顶层复式房的楼顶花园到底归谁所有？一说起这个问题，可能不少人会不假思索地认为归购房者所有。
其实并不尽然，由于国家现行法律没有明确规定楼宇屋顶的权属，所以消费者一定要多留个心眼，不要一味听信售楼广告和开发商的信誓旦旦，一定要注意在购房合同中加以约定，以保障自身的合法权益. 【案情简介】
2004年3月，李某认购某小区一套顶层复式房，并与该小区的房地产公司签了认购书，双方同意在未签订正式买卖合同之前，此认购书为有效凭证。认购书中约定，该公司赠送李某约90平方米楼顶花园。
一个月后，该公司与李某签了《商品房买卖合同》，但合同中并未列出赠送花园一事，后李某因未获得所赠的楼顶花园而起诉至法院，要求房地产公司依约赠送楼顶花园并赔偿其经济损失。据核实，该公司曾多次将“隆重推出顶层复式送楼顶花园”之类的广告语用于楼盘宣传中。 【法院判决】
一审法院认为：李某与该公司签订的买卖合同合法有效，房地产公司将应属整栋楼房所有业主共同使用的楼顶花园许诺赠送给李某，该赠送行为无效。李某未能提供充分证据证明其未能获赠楼顶花园的损失情况，要求房地产公司赔偿损失的诉讼请求不成立，据此判决驳回原告李某的诉讼请求。
李某不服一审判决，向市中级人民法院提起上诉。
二审法院经审理认为：李某与该公司签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效。双方虽在认购书中约定了购买顶层复式送楼顶花园的条款，但该条款约定不明确，且又违反楼顶权属公用的法律规定，应为无效。该条款与广告宣传内容不符，房地产公司应对其广告不实酌情给予李某经济补偿；原审判决适用法律不当，应予撤销。二审法院判决：（一）撤销原审判决；（二）房地产公司一次性向李某支付补偿金5000元。 【律师评析】
（一）楼宇屋顶的权属问题。我国现行法律没有明确规定楼宇屋顶的权属，但依建筑物区分所有权相关原理来分析，楼宇屋顶不应属于某个或某部分业主所有，而应该属于整栋楼宇全体所有权人或使用人共同所有和使用。楼顶花园从本质上讲属于楼宇屋顶的一部分，开发商若将其赠送给个别购房者，则构成了对其他购房者楼宇屋顶使用权的侵害，其赠送行为应属无效。
本案中，房地产公司与李某所签的认购书中约定赠送李某楼顶花园，但之后双方签订的买卖合同中并未就上述赠送行为予以确认，即使双方在买卖合同中约定，依前述分析，这种赠送约定也是无效的。（二）售楼广告的法律效力。根据相关法律规定可知，若房产公司售楼广告具体明确，并且对购房者购买行为产生重大影响，只要买卖双方就广告涉及的商品房建立了买卖关系，则该公司即受该广告内容的约束，若该公司最终交付的房屋与广告内容不一致，则要承担相应违约责任。
针对本案而言，该房地产公司广告中关于赠送楼顶花园的宣传明确具体，理应承担违约责任。一审法院简单地驳回李某的诉讼请求，不利于规范房地产市场的有序发展。二审法院判令房地产公司支付李某一定的经济补偿，以弥补李某无法完全实现购房初衷的损失，是合理合法的。
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