| 今年头一天，在14亿巨资的驱动下，郑州大学路上的小李庄成功“变脸”为升龙国际中心，有四百年历史的村庄开始向现代区域消费中心迈进。升龙国际中心的余温犹存，4.6亿热钱伴着飘扬的雪花，洒向郑州南三环，1月18日，占地421亩的“中原百姓生活广场”登场亮相。
新年新气象，曾经不被看好的郑州南部，如今似乎成了地产开发商眼里的“蓝海”。伴着推土机的轰隆声，财富梦想日益高涨……
●“温州城”掘金南区点燃财富梦想
继马砦的温州特色工业园区之后，温州人又出手了！这次他们瞄准的是郑州南区，武器当然还是钱，这是温州人手里的王牌。1月18日，雪花飘扬，来自北京、上海、温州、郑州的温州商会会长，专家学者80余人，会聚位于南三环的中原百姓生活广场，举行温州商会经济高峰论坛。
项庄舞剑，意在沛公。有“中国最会赚钱的人”之称的温州人，与其说在举行经济论坛，不如说是为他们的新项目造势打气，营造氛围。半年前，占地300亩的马砦的温州特色工业园区，让人惊叹温州人的大手笔。而这一次，占地421亩的中原百姓生活广场项目，更是彰显温州人挖掘财富“蓝海”的壮志。“蓝海”这个舶来词，眼下在商业人士中热得发烫，坊间传说，两个老板一见面，不会再问，“吃了吗”，开口就是“你找到蓝海了吗”，也就是说，你找到新的发财的门路没有？
中原百姓生活广场的“蓝海”，似乎就在郑州南三环。作为1月18日高峰论坛的嘉宾，河南财经学院教授李晓峰说，南三环现在还是郊区，但这个位置有优势，因为区域聚集地发展规律是工厂的郊区化，接下来是居住郊区化，最后是商业郊区化。中原百姓生活广场主打项目是商业批发，放在郊区是很不错的，郊区就是它的“蓝海”。
中国决策科学院院长、清华大学教授管益忻进一步阐述说，从国内外不少城市的发展情况来看，商业批发项目都是由中心区向非中心区扩散，郑州南区目前地价与中心区相比，还较便宜，符合蓝海的特征。
在郑州南三环，温州人将有多大的作为？郑州温州商会高级顾问、市场营销实战人士王庆吉说，中原百姓生活广场总投资4.6亿，由郑州鸿盛商贸有限公司投资开发，该项目将吸引一万五千家商户入驻，为河南带来800个亿的GDP增长。
温州人的经济实力不用怀疑，据郑州温州商会会长林智介绍，常年在郑州的温州经营者有7万左右，其中鞋业、皮革、服装、电器、印刷、小商品的市场占有量和销售量占郑州同类产品的60%以上。
●南区成为“蓝海”引来资本推手
郑州鸿盛商贸有限公司是个厉害角色。该公司的负责人侯世安“发迹”也在南区，10年前，郑州南区正是落魄之时，曾经辉煌的工业基地已经成为明日黄花，一个个耸立的破旧烟囱，一条条林荫大道，保留着过去的繁华记忆。郑州西南区像个被冷落街头的浪子，鲜有开发商关注，愈加显得颓败和落魄。
就在这时，敢于吃螃蟹者出现了，郑州鸿盛商贸有限公司的负责人侯世安经过深思熟虑，毅然在南三环投资建起了万客来食品城，该项目经营面积达10万平方米，开郑州规模化专业批发市场的先河。在其他人对南区持观望态度时，侯世安的果断为他赢得了自己的蓝海。
万客来之后，在资本的推动下，郑州南区逐步出现了大型灯具批发市场、京广批发市场（鞋城）、华中食品城、郑州食品城等批发业扎堆现象。
在批发业扎堆的同时，独具慧眼的人士再次盯上郑州南区。2003年的3月，被遗忘的郑州西南，突然震惊了业界，原因就是一个超级大盘——帝湖的崛起。
当时的形势是，随着郑东新区的建设，市政府开发重心的转移，房地产开发商纷纷抢占天时地利的制高点，抢占东区，登陆北区，群雄并起：尤其是建业、绿城、绿地、顺驰等地产大鳄进军东区，更掀起了东北区掘金的高潮。
短短四年，帝湖不断抛出的开发实践掀起了阵阵市场高潮，这些出其不意的成功，让郑州南区成为地产开发商眼中的“蓝海”。
帝湖之后，南区中心地带金祥花园、亚新美好人家、龙跃系列项目等先后开发成功，这似乎预示着该地块尚具有巨大开发潜力，同时也标志着这一区域消费市场日益成熟。
●热钱纷至沓来南区风情万种
今年头一天，郑州南区“开门见喜”，位于郑州南区大学路上的小李庄成功“变脸”为升龙国际中心，一个有四百年历史的古老村庄，开始向现代区域消费中心迈进。
