采访嘉宾
 
    河南财经学院工程管理系教授 刘社

    河南省尚正行房地产咨询有限公司总经理 鞠涛

    沪市轻松跨越4000点，有人说股市的火说明了经济的发展，经济的发展能否刺激房价直线上涨吗？有人预测，每平方米8000元的第一阶梯房价，对郑州并不是梦。

    一边是房价涨得热火朝天，一边是购房者为实现“居者有其屋”而急得焦头烂额……5月14日，记者采访了河南财经学院工程管理系教授刘社和河南省尚正行房地产咨询有限公司总经理鞠涛，对郑州楼市进行解读。

    记者：国家对房地产调控了三年，郑州房价依然一路飙升。是什么在支持房价的节节上扬？

    刘社：地王的不断刷新，是近两年房价不断攀升的直接动因。郑州市花园路和东风路附近431.2亩土地的使用权，每亩约137万元。目前思达集团蓝堡湾正在建设中，每平方米售价为8500元；郑州拍卖2006第04、05号地，西区电缆厂的04号地拍到每亩225万元；南阳路以东、郑州北区的一块64.9亩的土地以每亩431万元的天价成交。

    在地价里面，还有一个“边际”成本，新地王诞生后，周边相邻项目就会对应估出自己的地产价值，一些楼盘一夜之间就会调高预售价格300元～500元，这其实就是一个恶性循环。

    鞠涛：一路高歌向上的房价在超出普通购房者支付能力的情况下，仍然居高不下，是有其特殊的背景和力量支持的。首先，大的环境对郑州房地产市场还是有利的，像中部崛起、中原城市群建设、郑汴一体化，都对郑州房地产形成利好。更重要的是，郑州的房价是全省人支撑起来的，像2006年外地人购房占到了62.6％，形成了强有力的支撑。另外，据我所了解的情况，这些外地人在郑州置业，他们并不很在乎房价的短期性涨跌，而是觉得把钱换成房似乎更“实在”。

    记者：高价房越来越多，就郑州目前的居民收入来说，是否常态？

    刘社：房子毕竟是实体资产，不管在什么时候，老百姓都要住房子，这一点不会变，变的只是一个市场和购买力的问题。郑州总是拿自己的房价和其他省市比，来证明自己的房价“并不高”，但是，如果周边城市的房价是合理的、良性的，而不是畸形的，那么这种对比就有参照意义，否则就毫无意义了。另外，房价收入比是衡量房价高低的重要指标。房价的涨幅与收入相比，两者的起点是不一致的，目前郑州市人均月收入才1000多元，但房价已经是每平方米三四千元了，即便房价和收入是按同比例增加，收入也是赶不上房价的。

    郑州市房管局曾举行过一次大规模的居民住房状况市场调查，2006年10月27日公布的这项调查显示，郑州市仅有4.4％的居民能够承受每平方米3000元以上的房价,88.6％的居民认为房价每平方米1500元到3000元可以接受；而2006年9月20公布的“2006年中国城市生活质量排行榜”上，郑州被列为“不能承受所在城市的房价”的10个城市之一。2007年4月份的房价较2004年的房价几乎翻了一番。开发商方面，在2006年6月28日、11月3日和12月5日进行的土地拍卖时，不少开发商说，听到这么高的土地价格，心里感到很沉重。

    记者：有没有降价的可能？这是大部分未置业者所期待的。

    鞠涛：现在市场普遍认为房价偏高，当然销售情况比较一般化。这不能说明定价就是失误的，就是因为市场太好了，所以开发商有底气把房价继续往上提。你觉得贵不买，总会有人来买。一样能卖掉，明天价格可以卖更高，为什么不明天卖呢？就像前年郑东新区的房价那样，后来成为引领市场的风向标，大家一起往前跑。因此，不能对房地产企业自动降价抱希望。

    另外，今年市场整体形势比较严峻，尽管有关部门采取很多措施提高普通商品房及经济适用房的开发比重，以缓解市场需求结构矛盾，但短期内效果不会明显。而今年本市即将上市的新项目中，大部分依旧定位于中高端，因此竞争肯定会异常惨烈。

    记者：有没有好的办法来控制局面？

    鞠涛：对于“房价高”，大多是中低收入者的看法，对于一些中产阶级和高收入者，说“房价高”他们并不一定买账。但中国有大概70%以上的中低收入者，靠压制房价来解决他们的住房问题简直是不可能完成的任务。就算房价再低，一些月收入千元的工薪阶层也是很难买得起房子的。所以，中国政府有必要也有义务对中低收入者提供廉租房与经济适用房。