| http://news.liaoing.com 2007-11-1 9:18:45 来源: 东方今报 浏览量: |
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□今报记者 李雪娜 梁丽娟
一面是海水，一面是火焰，房地产开发中的土地和资金的关系，就像海水与火焰。
一方面是土地资源的有限开发，一方面是相关金融政策的逐渐完善，部分开发商面临资金紧缺。
另外，随着国家对房地产市场宏观调控力度的逐渐加大，尤其是土地增值税的征收，使开发商对房子的定价原则发生重大变化。新形势下，土地和资金瓶颈，将把房地产业带向何处？如果要继续发展，房地产开发商该如何破解这两大难题？
【瓶颈】宏观调控重拳下的必然结果
在宏观调控的重拳下，国土资源部念起了土地“紧箍咒”，限制开发商囤地；另一方面，2004年10月至今央行9次加息，意味着房地产开发商从银行获得资金的难度进一步加大。
●土地重拳频出，限制开发商囤地
近日，为防范房地产开发企业“囤积”土地，缩短土地开发周期，国土资源部已经发文，明确规定一系列具体措施。
一是规定每宗土地开发建设时间。每宗地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应。
二是加大闲置土地处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20％征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回。
国土部有关负责人同时指出，整治开发商囤地的行动还将配合国土部9月28日发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(以下简称“39号令”)执行。
在“39号令”中，国土部提高了房地产企业购地成本，改变了过去开发商只要缴一部分土地出让金就可以取得土地使用权证，进而利用土地使用权向银行抵押贷款的做法，要求开发商必须一次付清地款才能取得土地权证。而这一重磅，将于今年11月1日执行。
郑州清华园房地产开发有限公司副总经理王风民告诉记者，目前的土地政策，已使房地产的发展前景变得不太明朗。
●金融开发商从银行获取资金难度加大
自9月15日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。5年以上的长贷基准利率由现行的7.56%提高到7.83%。此次加息成为2004年10月至今的第九次上调利率，也是今年以来的第五次加息。如果说前几次加息对于心理上的影响更大，那么9次加息后，意味着房地产开发商从银行获得资金的难度进一步加大。
河南财经学院教授李晓峰认为，过去的若干年，中小开发商在很大程度上依赖银行贷款。相当一部分企业用“空手道”的方式，挖得了企业发展的第一桶甚至若干桶金，从而逐步走向成熟运作。如今形势变化，这种运作方式显然已经被调控出市场。
据不完全统计，郑州目前有开发商千余家，而有着健全融资渠道的企业则屈指可数。面临自身融资渠道的局限性，尚未走向成熟以及新加入到开发行列的开发商如何在激烈的竞争中赢得市场已是前景迷茫。
【寡头】房产大鳄优势凸现
在土地和资金的双重枷锁下，房地产市场不得不迈入一个“逐渐规范”的时期。而这个规范的过程，无疑会让很多企业感到阵痛。今年是“8·31”大限实施三周年，“8·31”刚出台的时候，许多人认为中小房企的寒冬来了。
●郑州将进入地产寡头时代
虽然三年之后，很多中小企业依然在市场的缝隙中成长，但我们从近两年的郑州“招拍挂”市场可以看出，中小企业几乎在“招拍挂”的市场上拿不到地。而鑫苑、建业这样的本土一线企业则成了“招拍挂”的常客。
河南中信中原置业有限公司总经理助理、营销总监武红军认为，未来的房地产市场一定是房地产寡头纷争的格局。众多的中小房企，将逐步被甩出这场竞赛。而多个外来地产大鳄的挥师中原，无疑将使房地产这块蛋糕的争抢更为激烈。
河南省尚正行房地产咨询有限公司总经理鞠涛告诉记者，中国房地产将会迎来香港式的进程。从目前拿地的情况看，每次举牌的都是几个熟面孔，一方面他们有拿地的冲动，另一方面他们期待通过对土地的占有来达到对行业的主导。这种资金的高度集中和土地的相对集中，会让郑州进入地产寡头时代。这个时间，不会太长。
从目前的土地市场形势来看，一些中小房企虽然还能依赖以前的土地储备过上一段好日子，但下一块土地在哪里，对于许多企业来说恐怕还是未知数。面对闽商、粤商军团的大举进入，虽然很多业内人士认为，本土企业大可不必惊呼“狼来了”，但这些外来兵团通常有着更雄厚的资金实力却是一个不争的事实。
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