为取得小李庄项目，郑州尚锦房地产开发有限公司砸下14亿巨资。“我们意欲让其成为郑州西南区域大型多业态商业中心，并使区域经济发展、文化发展和城市发展全面融合，最终改善城市形象，提升区域品质。”该项目负责人介绍。
地产大鳄转身 郑州南区炙手可热
6天前，雪花飘零中，中原大地又诞生了一个商业地产大鳄，中原百姓生活广场，以举办商会经济高峰论坛的形式，登场亮相。业内人士称，商业地产利润虽高，风险也大。在中原百姓生活广场之前，几位有实力的资本大鳄，在商业地产项目上曾“连败5阵”，掘金美梦化作散金噩梦。散金与掘金，其背后的玄机是什么？新登场的大鳄，面对的又是怎样的地产江湖？记者围绕此问题进行了调查。
●中原商业地产诞生新“带头大哥”
窗外雪花飘零，窗内风云激荡。1月18日下午，郑州南三环的中原百姓生活广场多功能厅，中国九大商帮代表、市场研究与营销专家会聚一堂，热议中原百姓生活广场的市场定位，把脉商业地产的走势与玄机。
这场地产界“武林大会”的主角是中原百姓生活广场，该广场占地400多亩，经营面积30万平方米，投资4.6亿元，主营小商品批发，从投资规模上看，它是中原大地的新商业地产大鳄。
对这个新大鳄，与会人士给予了不少祝福。河南财经学院教授、博士生导师李晓峰说，有城市的地方就有市场，有市场的地方就有批发。批发是唯一能够与高科技竞争、抗衡的行业，中原百姓生活广场的出现，符合产业整合化的发展趋势，它前途无量。
中原百姓生活广场的选址，是郑州南三环这个非城市中心区域，这个区域是否过于偏僻，不利于市场的培育与发展？对这样的疑问，李晓峰回应说，南三环这个位置是优越的，它是郑州的次商业中心，也就是未来的商业中心，由主商业中心向次商业中心发展，是批发市场的发展趋势。
李晓峰表述的这个观点有事实为证，北京在2006年到2007年出现了商业项目大量投入运营的爆发增长行情，大体量商业项目龙德广场以及明天第一城商都都使以前商业基础薄弱的地区，具备了区域性商业中心的潜力。四环区域的商业项目在2006年到2007年集中放量70万平方米。
而中国决策科学院院长、清华大学教授管益忻则大赞中原百姓生活广场的名字起得好。他说，生意人首先是生活人，懂得生活的人才会做生意。
●散金与掘金的玄机
对自己投资的中原百姓生活广场项目，郑州鸿盛商贸有限公司负责人侯世安的自信心近乎“爆棚”。他说，虽然某国际小商品城定位也是小商品，但无法和他的项目比，只有等5年后，国际小商品城才能火起来，因为5年后，他的中原百姓生活广场发展壮大了，地不够用了，就会搬到国际小商品城，这样，国际小商品城不是火起来了吗。
侯世安的自信似乎有一定道理，因为在商业地产项目的运作上，他是个成功者。
10年前，他在南三环创立了万客来食品批发市场，取得了成功。用郑州温州商会高级顾问、市场营销实战人士王庆吉的话说，10年前一批有超前意识的人士，骑着三轮车来到万客来，10年后，他们开着“大奔”，成为腰缠万贯的富人。
投资商铺的确可以使你的财富增值，业内人士上官同君说，投资商铺比住宅至少要高6个百分点的收益，但一旦你看走了眼，损失也比投资住宅大，收益和风险成正比。
上官同君分析，很多大市场的商铺不好卖，就是因为欲投资的人士担心自己的钱会打“水漂”，商业地产项目难就难在招商上，特别是位置略显偏僻的市场，你凭什么说会有那么高的人气？“正是因为长期招不到商，很多大市场遭遇困境，大量投资没法回收，掘金美梦变成散金噩梦。”上官同君说。
但作为地产老将的侯世安显然深谙商业地产的玄机，1月18日的高峰论坛上，北京温州商会代表当场与他签订了包销6万平方米商铺的意向协议。而又有3万平方米的商铺则整体“打包”给温州平阳礼品协会。
按王庆吉的说法，中原百姓生活广场，每平方米商铺至少卖8000元，9万平方米就是7.2亿元，而总投资才4.6亿元，也就说，中原百姓生活广场的开场锣鼓刚一敲响，投资商已经赚到2.6亿元了，使自己先立于不败之地。
