| http://news.liaoing.com 2007-10-30 8:56:16 来源: 东方今报 浏览量: |
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开发商能不能当业主？小区停车位能租给“外人”吗？昨天，郑州市十二届人大常委会第31次会议听取了《郑州市物业管理条例（草案》（以下简称《草案》）的修改说明。本周，郑州市人大常委会将对其进行第二次审议。与第一次审议相比，《草案二次审议稿》吸纳了许多《郑州市物业管理条例（代拟稿）》（以下简称《代拟稿》）的内容。由于《代拟稿》由律师所起草，更多地从老百姓的角度来考虑法规的条款，因此，《草案》将变得对业主更加“有利”。□今报记者 刘长征
○开发商不是待售房业主
《草案》第八条规定，“尚未售出的房屋，建设单位为业主”。《代拟稿》认为，建设单位是以出售房屋为目的，把建设单位作为尚未售出的房屋业主，这样的“业主”会真正站在住户一方吗？在实践中，如果某小区空房较多，那么开发商也可以作为业主代表出席业主大会，而且还能操纵业主投票的结果，这也有违物业管理条例制定的初衷。
因此，郑州市人大常委会法制委员会删去了该条内容，并根据业主代表的意见，将房产证及房屋买卖合同中记载的“房屋共有人”也认定为业主。
○交房满两年就能成立业主大会
《草案》一审时规定，小区“商品房出售并交付建筑面积占总建筑面积50%以上的应当成立业主大会”。
现实生活中，不少人买房是为了投资，买了房子却不入住，造成许多小区空置，有的小区空置率高达50%以上，难道这样的小区就永远不能成立业主大会了吗？
因此，在讨论中，有政府职能单位提出，为促进新建小区尽快成立业主大会，应该从交付面积和交付时间两个方面来规定成立的条件。
法制委员会参考《代拟稿》提出的办法，又增加了两种可以成立业主大会的情况：
第一，“商品房出售并交付建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已满12个月”；第二，“商品房出售并交付建筑面积占总建筑面积不足30%，但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30个以上”。
○10位业主可申请成立业主大会
具备了成立业主大会的条件，由谁来成立？《草案》原来规定，必须“半数以上业主”才可提交成立业主大会的申请。《代拟稿》认为，这个条件过于苛刻，不利于业主权利的行使。
法制委员会采纳这一意见，将“半数以上业主”修改为“业主10人以上”，并且明确，有责任接受申请的就是物业所在地的房地产管理部门。
○业主大会成立由开发商掏钱
业主大会成立需要经费，《草案》规定，谁提交申请报告，谁承担成立费用。有人大代表提出，在实践中，许多业主往往因为要“掏钱”，而不愿承担申请业主大会的责任。所以，即使是业主联名提出申请，筹备费用也应该由建设单位承担。《草案二次审议稿》采纳此建议，明确无论谁申请，筹备费用都由开发商承担。
○业主可联名审计业委会
业主委员会日常办公费用、成员补贴等经费一般由全体业主承担。不少业主担心业主委员会会乱花自己的钱。在现实生活中，也存在个别小区的业主委员会以权谋私，损害业主利益的情况。
因此，人大代表们建议业委会每届至少应接受一次财务审计。不过，也有代表认为，对业委会财务审计有必要性，但审计事务比较专业，且需要付费，业主委员会也不是国家单位，以条例规定其任期届满必须接受审计很难在现实中做到。
经研究，法制委员会在《草案》里增加了这样一条：“业主委员会任期届满，有20%业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计”。
○不交物业费可能被收滞纳金
《草案》规定，业主委员会有责任督促不交物业费的业主交费，还可以将不交物业费的业主在小区内公示。
有人大代表提出，业委会成员也是业主，和不交物业费的业主“低头不见抬头见”，业委会也很难“下手”，也不利于邻里关系。
法制委员会认为，业委会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，有责任督促业主交物业费。参考《代拟稿》的内容，法制委员会规定，物业服务企业“可以按照约定加收滞纳金”。也就是说，如果业委会和物业服务企业的合同里写明：“业主迟交物业费可加收滞纳金”，拖欠物业费的业主很可能要为欠费交“罚款”。
此项规定，看起来对业主似乎“不利”，但法制委员会在调研中发现，业主欠物业费往往导致物业服务企业和业主关系恶化，影响整个小区的正常生活。因此，这项规定从全体业主角度考虑，也是为业主好。
○小区车位可出租“外人”
许多业主都认为，小区内的停车位是业主的财产，不能转让给小区以外的人。《草案》也规定，“停车位不得转让、转租给物业管理区域以外的单位、个人”。
但是，这项规定与10月1日实施的《物权法》的有关规定不一致，法制委员会将其修改为“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人需要”。
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