聊宅网--物业条例民间版本有体现民间立法河南 “试水 ”成功

物业条例民间版本有体现民间立法河南 “试水 ”成功

来源: 东方今报 2007-12-4 8:55:32 浏览量:

     随着《郑州市物业管理条例》（以下简称《条例》）的正式通过，它的“传奇身世”再次受到人们的关注——— 这是我国首部经公开招标、由民间律师完成“代拟稿”的物业管理地方法规。正如业内人士所说，不管最终的《条例》采纳了多少条民间版本的意见，但它最起码“标志着民主立法在河南试水成功，值得肯定”。
一心一意律师不接业务潜心“造法”
“这就是最终的版本吗？”昨天上午，河南文丰律师事务所律师谷博拿起刚刚由省十届人大常委会第三十四次会议审议通过的《条例》，一口气读完。谷博有点激动，这部法规“相当于我们11个律师创造出来的一个孩子”，感情颇深。
    19个月前，他和该所另10名同事一起，开始草拟《条例》的“母本”之一——《郑州市物业管理条例（代拟稿）》（以下简称《代拟稿》）。
    2006年5月10日，郑州市人大常委会办公厅通过媒体通报：“凡住所地或办公地在郑州市区的高校法律院系、法学研究机构、律师事务所及其他单位，符合有关条件的，均可以单位名义申请起草《郑州市物业管理条例（代拟稿）》。”
    河南文丰律师事务所执行主任王登巍看到这个消息后动心了：这是我国首次以公开招标的方式，委托社会力量起草物业管理地方性法规。“这注定将是一件历史性的大事。”王登巍决定倾全力竞标。
    最终，在“PK”掉其他3家律师事务所和1家社会团体后，河南文丰律师事务所成为中标者。
    在随后的4个月里，王登巍和同事们几乎没有接任何业务，开始潜心“造法”。
双龙戏珠官方和民间两个版本之争
    说起那几个月，王登巍还清楚地记得当时忐忑不安的心情。
    忐忑不安的原因有二：一来，这起委托立法事件意义重大，引起社会各界强烈关注；二来，从没有律师事务所通过竞标代拟过地方法规，“没有经验可借鉴”。
    4个月过去了，11名律师查阅了全国各地有关物业管理方面的规定，汇编成45万字的研究报告。随后，在郑州市司法局、郑州市律师协会等部门的协助下，五易其稿，最终形成11章共107条的《代拟稿》。
    就在他们准备松一口气时，一个新消息突然传来：由郑州市房管部门拟就的官方草案也已完成。尽管相关部门一再解释，只是互相参考，取长补短，最终仍将由立法机关确定，但很明显，这其中必然有其所代表的利益群体问题。“双龙戏珠”局面的出现，让一些业内人士开始怀疑，“民间立法”会不会是一场“秀”呢？
三大利益民间声音终得尊重
“现在看来，在最终定稿中，我们的心血没有白费，民间声音得到了充分尊重。”详读法条后，谷博长出一口气，《代拟稿》中体现出来的三大核心利益问题，在《条例》中均有体现。
    核心利益之一：业主大会。“这是我们耗费最大心血的一个部分。”指着《条例》第十一条，谷博说，由于官方版本对这一规定相对简略，《条例》最终采纳了律师们的代拟稿。《条例》第十一条是这样规定的：“物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的；（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的；（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。”
    谷博解释说，物业的本源是业主自治，业主通过一定的程序成立业主大会才能表达自己的管理意愿。可目前，郑州市的普遍做法是，由开发商找一个物业公司（大多是自己的子公司）来管理，业主稀里糊涂就接受了。“整个郑州市，小区成立业主大会的，不到10%”。
    核心利益之二：筹备组经费。
    想成立业主大会，首先需要由当地房管部门或乡（镇）人民政府、街道办事处协调成立首次业主大会会议筹备组。这一部分经费由谁出呢？经过几次研讨，《代拟稿》中“筹备组工作所需经费，由建设单位承担”的款项，成为《条例》第十三条的第三款内容。“为何这样规定？”谷博解释说，成立业主大会之前，首先要有一个启动机制。这时大部分业主没有到位，所以由开发商承担这部分“启动”资金，更有利于保证业主大会顺利成立。
    核心利益之三：小区停车位。《条例》第五十条规定，在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。“这是《代拟稿》的精髓所在，也是我们立法精神的体现。”谷博说。

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