管益忻说，现在是客户为王的时代，商业地产运作成功的关键就是找到客户，再大的市场，再好的项目，客户不认可，就不可能成功。
●郑州需要多少商业地产
“财富新特区”、“铺王之王，不容错过的创富良机”，翻开郑州各大报纸，商业地产的招商广告铺天盖地，如火如荼。在“乱花渐欲迷人眼的热闹景象”中，河南财经学院工程管理系教授刘社提出自己的疑问：“郑州能否容纳那么多的大商场？这些商业地产又能否被成功盘活？”
刘社说，商业地产热能否延续取决于郑州对商业地产的需求有多大，即人口规模和收入水平。从人口规模来看，2004年底郑州市建成区人口不到300万人，而一个大型卖场周边要求的消费人口是10万人以上。
再看消费能力，尽管2004年郑州市的经济总量和人均收入达到了历史最高水平，但城镇居民人均可支配收入不到1万元，在全国居于中下水平。商业地产要想良性发展，其总规模就不能超过城市的消费能力这个边界，否则就会导致商业地产过剩。
河南省商业研究所副所长张进才也表示，郑州商业地产热有泡沫和虚假繁荣之嫌。他认为，郑州的商铺紧张，只是客流量大、消费能力强的局部地区紧张，事实上，郑州的商铺大量闲置，并没有人们想象的那样热。
但至少中原百姓生活广场，这个新商业地产大鳄不认同这种说法。和鸿盛商贸有限公司合作的郑州温州商会会长林智认为，郑州是中原经济隆起带的龙头，所谓的人口总量不止郑州现有的人口数量，还包括对周边城市的辐射作用，中原百姓生活广场打造的是一个面向全国东延西伸、贯通南北的新型经济城。
郑州的商业地产可能还未到高烧的程度，也远未尘埃落定，但轮番粉墨登场的商业地产项目的确需要让人静下心来，进行一番冷思考。
郑州商业在现有四大商圈、新晋两大商圈的商业大格局下，多个区域性商圈也正图谋着自己的一席之地。
郑州传统意义上有四大商圈：火车站商圈，以服装、小饰品批发为主，辐射全省甚至周边省市；二七商圈，郑州零售业的龙头，其区域内汇集了郑州最高端的零售商业及最新型的业态；碧沙岗商圈，主要以服务西区居民为主，上世纪90年代曾辉煌一时，目前正逐步复苏；紫荆山商圈，以零售百货服务为主，主要辐射对象为金水区居民。
●郑州南区渐成商业增长点
新生的中原百姓生活广场在得到祝福时，也有不少质疑的声音。与会的一位媒体人士直言不讳地说，商业地产项目是上世纪90年代初开始在郑州出现，自2000年以来，开始形成投资商业地产高潮，但实事求是地说，商业地产大鳄们的日子并不好过，不少人在这上面“栽了跟头”。
王庆吉说，商业地产的确风险大，围绕郑州商业地产项目的运作，资本大鳄们曾三连败。
不过，因独特运作手法而做大的商业地产也不乏其例。这些成功者，甚至是形成商圈的原动力。
除了传统的四大商圈，花园路商圈和郑东新区商圈目前最为引人注目。花园路商圈范围内汇集了郑州多个行政单位，主要定位为中高档百货。丹尼斯百货、大商新玛特在此区域内的跑马圈地；郑东新区的商业气息目前虽还远未成形，但由于整体规划性好，居民的整体消费能力高，因此被许多业内人士看做未来郑州商业增长最快的区域。
郑州市市场发展局副局长任立功认为：“一个城市整体商业的结构，应该是以市中心一级核心商圈为主导，以城市区域性二级商业中心为骨架，以社区普通商业为基础，以各种形式的商业街和交易市场为特色的多层次的商业结构。”“郑州的房地产投资热点已经出现，对于那些居住密集，但自身商业配套不足的区域，留下的空间很容易让聪明人找到市场，并准确挖出需求点。”河南省住宅产业商会秘书长赵进京认为。
中国商业地产联盟秘书长王永平表示，郑州商业集中的井喷式开发带来了不少问题，比如投放量是否适度，开发管理模式是否存在问题等。
王永平建议，在商业地产发展中，从重视开发转向重视招商和前期策划，这一转变是至关重要的。因为很多商业地产的开发商都是从住宅转过来的，而住宅都是先开发后销售。
专业招商机构的前期介入，不仅能避免开发商建设不必要的项目，商家还可获得最理想的物业，商业经营才有可能达到一个最佳效果。
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