■本期嘉宾
    上海浦东发展银行郑州分行财富管理部副总经理 闫勇
    河南思达置业有限公司营销总监 李红征
    河南东方今典房地产集团有限公司副总经理 吕凤桐
    河南省尚正行房地产咨询有限公司总经理 鞠涛

□今报记者 王磊/文 袁晓强/图
    9月27日央行和银监会宣布调整商业性房地产信贷政策，提高了第二套（含）以上房贷首付款比例和利率水平。按地产信贷新政，对已利用贷款购房，又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40％，利率不得低于央行基准利率的1.1倍。
    此新政甫一出世，便在郑州楼市炒得沸沸扬扬，甚至有人直言，旺季不旺的“始作俑者”就是房贷新政，此次调控究竟是“隔靴搔痒”，还是另有新意，记者特邀请了金融界和地产业内人士一起为您探究谜底。
【提高首付】打击的是投机炒房者
    记者：9月27日央行和银监会宣布调整商业性房地产信贷政策，提高了第二套（含）以上房贷首付款比例和利率水平。此次房贷新政的出台，哪些地方比较有新意？
    闫勇：此次房贷新政之所以出台，主要是央行和银监会针对部分地区房价上涨过快，住房供应结构性矛盾突出等问题作出的调整，旨在继续支持中低收入家庭通过信贷解决住房问题，引导居民形成资源节约型的住房消费观念，从而理性消费。
    同时，有一点非常关键，新政在保护银行系统和金融体系的安全上下足了工夫，因为楼市泡沫一旦破灭，受损失最大的还是商业银行。
    李红征：此次宏观调控的新意之处在于较之以往更具有针对性，不再是以前的一刀切，而这次房贷新政则直中要害，非常明确，就是要保护以自住为主的需求，而去抑制投资和投机型需求，这说明国家对房产行业的调控水平越来越高了，对市场的把握也越来越精准了。
    鞠涛：从市场需求来看，此次房贷新政对自住性需求影响不大，但对投资性尤其是投机性需求进行了限制，第二套住房调高首付比例对购房者来说影响不大。
    但利率调整为央行基准利率的1.1倍则是一剂猛药，有人算过1.1倍基准利率相当于七次半加息，实际上总贷款所要支付的利息增加了许多，这无疑对市场中投机性需求是一种打击。
    吕凤桐：此次房贷新政不仅具有很强的针对性，可操作性也很强，对开发商、银行、消费者都有涉及。
    同时，也在传递一个信号，各方面都要提升自身的风险意识，千万别把房地产当成一夜暴富的工具。
【提高首付】对自住购房影响不大
    记者：依据郑州市场，以小套换大套的升级自住房需求占了很大的比重，房贷新政会不会使更多升级换代购房者因置业成本的提高而放弃购买？
    闫勇：这属于结构性的问题，有效的政策调控一般会从总量上着眼，包括发达国家的宏观调控也是粗放的和量变的，十个指头不会一样齐，调控不可能照顾到每一个细分的群体，但肯定会照顾到大多数，本次从需求着手调控房地产市场，会比以前单纯强调供应量更有效。
    李红征：房贷新政的出台可能会使一部分有升级换代住房需求的人暂缓购房，这些人会有一个短暂的持币观望的过程，但这个时间不会太久，因为在土地日益紧缺的现实下，市场的需求愈发旺盛，对房产升值的强烈预期会冲洗掉人们的短暂犹豫。
    况且，真正升级住房需求的人资金并不紧缺，卖掉老房子足以有能力承受新房的首付和按揭利率。
    吕凤桐：以一套总价50万元的住房为例，执行新房贷政策后首付款仅仅增加了五万元，对于真正升级购房需求的人来讲，压力并不算大，况且人民币在升值，人们的工资水平在提升，因此对自住需求不会有太多的影响。
    鞠涛：以郑州市场来看，虽然升级住房需求所占自住需求中的比重很大，但放在整个市场需求中的比例并不是很高，因此对市场需求方面的影响也不会太大。
【提高首付】给开发商戴上“金箍”
    记者：购房门槛的提高，会不会导致开发商销售速度的减缓？对于房企要求迅速回笼资金的特质来讲，会不会影响到开发商的资金链条？
    鞠涛：由于宏观调控政策带有叠加性，政策之间是相互关联的，因此一个单方面的政策不会明显地影响到市场的销售。此次房贷新政对资金实力强的企业影响不大，但对资金链条比较紧的企业无疑是一个“金箍”。