| http://news.liaoing.com 2007-11-7 9:03:36 来源: 浏览量: |
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□上官同君
地王频出，这是媒体的杰作。但是，一块地是因单价高还是因总价高被誉为地王，并没有一个统一的标准。
关于地王，业内、媒体在追捧的同时，不妨用第三只眼冷眼旁观一下：忠告一：千万不要为“地王”所累。
众所周知，招拍挂拿地，永远是财大气粗的开发商的独舞。参加招拍挂，一定要量力而行，千万不能因为虚荣和面子，而匆促决定报名拿地，在竞价现场没有底线地频频举牌，结果地王产生，受益的是政府，吃亏的是开发商。
另外，开发商要充分评估自己的资本运作能力，不能倾其所有，交完地款之后，一摸口袋，口袋已瘪，项目开发启动资金尚无着落。此时持有地王的开发商，自己作难自己：政府在催，业内在瞅，媒体在旁观，对地王的诸多不解，一时会甚嚣尘上。忠告二：看准市场，守住底线，谨慎举牌。
招拍挂也需要专业。参加招拍挂开发商首先需要了解其流程，需要做招拍挂的专业准备，包括地块可行性研究，不了解地块，不了解市场，凭空拍脑袋肯定是有风险的。
比如，8.12亿的地王，周边可类比的一个是4层联排别墅，销售均价3500元/平方米，一个是多层社区在售，已售出部分均价为3000元/平方米。而8.12亿的地王楼面地价约为2200元/平方米，建安成本、管理费用、报建成本，项目成本每平方米约在4000元/平方米。
即使按照发展的观点，算上未来涨价因素，可以预计该项目明年可以销售入市，该项目多层容积率为1.7,如何策划定位336亩的大型综合社区，且位置在三所附近、大学城周边，售价能在4000元/平方米成本价上加多少利润为销售价，市场能够接受呢？这不是杞人忧天，这给拿到地王的天地置业如何进行专业项目定位和专业操盘环节提出了更高的要求。忠告三：不能被招拍挂这一棵树吊死。
我说过，招拍挂是富有开发商的独舞游戏。开发商不能被招拍挂这一棵树吊死。在国家宏观调控日趋渐紧的形势下，开发商如何获取土地，招拍挂只是一个渠道，就像农村学生参加高考挤独木桥一样，开发商参加招拍挂也是在挤“招拍挂”的独木桥。“有地找钱，有钱找地”是当前弥补“招拍挂”之外的一条有效通路。
（上官同君 河南王牌投资管理有限公司董事长 河南王牌企划有限公司董事长）
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