城中村“化蝶”之路系列报道 之 问题

    一场地产大佬的游戏
　今年下半年，郑州两场对城中村的拍卖会竟遭冷遇，竞拍企业寥寥。而不久前，郑州市出台的１０３号文件，则对参与城中村改造的开发商提出了更高的要求，在这种情况下，业内人士纷纷质疑：城中村改造，已成为了地产“大佬”的游戏？

　两次拍卖会遭遇冷场
　一改去年开发商蜂拥而上竞拍“地王”的热烈，竞拍企业寥寥无几。
　两个月前，郑州市惠济区小杜庄城中村改造土地公开挂牌出让，尽管能容纳２００多人的拍卖大厅座无虚席，但意外的是，此次拍卖遭到了郑州本土开发商的冷待。从主持人宣布“开始”到“成交”，整个拍卖过程不到３分钟，是土地公开拍卖时间最短的一次。３家参与竞拍的企业，只有徐州市怡丰贸易有限公司一家外地企业在现场出价。最终，该公司以３．７１亿元，取得了小杜庄约１２７．９亩土地的使用权，每亩约合２９０．１万元。
　这种情况并不是特例。１１月初，惠济区南阳寨村城中村改造用地公开挂牌出让，这也是郑州市第二次对城中村改造用地进行的公开挂牌出让。与“第一拍”一样，“第二拍”同样遭到冷场，有关工作人员称，到土地挂牌报价时间截至时，仅有河南利海房地产开发有限公司参与报价，最终，该公司以４．６４亿元取得了南阳寨村约２３９．３亩土地的使用权，每亩约合１９３．９万元。
　这两期拍卖仅有寥寥几家开发商参与，完全一改去年开发商蜂拥而上竞拍“地王”的热烈。然而从南阳寨每亩１９３．９万元的土地价格来看，与新地王每亩４５０万元的价格还有相当差距。那么在土地价值稀缺，城中村改造成为开发商新商机的现在，土地拍卖缘何出现“冷场”？难道真的是开发商洗牌激烈，城中村改造、开发成为大佬的游戏？

　已得城中村土地也得招拍挂
　走上了招拍挂之路的城中村改造，棘手的问题相对较多，非大佬级开发商难以驾驭。
　拍卖会现场参与竞价的开发商少，多的是看热闹的。“１０３号文件，城中村改造新规定的出台，抬高了开发商进入城中村改造的门槛，资金和实力不够突出，想改造一个项目是难上加难。”有业内人士分析其中原因。
　今年６月，郑州市人民政府正式下发了《进一步规范城中村改造的若干规定》，又被称为１０３号文件，文件规定城中村改造的安置开发比为１∶２，即城中村改造中开发的建筑总量，１／３用于村民安置，２／３用于商品房开发。安置开发比的一刀切让开发商有些措手不及，而真正让他们情绪激动的还是安置房和规定安置开发比以内的开发商品房用地将采取招拍挂方式出让。
　“安置开发外的土地由原来的协议出让，转而引入招拍挂机制，让我们本来是冲着城中村土地才欣然接手改造的开发商的利益置于何处？”一位开发商说。
　前段时间，政府领导视察了岗杜等一批城中村改造项目，视察现场，该项目负责人也急切地询问项目该怎么办，“前期拆迁、安置已经付出了大量的资金、人力、物力，现在又引入招拍挂，资金成了问题。”
　尽管有诸多人士认为该文件的出台略显“冷酷”，但是开发过程中也只能依新规实施。“城中村改造是房地产的新商机，但从眼下来看这是一块并不好啃的‘骨头’，现在存在一批政府为加快郑州城市发展而引入的企业，他们已经前期深入介入了拆迁安置工作，别的开发商也不好介入。”一位不愿意透露姓名的开发商说，“但是，已经走上了招拍挂之路的房地产企业，勉励的城中村改造问题也相对较多，非大佬级开发商难以驾驭。”

　“大佬”游戏能持续多久
　关于城中村改造没有固定的模式可寻，“一村一案，成熟一个改造一个”的指导原则充分说明了城中村改造的艰难。
　“拆迁、安置、补偿等一系列问题都比较棘手，特别是因为村民素质不一，用一句简单的话说就是扯皮的事太多。”一个正在拆迁的项目负责人说。 城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及土地、规划、拆迁安置、管理体制、社会就业保障一系列问题，关键就是如何处理好政府、开发商与村民的利益问题。按照新规定，１∶２的安置开发比虽然让很多开发商望而却步，但真正让开发商作难的是规定的第２１条：安置房和规定安置开发比以内的开发商品房用地按照有关规定，采取招拍挂方式出让。
　这些措施无疑提高了开发商的开发成本，一名业内人士举例说，比如原来每亩土地协议转让价一般为１００多万元，但如果实行“招拍挂”，每亩价格则接近３００万元。同时，伴随着外来地产大鳄纷纷进军中原，这些财团雄厚的资金实力及成熟的开发模式，加上本土领先的地产企业，生活在夹缝当中的本土中小企业拿地会更加困难。这名业内人士说，这些中小企业目前比较可行的措施是联合拿地，否则最后的“据点”——城中村，也将失去。