| 业主被物业保安打了、小区停水停电催交物业费、小区公共绿地被侵占、居民垃圾堵门抗议物业公司、物业公司乱收费……提起小区的事，纠纷还真不少。今日起实施的《郑州市物业管理条例》（以下简称《条例》）有望将这些难题及纠纷逐步规范起来。
小区难题（1）业主委员会成立难
事例：家住冉屯路一新建小区的祝女士告诉记者，他们小区刚刚交房，压根没有召开业主大会，更别提成立业主委员会，现在一切都是开发商请来的物业说了算。“我们邻居谁也不认识谁，没人牵头做这个事。”
市房管局副局长李全云说，这个情况在郑州挺普遍，有些小区入住三五年都没有成立起来业主委员会，而老家属院问题更是多多。
政策解读政府有责任督促小区成立业主大会
符合三大条件必须成立业主大会，否则将由县区房管部门、办事处以及社区协调督促成立业主大会。
《条例》规定了这三大条件：商品房出售并交付使用建筑面积占总面积50％以上，或者交付使用30％~50％且首套房屋交付使用已满12个月的，或者交付使用不足30％但首套房屋交付已满24个月且业主总数在30人以上的，由县（市）、区房地产管理部门同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组成立以后，即可召开大会，商量业主委员会成立、确定物业等事宜，同时商定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用等问题。而筹备组工作所需经费由建设单位承担。
小区难题（2）物业服务不到位罢免难
事例：2007年7月5日，本市一小区物业公司停止清运小区垃圾，原因是有七成业主拒交物业费。之后，业主将一堆垃圾堵在物业公司办公室门口。业主不交物业费的理由是，不满物业公司的服务，希望罢免物业公司，但此事一拖再拖。
闹得沸沸扬扬的“明鸿新城物业风波”也是如此，业主委员会虽然罢免了老“管家”，并以招标形式确定了新“管家”，但新老两家物业公司却毫不相让，共同入驻小区。
政策解读
业主可要求更换物业，老物业拒不退出要挨罚
在小区的物业管理中，分为建设单位选聘的前期物业管理和业主大会选聘的物业管理服务。
《条例》规定，建设单位招标确认前期物业公司，但业主委员会与新选聘物业公司签订合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
而业主大会选聘的物业公司期限届满，应在合同期满3个月，召集业主大会决议是否续约，业主大会对原物业公司的服务不满意的，应将结果告知物业服务企业，然后可重新选聘物业服务企业。
原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用，拒绝办理交接或拒不撤出。而新选聘的物业管理企业不得强行接管。否则，违规企业要面临1万元以上3万元以下罚款。
不过，物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知业主委员会，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主，否则也将面临重罚。
《新信息》维修基金用哪了，上网一查便知
专项维修资金一直是业主关心的地方。《条例》第五十三条规定，专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。不少业主投诉这笔资金不透明，根本不知道用了多少。
昨日的新闻发布会透露，目前市房管部门正在研发相关软件，今后业主只需上网点击就可以知道小区维修资金花了多少，还剩多少，具体使用在哪些地方等。
今日，市房管部门将在绿城广场、同乐广场、郑东新区如意湖文化广场、文博广场4个点开展咨询宣传活动，感兴趣的市民可到现场咨询。
小区难题（3）三级物业服务怎能按一级收费
事例：市民石先生说：“我们小区的环境不怎么样，可小区的物业服务却要按一级物业来收取。”
今年1月份，本市开庭审理了首例物业费官司。一物业公司就将中原区教师住宅小区的几名业主告上法庭，要求缴纳欠缴的物业费，而业主的理由是，物业公司在政府指导价的基础上，擅自提高物业费。
据了解，“同级不同费”的物业收费情况在郑州普遍存在。
政策解读小区业主可自行选择所需服务
昨日记者从新闻发布会上获悉，今年本市将出台小区服务分等定级办法，小区的服务将有明确标准。
《条例》规定，业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式缴纳物业服务费。物业服务收费，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物价部门综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准和浮动幅度，每年向社会公布一次。
李全云说，今年年内本市将出台物业住宅小区分等定级办法，小区业主大会可根据自己需要选择所需的服务等级。
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