商品房出售一半以上

　　小区应成立业主大会

　　《条例》增加了一些细则规定，物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的；商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的；商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。

　　物业管理有争议

　　如何处理应约定

　　《条例》明确规定，一个物业管理区域业主在１００人以上的，可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加业主大会会议，业主大会会议应当对管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。

　　管理规约应当约定的内容包括，共有或者共用物业的使用维护要求，物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配；业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；物业管理争议的处理方式等。

　　物业公司服务业绩

　　纳入企业信用档案

　　《条例》明确规定，物业服务企业提供服务，必须及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；确保消防等公共安全设施完好有效；建立起各种突发事件的处理机制和应急预案；在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议；配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

　　同时，各县（市）区房产管理部门将对物业公司的服务情况进行监督检查，并记入企业信用档案。

　　小区内收费项目

　　物业公司应公示

　　《条例》规定，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务的内容、服务标准、收费项目及收费标准。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用。物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　作为业主，应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费。凡逾期不交的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可进行公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可按照约定加收滞纳金。

　　住宅小区内停车

　　收费有专门规定

　　随着私家车数量不断增加，车辆在小区停放成为物业关注的热点。《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。

　　机动车在全体业主共有场地、车库的停车位停放的，应当按照有关规定交纳车位占用费。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。

　　收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　针对业主行为

　　也有相应约束

　　《条例》明确了在物业管理区域内禁止的行为：损坏房屋承重和抗震结构；未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌；违反物业管理区域规划，搭建建筑物、构筑物及其他设施；擅自占用、挖掘道路、场地；侵占绿地、毁坏花草树木；乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物；擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；无证饲养犬只；超过规定标准排放噪音；排放或者堆放有毒物质，堆放易燃易爆物品。

　　如果发生这些行为，而物业部门制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。