| http://news.liaoing.com 2007-11-19 10:59:42 来源: 东方今报 浏览量: |
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9月27日，中国人民银行和银监会联合下发通知，二套住房首付比例不低于四成，同时房贷利率提高10%。
9月、10月，郑州商品住宅成交量持续下跌。9月，郑州商品住宅成交套数和销售面积分别比8月份暴跌42.18％和46.16％；10月份，这两项数据又比9月份下降5.88％和6.74％。
成交量下降和房贷新政的巧合，让人不禁浮想联翩，难道楼市即将出现拐点？
○这一跌，有点儿诡异
房贷新政9月末才出台，为何9月的成交量就出现狂跌？一业内人士则称：开发商要“配合”政府政策，收敛一点
在这样的时机，出现这样的状况。人们认为这是房贷新政起到了效果。“房贷新政出台后，敲山震虎，开发商要配合政府政策，收敛一点。一些部门也放出话来，开发商姿态要低一点，不要弄得太过火！”郑东新区一大型楼盘销售经理如是说。
郑东新区另一楼盘企划经理认为，国家宏观调控政策出台后，短期内效果还是有的，往常也就是两三个月，“不过，受影响的是部分楼盘，一些实力强的开发商挺挺就过去了。而且买高档楼盘的人有钱，也不在乎提高这点首付”。
河南省住宅产业商会秘书长赵进京说，从8月初国务院24号文到十七大，都强调加强住房保障建设，“政府的力度，让很多消费者对房价下降有所预期，持币观望”。
近日，河南省社情民意调查中心、河南强视市场研究有限公司的一项调查显示：拥有一套住房的被访者，56.5％表示会暂停购房计划，11.4％的被访者表示要放弃购房计划。
这似乎进一步佐证了房贷新政的效果。但诡异的是，房贷新政是在9月27日出台，为何9月的商品住宅成交量比8月狂跌四成多？有开发商进一步解释，其实在房贷新政出台之前，业内已经嗅到了风声。
河南王牌企划董事长上官同君认为，还有一个不可忽视的因素，郑州组建公共住宅投资有限公司，让老百姓看到了保障住房的希望，从恐慌性购房向理性消费过渡。
○小幅波动后即是后市繁荣？
目前需求旺盛，成交量暴跌的始作俑者是之前投放量的大幅下降
郑东新区一楼盘行政总监认为，人们对这些数据太过于敏感，“宏观调控是做给老百姓看的，对郑州商品住宅市场的影响并不大。而且越调控，后市越繁荣”。
2005年4月“国八条”和2006年5月“国六条”出台后，郑州市商品住宅随后几个月内的成交量有小幅波动。上述人士再次直言不讳，“投放量决定成交量，往往这个月的投放量会在下下个月的成交量上有所反映”。
记者仔细对比后发现，2006年7月，郑州市商品住宅成交量只有46.38万平方米，而当年5月份仅仅投放了43.57万平方米，8月份“井喷”，达到76.36万平方米，而6月份投放了77.19万平方米。
因为7月、8月投放量减少，随后的9月、10月成交量也相应下跌，没有出现人们期望的“金九银十”。
那么，今年“金九银十”遭遇熊市也是这一原因吗？
记者对比数据发现，从今年6月份起，郑州市商品住宅成交量持续高企，8月份达到顶峰，历史性地实现单月成交量98.97万平方米。
而在4月和6月，郑州市单月商品住宅投放量都在110万平方米以上，分别为119.78万平方米和112.2万平方米。
与9月成交量暴跌，10月份成交量持续走低相对应的是，7月投放量环比下跌32.43%，8月份环比下降8.29%。
一业内人士分析，在目前需求旺盛的情况下，影响成交量的主要因素是投放量。
○是卖不出还是不想卖？
一名业内人士说：地少了，房子也少了，很多楼盘都在捂盘，我们不捂是傻瓜
今年，郑州市商品住宅市场似乎是供大于求，未售住宅面积已经占到投放量的9.58%。
据了解，2006年，郑州商品住宅投放量为673.1万平方米，成交量为717.9万平方米，还消化了44.8万平方米的存量商品住宅。而今年前10个月，郑州商品住宅投放量为744.73万平方米，成交量却只有673.34万平方米。
也就是说，还有71.39万平方米的商品住宅尚未销售。如果按每套90平方米计算，还有近8000套房未卖，但是已经被批准预售。
从2001年起到今年10月，郑州市场上至少还有85万平方米的商品住宅尚未销售。至少，没有在房管局合同备案。
实际上，10月份的投放量和成交量差别并不大。这些未售住宅是前10个月积累下来的。
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