【核心提示】

    几十万元买套房子，物业管理方面可不能马虎。昨天，郑州市房管局公示了《郑州市物业管理招标投标管理办法》（征求意见稿）（以下简称《办法》），公开向社会各界征求修改意见。您可以登录郑州房地产网（www.zzfdc.gov.cn）查看全文。5月10日前，反馈、修改意见可发送电子邮件至zzfdcwy@126.com。

    物业招标，打破“父子关系”

    目前，开发商和物业公司一般都是“父子关系”，导致物业纠纷绝大部分和开发商遗留问题有关。《办法》规定，开发商应与物业管理分离，新开发的小区，开发商应通过招标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。5万平方米以上（含5万平方米）的住宅项目和1万平方米以上（含1万平方米）的非住宅项目，应该公开招标；3万平方米以上（含3万平方米）5万平方米以下的住宅项目，应当公开招标或邀请招标；3万平方米以下的住宅项目和1万平方米以下的非住宅项目，可以通过公开、邀请或协议招标的方式。

    业主大会是招标人

    《办法》规定，招标人为开发商、业主或业主大会，未成立业主大会的，开发商或业主是招标人。已成立业主大会的小区选聘物业管理企业时，招标前应召开业主大会会议，确定招标方式、委托管理的内容及具体的有关标准。

    公开招标时，招标人应在报纸或郑州房地产信息网等媒介上发布招标公告；邀请招标的，应向至少5个物业管理企业发出招标邀请书，并在郑州房地产信息网上发布邀请招标公告。公开招标或邀请招标的投标时间截止时，投标人多于5家的，要进行资格预审；预审后合格的投标人仍多于5家的，可采取抽签方式确定5家投标人。

    通过招投标方式选聘物业管理企业的，新建商品房应在正式售房30日前完成，预售商品房应在取得《商品房预售许可证》前完成。

    物业投标需“三级”以上

    物业管理企业水平高低不同，《办法》对参加招投标企业的资质进行了限定，按照规定，只有具有三级以上（含三级）资质的物业管理企业，才能参加郑州市的物业管理公开招标投标。

    物业管理企业投标时，要按要求编制投标文件，投标文件应尽量详细完整，内容应包括管理服务理念、目标及承诺；服务项目、质量标准及检查方法；各主要工作环节运行程序；人员配备情况，包括该物业管理项目负责人和主要管理人员的岗位资格、技术职称证书及工作简历，该项目所设岗位及人数等；物业管理的有关制度；前期物业管理项目，应说明前期介入的时间、方式、人员、费用报价等情况。

    中标结果向业主公开

    《办法》规定，郑州市房管局应成立物业管理招投标办公室，并建立全市物业管理招标投标专家库名册。评标由招标人代表和有关物业管理评标专家组成的评标委员会负责。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结果。有异议时，按少数服从多数的原则，投票表决，确定评标结果。

    按照规定，评标委员会应对各投标企业的资质等级、管理业绩、经营状况、财务状况、标书编制、报价等以百分制逐项记分，综合评定，按照得分从高到低的顺序推荐中标候选人，招标人应确定排序在前的中标候选人为中标人。

    自中标通知书发出之日起30日内，招标人和中标人双方应签订物业服务合同。前期物业管理项目招投标，招标人应当自确定中标人之日起15日内，向相应的物业管理主管部门备案。

    招标人为业主大会，应将中标结果在物业管理区域内明显位置向全体业主公布。

    私定物业要受处罚

    开发商不通过招投标，就确定小区物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，郑州市房管局将依法予以处罚。

    招投标结束后，投标人和其他利害关系人如果认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，或者向房管部门投诉。

    此外，郑州市房管局还将统一印制《郑州市物业管理项目招标备案表》、《郑州市物业管理项目协议招标备案申请表》等，供小区物业招投标使用。聊宅网友 王献军

(王献军'S Blog)