员会委员
1990年郑州大学法律系毕业
1991年经过全国统考取得律师资格证
从业经历：1994年调入郑州大公律师事务所从事律师工作，2001年6月作为合伙人发起成立郑州正骋律师事务所（现更名为河南千业律师事务所），为律师所副主任律师、合伙人。
从事律师十年时间中，先后担任30余家政府机关、事业单位、公司企业的法律顾问，代理各类案件400余起。多年来 潜心致力于房地产法律专业、公司法律专业的研究和工作，现在为省律师协会房地产专业委员会委员、公司法专业委员会委员。专业定项为土地、建筑、房产，公司组建、合并、分立、清算、破产等法律事务。
访谈实录：
聊宅网：按照消费者买房的顺序，请邱律师首先谈谈在选房的过程中应该注意的问题吧。
邱律师：好的。首先，通过我们日常接触到的大多数购房者来看，许多买房人在最初选房的过程中，都是比较片面的追求房屋某一方面的特点。有的想着离家近，有的注重周边的配套，或者因为小孩上学而购房。其实，选择商品房是一个综合的考虑过程，应该通过对房屋各个方面的综合考察去选择合适自己的商品房。
主要从以下几个方面进行考察：
1、根据自己的经济状况和购房支付能力，量力选择，看看自己能够承受多大面积的房子和多高的房价；
2、根据自己的购买的实际用途和家人数量选择户型大小，如果是三代同堂，那么面积可能就要大一点，如果只是三口之家，就没有必要买那么大的面积了；
3、地段，房屋的地段是非常重要，好的地段不仅能够给生活上带来方便和实惠，而且对于房屋的升值也有很大帮助；
4、开发商的品牌选择，买房和买普通商品也有一定的相似之处，所以“名牌效应”也是非常重要的一个方面，选择一个品牌开发商，就等于给自己的房子又加上一道保险；
5、配套设施，比如水电气暖等，这些都是与未来生活直接相关的细节，如果注意不到，将直接影响到生活质量；
6、居住环境，这个环境包括内环境和外环境两个方面。内环境是房屋内部以及小区的环境等等，外环境则包括小区周边的生活环境和空气、交通以及未来发展趋势；
7、物业管理，现代生活，物业无疑成为居住文化中不可缺少的一个部分和开发商树立品牌的一个窗口，好的物业就是一个好的管家，不仅能让你住的舒心放心，而且能够让房子保持长期增殖。
以上七点就是我在日常接触的业务当中总结出的选房注意的事项。
聊宅网：选房之后，可能就面临排号、认筹或者是认购。根据最新的省政府的文件规定，开发商不得违规进行预售，现在这方面也管的比较严了，请邱律师从法律层面解释一下。
邱律师：其实，这里所说的违规预售是指开发商在没有取得预售许可证情况下进行认筹或者认购等预售行为。如果开发商已经取得了预售许可证，那么就不受这个限制了，直接开盘也可以，或先认筹之后再开盘也行。
这个预售许可证的取得，开发商至少应该具备两个条件，一个是拿到了国有土地使用证等相关证件，另一个就是开发商所投入的资金达到了总投资额的25%，两个条件同时达到就可以取得预售许可证了。这之后所进行的预售行为就不存在违规了。
聊宅网：嗯，在正常的预售过程中，我们经常会遇到比如“定金”、“订金”、“押金”、“认筹金”、“认购金”等一些名词，请邱律师详细解释一下这些名词的具体含义和区别。
邱律师：首先，我把“定金”和“订金”的区别讲一下：
定金，是一种法定的担保形式，如果买卖双方是按照定金的形式预定房子，那么双方就不用再进行约定，《担保法》上已经做了详细的规定。如果出让方不能按照约定履行义务，则应该双倍返还定金给买受方；如果买受方不能履行义务，则就没有权利索取定金。
而订金则是需要买卖双方对权利义务进行约定，也应就违约责任进行约定，要体现买卖双方的意思自治的原则，但前提是这种约定不显失公平，不危害国家和第三方。我们平时所说的“购房押金”、“压金”以及“认筹金”、“认购金”和订金的大同小异，都可以进行权利义务的约定。
|
